De nombreux propriétaires canadiens sont confrontés à un choc avec leurs mensualités alors que leur prêt hypothécaire arrive à échéance, ce qui les laisse face à un choix crucial: renouveler ou refinancer leur prêt immobilier.
« Ils sont habitués à payer 2000 $ chaque mois depuis cinq ans et tout d’un coup, leurs paiements vont maintenant grimper à 4000 $ », illustre Leah Zlatkin, experte en prêts hypothécaires chez LowestRates.ca.
Lorsqu’un propriétaire renouvelle un prêt hypothécaire existant à la fin de sa durée, généralement cinq ans, le prêteur met à jour le contrat avec un nouveau taux d’intérêt, et comme le souligne Leah Zlatkin, la plupart des titulaires de prêts hypothécaires verront leurs mensualités grimper après la série d’augmentations rapides de taux d’intérêt opérée par la Banque du Canada.
Le refinancement consiste à rompre entièrement le contrat actuel et à en signer un nouveau. C’est une option utile pour ceux qui cherchent à accéder à la valeur nette de leur propriété, à consolider leurs dettes ou à changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux. Cela permet également à l’emprunteur de prolonger sa période d’amortissement, ou la durée nécessaire pour rembourser intégralement son prêt hypothécaire.
Pour ceux qui ont des portefeuilles plus serrés, « on refinance afin d’amortir sur une période plus longue, pour faciliter ces paiements », note Leah Zlatkin.
Cette option peut se traduire par un montant total d’intérêts plus élevé à long terme, mais les coûts mensuels sont inférieurs, puisque les paiements s’étalent sur plusieurs années supplémentaires.
Une étude de la Banque du Canada montre que près de la moitié des prêts hypothécaires canadiens avaient des amortissements de plus de 25 ans au 30 juin. Cette proportion a augmenté régulièrement depuis l’été 2020, alors qu’elle était de 32 %.
Les emprunteurs dont les taux hypothécaires ont grimpé en flèche au point que leurs mensualités couvrent à peine la partie des intérêts, ou ne parviennent même pas à le faire, pourraient envisager d’effectuer un paiement forfaitaire s’ils ont la chance de disposer d’un peu d’argent disponible.
« Un grand nombre de clients liquident une partie de leurs économies et les investissent dans leur prêt hypothécaire », observe Nick Palucci, directeur principal de la stratégie client à la Banque Royale du Canada.
Ceux qui recherchent un meilleur taux que celui proposé par leur prêteur peuvent demander l’aide d’un courtier hypothécaire.
Le renouvellement est la voie la plus courante et est logique « tant qu’un tarif avantageux est proposé », estime Leah Zlatkin.
« La banque va proposer son meilleur taux, mais elle n’offrira pas nécessairement le meilleur taux du marché », prévient Leah Zlatkin, ajoutant qu’il serait peut-être préférable de laisser les négociations aux pros.
« En réalité, la seule chose qui va convaincre le prêteur de négocier est la présentation de l’offre de quelqu’un d’autre. »
Préparer une vue d’ensemble
Les propriétaires qui choisissent de refinancer doivent garder à l’esprit que cela peut entraîner des frais juridiques et d’évaluation, et que le faire avant la fin de la durée de l’hypothèque entraîne une pénalité.
Ils doivent être conscients que le refinancement signifie également qu’ils devront réussir le test de résistance hypothécaire du gouvernement fédéral pour prouver qu’ils pourraient toujours faire leurs paiements si le taux d’intérêt augmentait de deux points de pourcentage.
Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) de mai ont montré que le nombre de refinancements avait diminué de près d’un tiers par rapport à mai 2022.
« Il est vraiment important de s’asseoir avec un planificateur financier professionnel qui peut avoir une vue d’ensemble de tous les actifs, les dettes […], les économies, les flux de revenus, le taux d’épuisement. Cela peut aider à déplacer certains trucs pour optimiser le portrait », affirme Mark Halpern, qui dirige WealthInsurance.com.
Une autre raison de choisir un refinancement peut simplement se résumer à l’expérience utilisateur.
« Cela pourrait être quelque chose d’aussi simple que d’avoir du mal à se connecter et à voir simplement combien de capital il reste sur son prêt hypothécaire, d’avoir du mal à voir quels sont ses soldes », note Leah Zlatkin.
« Peut-être que l’emprunteur n’avait pas de marge de crédit sur valeur domiciliaire […] parce que son prêteur ne lui a pas permis d’établir une marge de crédit sur sa valeur domiciliaire et qu’il a dû utiliser ses cartes de crédit. Alors maintenant, il sent qu’il doit faire un refinancement. »
Pour certains, une autre option de refinancement éprouvée, quoique difficile, peut être tentante.
« Ma stratégie préférée: de bons amis et une bonne famille », indique Mark Halpern.
« Tante Gertrude ou oncle Gilles, ils s’en sortent extrêmement bien. Pourquoi ne pas conclure une petite hypothèque privée avec eux? Ils ne vont pas faire d’escroquerie », illustre-t-il.
« Ils vous aiment et veulent s’assurer que vous allez bien, alors on peut établir avec eux une sorte d’échéancier de paiement qui ne sera pas aussi coûteux. »
Pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir un parent ou un proche riche et généreux, ou qui ne veulent pas imposer de conditions financières à leurs relations personnelles, la voie plus commerciale pour assumer une hypothèque peut être la seule possible.