Prenons l’exemple de M.K. un homme de 59 ans divorcé, vivant depuis quelques années en union de fait. Ce dernier détient plusieurs immeubles locatifs acquis au fil du temps, avec l’intention d’y puiser une bonne partie de ses revenus à la retraite et d’ultimement les léguer à ses trois enfants.
Au moment de réviser son testament il effectue un bilan successoral pour constater qu’à son décès la facture fiscale représente en gros la valeur de l’une de ses bâtisses. Le gain en capital ainsi que la récupération de l’amortissement sont essentiellement responsables de cette dette. Quand on lui pose la question, il lui est difficile de choisir lequel des immeubles devra de préférence être vendu pour honorer le paiement des impôts. Mis à part le condo détenu en copropriété avec sa nouvelle conjointe ainsi que les régimes d’épargne enregistrés qu’il souhaite lui léguer, M.K. ne dispose d’aucun autre actif liquide. Il a cessé de renouveler ses polices d’assurance vie temporaires à la suite de son divorce, étant donné que ses enfants volaient déjà de leurs propres ailes et que son portefeuille immobilier libre d’hypothèques leur serait transmis.
Sauf qu’au moment de prévoir le legs de ses immeubles de manière équitable il se rend compte de la difficulté à identifier celui à sacrifier. Il arrive que les personnes qui possèdent des biens corporels ne voient pas la nécessité de souscrire de l’assurance vie autre que temporaire pour rembourser les emprunts et encore… puisqu’à leurs yeux ces actifs tangibles sauront assurer la pérennité du patrimoine grâce aux flux de trésorerie qu’ils génèrent.
Et si un nouvel immeuble pouvant être vendu rapidement au décès sans charges additionnelles et sans impôt, à un prix déterminé à l’avance voire même croissant, au moyen d’une mise de fonds raisonnable dont le rendement effectif ferait office de placement à levier dégressif était disponible?
Alors qu’il en a la capacité M. K pourrait se procurer cet autre immeuble non tangible et liquidable immédiatement après le décès, auquel il ne risque pas de s’attacher! La valeur de cet immeuble fictif sera déterminée en fonction des impôts latents indexés ou non à l’espérance de vie et financé grâce à une partie des revenus générés par le parc immobilier.
Voyons en chiffres les hypothèses de cette transaction. (À titre informatif et approximatif seulement, les données peuvent varier)
Option 1 :
D’abord pour créer un capital immédiat de 2M$ on est réduit à vendre rapidement l’une des bâtisses du portefeuille dans un marché imprévisible et tenir compte des frais connexes. (Ici, les immeubles sont détenus personnellement. S’ils se trouvaient dans une société de portefeuille d’autres enjeux reliés à la double imposition exigeraient une planification post-mortem plus complexe.)
Option 2 :
Autrement, la succession pourrait aussi emprunter en grevant un ou plusieurs immeubles d’une hypothèque. Lesquels, à quel taux d’intérêt et pendant combien de temps ? Il est prévu que chacun des immeubles soit dévolu à un enfant en particulier car l’intention du père est de transmettre lesdits immeubles et non le produit de la vente.
Option 3 :
M.K. pourrait aussi créer un compte d’épargne en vue d’accumuler les 2M$. Dix dépôts annuels d’un peu plus de 180 000$ à 4% de rendement brut composé (actuellement optimiste dans un contexte garanti) seraient requis. Il ne faudrait pas cependant suspendre l’opération en cours de route ou décéder avant d’avoir atteint la cible. Par contre les sommes économisées sont disponibles en cas de besoin.
Option 4 :
Or l’achat d’une police d’assurance vie, à titre d’immeuble virtuel au moyen d’une prime de 120 000$ par année pendant 10 ans à 3% de rendement projeté, procurerait à la succession un capital de 2M$ majoré du fonds d’accumulation, disponible en tout temps. Cet apport de liquidité règlerait en bonne partie la situation. Par exemple si le décès survenait dans 5 ans, la succession encaisserait 2 405 000$, dans 10 ans 2 880 000$ tandis qu’à l’espérance de vie de 26 ans, 2 545 000$.
Si le même budget que celui de l’épargne était utilisé, soit 180 000$ par année, la police d’assurance verserait un capital de 3 598 000$ à l’espérance de vie tandis que le compte d’accumulation de l’option 3 atteindrait 2 690 000$.
Comme M. K dispose de suffisamment de revenus en provenance du parc immobilier pour satisfaire son mode de vie, il peut choisir à quel rythme provisionner son contrat d’assurance vie. Les épargnes accumulées dans le contrat pourront toujours être accessibles en cas de besoin en autant que la prime de base viagère de 44 000$ soit payée pour maintenir la police en vigueur.
Le financement de l’impôt au décès au moyen de l’assurance vie procure la liberté et la paix d’esprit en fournissant au moment opportun l’argent nécessaire sans avoir à effectuer des ventes de feu à l’encontre de la volonté de conservation du patrimoine du testateur.