Le secteur de l’immobilier commercial américain en difficulté est une vulnérabilité clé pour les banques et une source persistante d’instabilité potentielle des marchés financiers, suggère Morningstar DBRS.
Dans un nouveau rapport, l’agence de notation rapporte que les banques d’un certain nombre de marchés ont signalé des pertes plus importantes sur les prêts accordés au secteur de l’immobilier commercial – en particulier le secteur des bureaux aux États-Unis, qui ressent encore les effets persistants de la pandémie, dans un environnement de taux d’intérêt déjà plus difficile.
« La combinaison d’une augmentation significative des taux d’intérêt depuis la mi-2022, d’une croissance économique plus faible et de changements structurels tels que le travail à distance a conduit à une forte baisse de la demande pour l’immobilier commercial dans le monde entier ainsi qu’à une diminution de la valeur des garanties sous-jacentes. Alors que les emprunteurs voient leur flexibilité financière réduite, la qualité des actifs commence à se détériorer », indique le rapport.
En effet, Morningstar a noté qu’au quatrième trimestre, certaines grandes banques américaines, ainsi que des banques locales de taille moyenne, ont signalé des pertes de crédit plus élevées, dues à leur exposition au secteur de l’immobilier commercial.
Par exemple, la New York Community Bank a indiqué que les provisions pour pertes de crédit avaient bondi de 62 millions de dollars américains (M$ US) à 552 M$ US au quatrième trimestre.
« À notre avis, les banques de taille moyenne et les banques régionales sont plus vulnérables à une nouvelle détérioration du marché, étant donné qu’elles ont généralement une plus grande proportion de biens immobiliers commerciaux dans leurs portefeuilles de prêts », prévient le rapport.
Et cette vulnérabilité ne se limite pas aux banques américaines. De même, au Canada, la faiblesse du secteur des bureaux est devenue « l’un des principaux facteurs de détérioration de la qualité du crédit » pour les grandes banques, selon le rapport.
Pour les grandes banques canadiennes, les prêts douteux bruts sur l’immobilier commercial américain représentaient 22 % du total des prêts douteux aux entreprises et aux gouvernements au quatrième trimestre. Ce chiffre est en hausse par rapport aux 17 % du troisième trimestre et aux 7,6 % du quatrième trimestre 2022.
Ces tensions devraient s’intensifier, car le secteur de l’immobilier commercial « reste sous pression à l’échelle mondiale dans un contexte de risques de refinancement accrus et de baisse des valorisations », selon le rapport.
Les risques de refinancement ont augmenté en raison de la hausse des taux d’intérêt, ainsi que de « la prochaine vague d’échéances de la dette, du resserrement des conditions de liquidité et de la baisse des valorisations immobilières », note le rapport – ajoutant que rien qu’aux États-Unis, 1,2 trillion de dollars de dette devrait arriver à échéance au cours des deux prochaines années.
Compte tenu des taux d’inoccupation record dans le secteur des bureaux – qui ne devraient pas diminuer en raison de la popularité des formules de travail hybrides – les valorisations de l’immobilier commercial sont susceptibles de baisser également, avance le rapport.
« Dans ce contexte, le refinancement de certaines transactions, en particulier dans le secteur des bureaux, nécessitera probablement des fonds propres supplémentaires et/ou une restructuration. Nous nous attendons également à un nombre croissant d’emprunteurs incapables ou refusant de payer. »
En conséquence, les banques exposées au secteur seront probablement confrontées à une détérioration de la qualité du crédit.
« Selon nous, de nombreuses banques devront revoir à la baisse leurs évaluations immobilières et, par conséquent, subiront des provisions et des pertes sur prêts plus importantes », déclare Morningstar dans son rapport.
En outre, la détérioration du climat pose également un risque systémique potentiel.
« Étant donné le regain de pression sur les marchés après les turbulences bancaires du printemps dernier, nous continuerons à suivre de près les implications potentielles sur la confiance des déposants et la liquidité des banques », conclut-il.