Le secteur immobilier perd des couleurs…

Or, ce n’est pas tant la baisse des revenus que l’accès limité au crédit qui a eu l’impact le plus important sur les titres immobiliers : en effet, plus le coût du financement est élevé, moins il faut payer pour un immeuble pour justifier son achat.

C’est donc la baisse appréhendée de la valeur des immeubles résultant du coût de financement plus élevé qui avait le plus contribué à la chute des titres immobiliers.

Ces titres ont rebondi dès que l’accès au crédit a été rétabli.

«Une répétition de cette crise, bien que possible, nous semble hautement improbable. Nous avons vécu un quasi-effondrement du système financier à l’automne 2008. Les problèmes actuels de l’Europe ne sont pas du même ordre», pensent Lee Goldman et Chris Couprie, cogestionnaires du Fonds First Asset REIT Income, pour qui la hausse des quatre dernières années était fondée sur les fondamentaux solides des sociétés et sur la baisse des taux d’intérêt.

Pour l’avenir, ils ne prévoient pas de baisses dans les revenus de distributions. Au contraire, ces distributions devraient augmenter cette année dans certains cas, comme cela a été le cas en 2012.

À ces revenus offrant un rendement de 5 à 6 % s’ajoute une croissance prévue des flux de trésorerie d’environ 6 %. Croissance due notamment à la baisse des frais d’intérêt sur les hypothèques renouvelées et à la hausse des loyers, alors que le taux de location continue de grimper.

Sans compter les acquisitions d’autres sociétés immobilières.

«Toutes les acquisitions faites par les fiducies de placement immobilier (FPI) au cours des deux dernières années ont eu une incidence positive immédiate sur les résultats, car les dépenses en immobilisations ont diminué durant cette période», soulignent-ils.

Cela se traduirait donc par un rendement de 10 à 12 %, si les multiples que les investisseurs sont prêts à payer restent les mêmes.

«Une hausse des taux d’intérêt serait la raison principale d’une contraction des multiples. Les titres immobiliers pourraient encaisser une hausse de 75 points de base du taux des obligations du Canada de dix ans sans trop de dommages. Par contre, si ce taux, qui oscillait récemment autour de 2 %, atteignait 3 %, il y aurait probablement un impact sur les évaluations. Mais nous ne croyons pas que ce niveau sera atteint avant deux ans.»

Lee Goldman et Chris Couprie admettent que la performance des titres immobiliers serait également menacée si leur endettement était excessif et si l’offre d’espace était de beaucoup supérieure à la demande, ce qui n’est pas le cas actuellement.

«Les FPI ont choisi il y a deux ans de réduire l’endettement : le taux est passé de 55 % à moins de 50 % en moyenne, et la tendance se poursuit. Par ailleurs, le taux de location est très élevé, surtout dans le commerce de détail», notent-ils.

Le fonds de First Asset est bien diversifié entre les différents segments du marché immobilier, reflétant en cela leur opinion neutre sur l’économie canadienne.

Environnement favorable

«La croissance économique de lente à modérée et les taux d’intérêt très bas constituent un environnement très favorable pour les titres immobiliers. Dans un tel environnement, la prévisibilité des revenus et de leur croissance est attrayante», affirme Michael Missaghie, cogestionnaire avec Dennis Mitchell du Fonds de placement immobilier Sentry, qui prévoient eux aussi un rendement total de 8 à 10 % sur ces titres pour toute l’année 2013.

Un risque pour ces titres serait une hausse rapide des taux d’intérêt que le marché n’aurait pas anticipée.

Cependant, une légère augmentation des taux liée à une reprise de la croissance ne devrait pas leur nuire.

Une reprise économique se traduirait par une demande accrue d’espace et des loyers plus élevés, ce qui se refléterait dans leurs résultats.

Michael Missaghie rappelle qu’il y a cinq façons de faire croître les flux de trésorerie des titres immobiliers : le renouvellement des baux à des loyers plus élevés, l’épargne réalisée sur le refinancement de la dette à plus bas taux, les acquisitions, la réalisation de nouveaux projets immobiliers et la rénovation d’anciens projets.

«À l’heure actuelle, les titres immobiliers de tous les segments réussissent à tirer parti de ces cinq moyens de croissance.

Nous commencerions à nous inquiéter si l’une d’entre elles devenait difficile ou impossible à exécuter», poursuit le gestionnaire de portefeuille de Sentry Investments.

Selon lui, la performance boursière des FPI depuis le début de l’année est inférieure à ce qu’elle était durant la même période en 2011 et 2012, parce que les investisseurs ont cherché des secteurs cycliques, plus exposés à la croissance économique.

«Cependant, les mesures d’austérité en Amérique du Nord et en Europe ralentiront la croissance. Dès qu’ils s’en rendront compte, ils reviendront vers les titres qui ont des revenus plus prévisibles, comme les FPI», opine Michael Missaghie.

Selon lui, on paye actuellement moins cher pour la croissance en achetant les titres liquides des FPI de grande capitalisation qui se négocient sous la valeur de leur actif net qu’en achetant ceux des plus petites sociétés.

Un bon exemple est Boardwalk REIT, la plus importante FPI du segment résidentiel avec plus de 35 000 appartements, dont 56 % sont situés en Alberta et 13 % en Saskatchewan, deux des provinces qui affichent les taux de croissance parmi les plus élevés du Canada avec Terre-Neuve.

Michael Missaghie calcule que la valeur nette de son actif est de 64 $ par action. Boardwalk devrait générer une croissance de ses flux de trésorerie disponibles de 8 à 10 % en 2013.

De plus, les frères Sam et Van Kolias dirigent l’entreprise de main de maître et leurs intérêts s’alignent parfaitement sur ceux des autres actionnaires, car ils possèdent 25 % de l’entreprise.

Enfin, Boardwalk affiche un des meilleurs bilans et un des plus bas ratios de distribution du secteur, distribution dont il faut s’attendre à ce qu’elle continue d’augmenter au cours des 12 à 16 prochains mois.

Facteurs positifs

Pour Steven Buller, gestionnaire du Fonds Fidelity Immobilier mondial, trois des quatre facteurs qui déterminent le rendement futur des titres immobiliers sont positifs.

Ces trois facteurs sont les fondamentaux du secteur et des titres mêmes, l’accès au capital et son coût, et enfin un ensemble de facteurs techniques.

Premièrement, les fondamentaux des titres immobiliers de tout genre continuent de s’améliorer, et ce, à travers le monde : les taux d’occupation continuent de grimper et s’accompagnent d’augmentations de loyer dans des marchés de plus en plus nombreux, et ce, même dans un contexte de croissance incertaine.

C’est en gros le manque de nouvel espace qui cause ces hausses. Autrement dit, la croissance de la demande excède celle de l’offre. «Nous savons qu’en raison des délais de construction, l’offre sera limitée sur un horizon de deux à trois ans», précise le gestionnaire de Fidelity Investments.

Deuxièmement, partout, même en Europe, l’accès au capital est facile et son coût demeure bas.

Troisièmement, les mouvements de capitaux vers l’immobilier se poursuivent, et la perception du secteur reste positive, ce qui procure un soutien technique aux titres.

L’évaluation des titres est le quatrième facteur, et pose actuellement problème, selon Steven Buller.

«En moyenne, à l’échelle mondiale, les titres se négocient à une prime oscillant entre 5 et 7 % par rapport à nos calculs de leur valeur de l’actif net. Et même si nous croyons que la valeur des propriétés détenues par ces sociétés immobilières augmentera, on peut dire que c’est plutôt cher», admet-il.

Toutefois, il affirme que trois facteurs positifs sur quatre suffisent pour qu’on demeure optimiste quant à la performance boursière de ces titres, surtout dans un contexte de taux d’intérêt très bas.

Un peu moins de la moitié des titres immobiliers dans le monde sont cotés aux États-Unis, et le fonds de Fidelity ne s’éloigne pas de cette pondération.

Steven Buller juge que les sociétés de garde-meubles pour les particuliers y sont particulièrement attrayantes. «Public Storage est la plus importante dans ce secteur. Elle se sert du très bas coût de son capital pour construire de nouvelles installations et pour faire des acquisitions, alliant ainsi croissance interne et croissance externe», dit-il.