Une femme tenant une maison en papier entre ses mains.
dolgachov / 123rf

Les titres immobiliers ont tendance à suivre leur propre rythme de marché, comme ils l’ont fait en 2018 quand ils sont allés à l’encontre de la tendance à la baisse qui prédominait dans le marché boursier canadien. Alors que l’indice composé S&P/TSX a baissé de presque 9 % pour l’année, le secteur peu séduisant de l’immobilier a gagné environ 6 %, tout juste derrière le secteur des soins de santé, qui était en pleine euphorie.

« Cela vous montre à quel point l’immobilier peut diversifier », dit Lee Goldman, vice-président principal chez Signature Gestion mondiale d’actifs, une filiale de Placements CI, de Toronto, qui a été pendant 12 ans (jusqu’à 2018) gestionnaire de portefeuille principal de FNB à gestion active chez First Asset Canadian REIT. Celui-ci investit principalement dans les fiducies de placement immobilier (FPI) canadiennes. « Évidemment, il ne va pas surperformer avec cette sorte d’ampleur une année en particulier », ajoute-t-il en remarquant que l’immobilier a tendance à être un secteur à croissance plus lente.

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Les avantages de la diversification sont quantifiés dans les données publiées par BMO Gestion d’actifs, en se basant sur les rendements des indices pour les 10 années terminées le 31 janvier. Pendant cette période, le secteur immobilier canadien a eu un coefficient de corrélation de 0,57 seulement avec l’ensemble du marché boursier national et un coefficient de corrélation même plus bas, de 0,28, avec l’ensemble du marché obligataire. (Deux catégories d’actifs ayant un coefficient de 1,0 seraient parfaitement corrélées.) « Dans le cadre d’un portefeuille diversifié, l’immobilier contribue très bien à la diversification », dit Chris McHaney, directeur général et gestionnaire de portefeuille, Fonds négociés en Bourse, chez BMO Gestion d’actifs, à Toronto.

Tout en fournissant un revenu régulier – par exemple, le rendement des distributions annualisé des FNB de BMO tourne autour de 4,5 % – l’immobilier peut également protéger contre l’inflation. « Le prix de l’immobilier monte avec l’inflation, dit Chris McHaney. Souvent, les loyers sont aussi indexés à l’inflation. »

Après dix ans de marché haussier des actions, il existe également un argument fondé sur le cycle en faveur de l’immobilier. « Il [L’immobilier] a tendance à bien performer dans les environnements à croissance lente, et c’est ce que nous considérons que 2019 est en voie de devenir », dit Lee Goldman. Les gestionnaires de portefeuille Kate MacDonald et Joshua Varghese collaborent avec lui pour la gestion de ce fonds de 408 M$, troisième FNB en importance dans sa catégorie et le seul à avoir la notation cinq étoiles de Morningstar pour son rendement ajusté en fonction du risque.

On compte actuellement une douzaine de FNB cotés au Canada dans la catégorie des titres immobiliers, qui représentent des actifs combinés d’environ 2,7 G$. Près de la moitié est détenu dans le iShares S&P/TSX Capped REIT Index ETF de 1,3 G$. Ce fonds est concentré dans seulement 16 FPI, alors que les quatre positions les plus importantes – menées par le FPI Riocan dont la pondération est de 15 % – comptent pour la moitié du portefeuille.

Deuxième en importance, le BMO Equal Weight REITs Index ETF, de 557 M$, adopte une approche plus diversifiée. Actuellement, le fonds compte 19 positions, chacune d’un peu plus que 5 %, et est rééquilibré deux fois par an. « Nous voulons fournir une plus large exposition à tout le secteur, dit Chris McHaney, de BMO. L’adoption d’une approche de pondération égale le permet et réduit le risque spécifique au titre. »

La pondération égale baisse la capitalisation boursière moyenne des positions du FNB à environ 3,4 G$, dit Chris McHaney, par rapport à 5 G$ à peu près pour son plus important concurrent iShares. Ceci a des effets positifs sur la performance de BMO, dit-il, puisqu’à long terme, les petites capitalisations ont tendance à surperformer le marché étendu. Les FNB de BMO et de iShares ont actuellement une notation quatre étoiles de Morningstar pour leur performance passée ajustée au risque.

L’immobilier est vulnérable à la hausse des taux, particulièrement vers l’extrémité la plus longue de la courbe de rendement. Toutefois, comme Lee Goldman le souligne, le secteur a très bien performé l’an dernier malgré les multiples hausses de taux d’intérêt de la Réserve fédérale américaine et de la Banque du Canada. « Ces dernières années, quand les taux d’intérêt ont été très bas, notre thèse a été que les FPI peuvent bien performer dans un environnement de hausse de taux si ces hausses se produisent de façon mesurée […] et pour les bonnes raisons », dit Lee Goldman. Il note que si les taux montent parce que l’économie est forte, le taux de logements inoccupés sera probablement bas et les loyers monteront.

Les évaluations dans le secteur des FPI restent intéressantes, dit Lee Goldman, du fait qu’en général, elles ont été négociées à escompte par rapport à leur valeur d’actif net. Il affirme qu’elles se comparent avantageusement avec une moyenne à long terme d’une prime de 2 à 3 %. Même avec le fort démarrage de 2019, « nous négocions encore à un escompte plus important que l’escompte historique par rapport à la valeur d’actif net ».

Cependant, l’importance des escomptes – s’il y en a – dépend du sous-secteur de l’immobilier ainsi que des FPI individuelles. Selon Lee Goldman, les FPI diversifiées dans l’industrie, ainsi que celles qui se spécialisent dans l’immobilier commercial comme les centres commerciaux, ont tendance à négocier à escompte. Deux autres sous-secteurs – le secteur des bureaux et le secteur industriel – négocient principalement plus près de leur valeur d’actif net. Le sous-secteur le plus solide a été celui du logement multifamilial, tel que les appartements, alors que les FPI ont récemment récupéré des primes par rapport à leur valeur d’actif net.

Plus diversifié que les FPI de type indiciel, le First Asset ETF détient habituellement 35 titres, la plus importante position ne dépassant pas 5 % des actifs. Un autre élément différentiateur est la grande souplesse permettant aux gestionnaires de détenir des entreprises de petite et de moyenne capitalisation, et d’investir jusqu’à 30 % du portefeuille dans des titres immobiliers non canadiens.

De plus, malgré le nom First Asset ETF, les gestionnaires ne sont pas limités à détenir seulement des FPI. Les positions actuelles incluent First Capital Realty, de Toronto, spécialisé en développement immobilier commercial dans les principaux marchés urbains, qui procède actuellement à une conversion en FPI. First Capital « est probablement la meilleure enseigne du Canada en matière de qualité de l’immobilier », selon Lee Goldman.

Les principaux critères de sélection de l’équipe de Signature Gestion mondiale d’actifs incluent l’expertise en gestion, la qualité de l’actif, le bilan financier et les perspectives de croissance, dit Lee Goldman. À la fin, il y a l’évaluation de la FPI par rapport à la valeur attribuée à l’immobilier sous-jacent par l’équipe.

Selon Lee Goldman, il est difficile de trouver une entreprise qui réponde à tous ces critères, mais son meilleur exemple d’une société canadienne qui s’en approche est Allied Properties REIT, de Toronto, connue pour son expertise dans la conversion d’anciens immeubles industriels en espaces de bureaux.

Bien que les titres immobiliers non canadiens ne constituent que 3 % du portefeuille à la fin de janvier 2019, les actifs immobiliers sous-jacents des positions de First Asset brossent un tableau différent. Lee Goldman estime que le portefeuille de FNB a probablement une exposition de 25 % aux États-Unis et de 5 % à l’Europe. Par exemple, le FNB détient Tricon Capital Group, de Toronto, coté à la Bourse de Toronto, mais principalement un acteur dans l’immobilier résidentiel aux États-Unis. « Il y a un certain nombre de FPI cotées au Canada qui ont une exposition aux États-Unis », dit Lee Goldman.