Le marché immobilier canadien a échappé aux prédictions de krach pendant plus d’une décennie, les prix des maisons semblant augmenter chaque année. Par conséquent, de nombreuses personnes peuvent penser que l’immobilier est un meilleur investissement à long terme que le marché boursier ou un fond négocié en Bourse (FNB) de marché large.
Toutefois, les données montrent que l’investissement dans un indice boursier général ou un FNB peut potentiellement surpasser l’immobilier au fil du temps en raison de plusieurs facteurs tels que la diversification, la liquidité, la performance historique, les faibles coûts et l’accès au marché. (Cet article analyse l’immobilier en tant que bien d’investissement et exclut les avantages fiscaux et autres de l’achat d’une résidence principale).
Selon une analyse de RBC Gestion mondiale d’actifs, l’indice composite de rendement total S&P/TSX a surpassé plusieurs grands marchés immobiliers canadiens, ainsi que la moyenne nationale, sur une période de 25 ans allant du 1er janvier 1997 au 31 décembre 2021. Le même indice a également surpassé le prix moyen national des maisons sur 1 an, 3 ans, 5 ans et 10 ans au 31 décembre 2021.
Bien entendu, les performances passées ne garantissent pas les performances futures, et il est important de tenir compte des circonstances individuelles et des conditions du marché. Or, pourquoi le sentiment que l’immobilier est un meilleur investissement persiste-t-il ?
Cela peut s’expliquer par un biais de récurrence et de familiarité – l’immobilier fait souvent l’objet de l’actualité et les clients sont plus à même de comprendre un actif tangible. Cependant, grâce à l’éducation financière dispensée par leurs conseillers, les clients peuvent prendre une décision d’investissement plus éclairée.
Par exemple, si l’immobilier peut être moins volatil que les marchés boursiers en général, investir dans un indice boursier général permet de diversifier l’ensemble du marché. L’immobilier immobilise généralement une part importante du capital dans une seule propriété, ce qui peut exposer les investisseurs à des risques localisés tels que l’évolution du marché de l’immobilier ou des conditions de voisinage.
En outre, investir dans un FNB de marché large vient avec une liquidité beaucoup plus importante que dans l’immobilier, puisque vous pouvez acheter ou vendre vos parts à tout moment pendant les heures d’ouverture du marché. Cela vous permet d’ajuster rapidement votre portefeuille d’investissement en fonction de l’évolution des conditions du marché, des perspectives économiques ou de vos besoins financiers personnels. En revanche, la vente d’un bien immobilier demande généralement du temps et des efforts, et le produit de la vente peut ne pas être immédiatement disponible pour un réinvestissement. De plus, hypothéquer ou réhypothéquer un bien immobilier pour accéder au capital est un processus long.
Selon le type de FNB, les frais de gestion internes peuvent être assez bas. Par exemple, le FNB SPY de State Street offre une exposition au S&P 500 pour 0,0945 %, et le FNB ZSP de BMO a un ratio de frais de gestion (RFG) de 0,09 %. Les frais liés à l’investissement dans l’immobilier comprennent généralement les taxes foncières, l’assurance, l’entretien et l’aménagement paysager.
En outre, l’immobilier est souvent considéré comme un investissement à la sueur de son front, car les propriétaires doivent être prêts à entretenir l’immeuble qu’ils possèdent ou à confier le travail à un entrepreneur. En outre, l’investissement dans l’immobilier nécessite généralement une mise de fonds initiale importante sous la forme d’un acompte ou d’un prêt hypothécaire, alors que l’investissement indiciel est plus souple lorsqu’on achète des parts de FNB.
Investir dans un seul bien immobilier limite votre exposition à un lieu spécifique et à la performance du marché immobilier local. Les FNB offrent une diversification entre les secteurs d’activité et les zones géographiques, ce qui peut améliorer les rendements potentiels et réduire les risques. En effet, investir dans un indice de marché large permet de s’exposer à un grand éventail d’entreprises, qu’elles soient établies ou émergentes. La barrière à l’entrée de ce type d’investissement est moins élevée que pour la plupart des investissements immobiliers.
Cela ne veut pas dire que l’immobilier n’a pas sa place dans un portefeuille d’investissement bien diversifié. Il est recommandé d’allouer entre 5 % et 10 % du total des investissements à l’immobilier, sans compter la résidence principale.
Les clients qui s’inquiètent des dépenses et des efforts liés à la possession d’une propriété physique peuvent envisager des FNB de fiducie de placement immobiliser (FPI) tels que ZRE de BMO et XRE de iShare, qui ont tous deux un RFG de 0,61 %. Ces FNB peuvent être un bon moyen d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier à un coût relativement faible.
Naomi Dobey, étudiante en troisième année de finance à l’Université McGill et stagiaire d’été au sein du groupe Mary Hagerman, a également contribué à cette chronique.