L’Institut québécois de planification financière (IQPF) a passé en revue ces différentes options permettant l’utilisation de la valeur de la résidence familiale, dans le cadre de son cours de formation continue en planification financière personnelle intégrée, lors du congrès 2018.
Marge de crédit indépendante
La première option présentée est la marge de crédit indépendante (MCI), offerte sur le marché sous différentes appellations, incluant la marge de crédit sur valeur domiciliaire, la marge de crédit hypothécaire ou encore, la marge de crédit sur l’équité.
À l’instar de la marge de crédit régulière, la « MCI est un crédit rotatif, mais avec une garantie hypothécaire qui donne une limite de crédit plus élevée », lit-on dans le cahier du participant fourni par l’IQPF.
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On y indique que la limite de crédit d’une MCI peut atteindre 65 % de la valeur marchande de la maison et que le taux d’intérêt applicable est un taux variable basé sur le taux d’intérêt préférentiel du prêteur. Soit un taux généralement plus bas que celui appliqué à la marge de crédit régulière, et dont les intérêts sont calculés quotidiennement, mais capitalisés mensuellement.
En fin de compte, « la MCI permet à l’emprunteur d’utiliser la valeur marchande de sa résidence selon ses besoins », et celui-ci demeure propriétaire de sa résidence, effectuant les remboursements de son prêt en fonction des revenus disponibles. Notons que seul le paiement des intérêts pour la période de facturation de la MCI est exigible chaque mois et non le remboursement du capital.
Cette option présente deux principaux avantages, d’abord un accès à un crédit rotatif élevé avec un faible taux d’intérêt, ainsi que l’absence de directive quant à l’utilisation de ces sommes, qui le sont donc à la discrétion du client.
Elle présente aussi toutefois un certain nombre d’inconvénients. Parmi eux, l’exposition à la volatilité des taux d’intérêt, les frais liés à l’évaluation de la résidence et à la demande d’ouverture ou de fermeture du dossier, ainsi que la prise en charge des coûts normaux liés au droit de propriété, par exemple les taxes foncières, et la qualification à la MCI.
À cet égard, on précise que pour être admissible à une MCI, l’emprunteur doit avoir un niveau d’endettement acceptable par rapport à ses revenus et une cote de crédit acceptable. « Le niveau d’endettement est déterminé par les ratios d’amortissement brut de la dette et d’amortissement total de la dette ».
On indique aussi, finalement, que les ménages ayant recours à une MCI pour financer leurs besoins à la retraite doivent considérer dans leur projection « certaines dépenses non planifiées telles que l’entretien et les rénovations de la résidence concernée, puisqu’un défaut de maintenir la valeur de la maison risque d’affecter sa valeur.
Hypothèque inversée
À l’instar de la MCI, l’hypothèque inversée permet un accès à la valeur nette de la maison sans devoir en disposer. De même, aucun paiement n’est exigible tant que l’emprunteur, soit le propriétaire de la maison, y demeure. « Les intérêts sont capitalisés au montant du prêt. Ainsi, le montant du prêt augmente avec le temps au lieu de diminuer », indique l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, citée dans le cahier du participant.
Considérant le fait que ce type de produit ne soit pas spécifiquement encadré au Québec, cette option est directement soumise aux règles relatives au prêt d’argent et d’hypothèque propres au Code civil du Québec. En conséquence, l’IQPF est d’avis que les ménages y ayant recours soient bien au fait du contrat de prêt.
Le montant du prêt peut être versé en une seule tranche ou en plusieurs versements. Il sera habituellement équivalent à 10 % ou jusqu’à 55 % de la valeur de la propriété. Quant aux intérêts, ils sont capitalisés semestriellement, comme dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, mais leurs taux sont « généralement plus élevés que les taux conventionnels », en plus de varier selon le terme choisi.
Le terme de l’hypothèque inversé est déterminé selon le premier de ces événements, soit lorsque le débiteur ou son conjoint cesse de vivre dans la propriété; 180 jours après le décès du dernier conjoint survivant; à la vente de la résidence; ou selon la date prédéterminée au contrat.
Un des avantages évoqués de l’hypothèque inversée est que le prêteur n’exige pas d’enquête au bureau de crédit, ni de qualification quant aux revenus. L’hypothèque inversée devra toutefois être enregistrée en premier rang sur la propriété et sans concurrence. L’emprunteur doit aussi s’engager à maintenir la propriété en bon état, à l’assurer adéquatement, puis à payer les impôts fonciers correspondants. De même, des réévaluations périodiques de la résidence peuvent être exigibles au contrat.
Les autres avantages évoqués de cette option pour un ménage sont évidemment le fait que les sommes puissent être utilisées à la discrétion de l’emprunteur, et remboursées sans pénalités après trois mois. On retient aussi l’absence de remboursement de capital et d’intérêt avant la fin du terme.
Il y a toutefois quelques inconvénients à avoir recours à cette option. En premier lieu le fait que le taux d’intérêt, de même que le coût de l’emprunt soient plus élevés que dans le cas d’une hypothèque conventionnelle; la pénalité associée à un paiement anticipé (après la période initiale de trois mois); «la diminution significative du patrimoine successoral »,;de même que les différents frais, incluant l’évaluation de la résidence.
Réduction de la taille de la résidence
La troisième option présentée consiste à vendre sa résidence afin d’en acheter une plus petite ou opter pour la location.
L‘objectif poursuivi par cette alternative consiste à « libérer une partie ou la totalité de la valeur de la résidence sans avoir de prêt rattaché ». Toutefois, si des revenus sont générés par la vente de la résidence, l’impact fiscal qui en découle doit être évalué, puisqu’il pourrait se révéler pénalisant d’avoir des revenus supplémentaires.
On rappelle toutefois qu’être « propriétaire d’une maison est une dépense de consommation plutôt qu’un investissement ». De même, la vente d’une résidence génère un certain nombre de coûts, tout comme la location. En conséquence : « Peu importe le statut de propriétaire ou de locataire, il s’agit d’un mode de vie et de confort plutôt qu’un investissement », lit-on dans le cahier du participant.
La libération de l’équité de la résidence et la liquidation de la dette au moment de la retraite sont les principaux avantages de cette option pour les ménages. À l’inverse, la possibilité d’un impact sur le TEMI, de même que les coûts propres aux transactions immobilières sont les principaux inconvénients rencontrés.