L’ouverture du chalet en prévision des vacances estivales coïncide habituellement avec la longue fin de semaine du mois de mai, marquée par la Journée nationale des patriotes au Québec, ou la Fête de la Reine dans le reste du Canada. Le moment paraît donc bien choisi pour faire le point sur les considérations fiscales liées à la détention d’une résidence secondaire.
Finance et Investissement s’est entretenu sur le sujet avec Aurèle Courcelles, vice-président, Planification fiscale et successorale au sein de l’équipe de la Planification financière avancée d’IG Gestion privée de patrimoine. Voici les éléments qu’il met en perspective.
Prenant l’exemple d’un couple qui décide d’acheter un chalet ou une résidence secondaire, Aurèle Courcelles insiste sur l’importance d’une planification rigoureuse dès les premières étapes du processus d’achat.
« Le couple doit évaluer non seulement le coût d’achat combiné du bâtiment et du terrain, mais aussi tous les coûts reliés à l’achat (incluant les frais légaux, les taxes, etc.), ainsi que les frais rattachés aux améliorations importantes qu’il va devoir faire, non seulement à l’immeuble, mais à l’ensemble de la propriété, dont le terrain », dit-il.
Ces dépenses peuvent augmenter le prix de base rajusté (PBR) du chalet et ainsi réduire le gain en capital imposable au moment de la vente ou du transfert de la propriété.
Le calcul du prix de base rajusté inclut le coût original de l’acquisition, mais aussi d’autres frais comme les frais juridiques, d’arpentage, de courtage, en plus des améliorations significatives apportées au bâtiment. C’est le cas par exemple lors de l’ajout d’une chambre à coucher ou d’une salle de bain. « Les réparations qui visent à restaurer l’état initial de l’édifice, comme refaire un toit avec des matériaux équivalents, ne sont généralement pas admissibles, à moins qu’elles ne bonifient réellement la propriété, par exemple, en remplaçant les bardeaux par un toit en tôle », illustre Aurèle Courcelles.
Il ajoute que ces frais n’incluent pas la main-d’œuvre personnelle. « Alors si notre couple réalise lui-même les travaux, il ne peut pas ajouter un 10-15 $ de l’heure pour son temps. Toutefois, s’il embauche quelqu’un, ces frais pourraient être inclus au calcul du prix de base rajusté, pourvu qu’il y ait une facture à l’appui. »
Un mot d’ordre : conserver les factures
Souvent, lorsque les gens achètent un chalet, c’est qu’ils possèdent déjà une maison, peut-être depuis 10, 15, ou 20 ans. « Ils décident alors d’acheter une résidence secondaire parce qu’ils en ont maintenant les moyens », présume Aurèle Courcelles. Mais cela les oblige à réfléchir dès ce moment « à quel bien ils devront attribuer l’exonération pour résidence principale lorsque va survenir le transfert, la cession ou la vente éventuelle de l’une des deux propriétés ».
« Les gens imaginent souvent d’emblée que l’exonération pour résidence principale ira à la première propriété, la maison, et que si on vend le chalet en premier, on n’a pas besoin de réfléchir à la décision. Mais il est quand même possible d’utiliser l’exonération pour le chalet », rappelle Aurèle Courcelles.
Cette décision peut entraîner ainsi des conséquences fiscales importantes, surtout si la propriété non exonérée a généré un gain en capital important, ajoute-t-il.
Le meilleur choix consiste à appliquer l’exonération au bien ayant généré le gain en capital le plus élevé, puisque cela signifie qu’on va devoir payer l’impôt sur l’autre propriété au moment de sa cession. Mais ce calcul dépend d’une tenue de documents rigoureuse depuis le moment de l’achat. D’où la nécessité de conserver les factures des travaux réalisés au fil des ans, tant pour la maison que pour le chalet, puisque la décision fiscale dépendra du calcul comparatif des gains en capital, prévient l’expert.
« Souvent, les gens achètent l’immeuble, ils conservent les documents de l’achat, mais négligent de garder les factures liées aux dépenses effectuées au fil des ans. Alors des années plus tard quand le choix entre le chalet et la maison devient nécessaire, ils n’ont pas de preuves à fournir concernant les frais assumés et cela complique la planification fiscale », déplore Aurèle Courcelles.
Cela explique pourquoi il faut commencer dès l’achat de la propriété à se préparer pour son transfert ou sa vente éventuelle, estime-t-il.
Considérations relatives à la disposition du chalet
Toute disposition d’une résidence secondaire, qu’elle soit effectuée du vivant de ses propriétaires ou au décès, doit être planifiée avec soin, signale Aurèle Courcelles.
Un des cas de figure concernant la session d’un chalet est le transfert au sein de la famille, notamment lorsqu’il y a plusieurs enfants et une intention de copropriété, indique-t-il.
Notons que les règles à l’extérieur du Québec, celles des provinces de common law, sont différentes de celles qui ont cours au Québec, qui sont régies par le Code civil. « Ce qui est vraiment différent à l’extérieur du Québec, c’est le concept de copropriété qui implique la notion de “droit de survie”. »
Ainsi, dans le cas d’un client qui réside à Vancouver et décide d’ajouter son fils comme copropriétaire, la part de ce client au moment de son décès peut être automatiquement transférée à son fils (le copropriétaire survivant) sans passer par le testament, explique l’expert.
Au Québec, tous les transferts doivent être prévus dans un testament. Il est toutefois possible, ailleurs au Canada, de prévoir une entente selon laquelle le transfert se fera selon les indications du testament et non par le « droit de survie ». Toutefois, cela doit être spécifié dans un document légal.
Aurèle Courcelles est d’avis que les parents devraient d’emblée avoir une conversation avec leurs enfants au sujet de la propriété éventuelle du chalet.
« Souvent, les parents présument que les enfants veulent conserver le chalet. Ils s’y rendent quand ils veulent, apportent de la nourriture, de la bière, s’en retournent ensuite et tout le monde est content. Mais ça, c’est le fun tant que les parents sont là pour payer, s’occuper de tout durant l’été, puis couper l’entrée d’eau et barrer la porte à l’automne. La situation est différente quand on devient propriétaire et qu’on a la responsabilité de l’entretien et des dépenses », fait valoir l’expert.
Une telle discussion permet de savoir si les enfants sont intéressés par le chalet, et s’ils ont même les moyens de payer les dépenses associées à cette propriété. Cette conversation est d’autant plus importante lorsqu’il y a plusieurs enfants, signale Aurèle Courcelles, puisque chacun a une situation personnelle différente. « Peut-être qu’il y en a un qui a les moyens et qui est intéressé par le chalet, ou un autre qui a les moyens aussi, mais qui n’est pas intéressé à y retourner, ou les deux enfants ne sont pas intéressés. Alors, comment s’assurer d’éviter que tout cela finisse par une chicane entre héritiers, d’autant que les conflits sont souvent accentués une fois les parents décédés ? » questionne-t-il.
Pour limiter de tels risques, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision. Il s’agit d’une entente entre les propriétaires (souvent les enfants) qui prévoit les responsabilités de chacun, par exemple pour le partage des dépenses, les améliorations et les obligations d’entretien. L’entente prévoit aussi l’utilisation du chalet et les modalités en cas de vente. Elle peut ainsi inclure un droit de préemption, qui oblige l’un des enfants souhaitant vendre sa part à donner l’occasion aux autres enfants (copropriétaires) de l’acheter avant qu’elle soit vendue à quelqu’un d’autre.
« Le problème avec ce type d’entente là, c’est qu’elle ne peut se faire avant le transfert de la propriété aux enfants. On peut avoir une entente une fois que les parents et les enfants sont copropriétaires. Après ça, au décès des parents, il faut conclure une autre entente. Mais si ce n’est pas fait dès le début, il peut s’avérer très difficile de mettre en place une telle entente plus tard, surtout si des tensions entre les enfants sont déjà installées », prévient Aurèle Courcelles.
Il est donc souhaitable d’identifier au préalable lequel ou lesquels des enfants désirent le chalet et de structurer ensuite l’héritage de manière à ce que le legs soit équitable pour les héritiers, « que ce soit via une assurance, les REER, les FEER ou les autres actifs détenus », suggère-t-il.
Il est aussi possible de prévoir au testament que le liquidateur vende le chalet et distribue l’argent ainsi récolté en parts égales. Les options sont multiples. « Le chalet pourrait être légué à l’un des enfants et s’il n’y a pas suffisamment d’argent dans la succession pour égaliser la valeur pour les autres héritiers, que l’enfant qui désire le chalet ajoute l’argent pour compenser », illustre-t-il.
Dans le cas d’une donation
Règle générale, les parents souhaitent éviter qu’après leur décès, la propriété du chalet soit un sujet de conflit entre leurs enfants. « Dans cette perspective, il est essentiel que le conseiller amène son client à réfléchir aux conséquences fiscales », met en garde Aurèle Courcelles.
Dans le cas où le chalet est donné aux enfants du vivant des parents, que ce soit en entier ou en partie, il y a une disposition présumée au niveau fiscal, à la juste valeur marchande, qui entraîne alors un gain en capital imposable sur la portion donnée, d’où l’importance d’avoir un bon PBR qu’on peut justifier, évoque l’expert.
Au décès, ce gain est réalisé en totalité, sauf dans le cas où il y a roulement au conjoint survivant. Si le chalet est laissé aux enfants, la succession est responsable de l’impôt. « Selon la valeur actuelle des chalets — et la valeur a beaucoup augmentée ces dernières années —, la facture fiscale sera environ de 25 % de la valeur du gain, puisque c’est la moitié qui est imposable. C’est donc essentiellement 25% de la valeur du gain qui vont être perdus en impôts », déplore-t-il.
« Alors, d’où va venir cette somme-là pour permettre de garder le chalet dans la famille ? » questionne Aurèle Courcelles. Cette charge peut être anticipée notamment par l’achat d’une assurance vie, suggère-t-il.
Le long week-end de mai marque souvent l’ouverture du chalet pour la saison estivale. « Une fois cette tâche effectuée, il pourrait être judicieux de suggérer à vos clients de parler à leurs enfants, puis de revoir leur testament. Ensuite, il serait bon de faire le point de manière régulière, parce que la situation des jeunes, ça change », indique Aurèle Courcelles.