Cette assurance protège les prêteurs contre les défauts de paiements hypothécaires et permet par le fait même aux emprunteurs de faire l’acquisition d’une habitation avec une mise de fonds minimale pouvant être d’aussi peu que 5 %, tout en bénéficiant de taux d’intérêt parfois meilleurs à ceux qui sont consentis aux emprunteurs effectuant une mise de fonds de 20 % ou plus.
Il est important de ne pas confondre l’assurance prêt hypothécaire avec une assurance vie reliée à un prêt hypothécaire qui garantit que la succession n’aura pas à rembourser le solde du prêt hypothécaire au moment du décès. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur seulement et n’enlève aucunes obligations à l’emprunteur vis-à-vis le prêteur par rapport à cette dette, peu importe les circonstances.
Lorsqu’une telle assurance est requise, l’emprunteur devra payer une prime d’assurance. Dans la quasi-totalité des cas, les emprunteurs préfèrent que cette prime soit tout simplement ajoutée au montant emprunté et fera alors partie intégrante du prêt hypothécaire. Il ne faut pas confondre avec une prime d’assurance vie reliée au prêt hypothécaire qui se traduit généralement par une augmentation du taux d’intérêt du prêt hypothécaire.
Le montant de la prime dépendra évidemment du montant emprunté et de la mise de fonds du particulier. La prime de la plupart des gens sera calculée selon la grille ci-dessous. Pour des détails complets sur les différentes possibilités, nous vous invitons à consulter le site de la SCHL, puisqu’il serait trop long d’énumérer toutes les situations particulières dans cette chronique.
Par exemple pour un individu désirant acheter un condo d’une valeur de 250 000 $ et disposant d’une mise de fonds de 23 000 $ (8 %), il devra payer une prime de 227 000 $ * 3.6 % = 8 172 $. Ce montant de 8 172 $ sera ajouté au prêt hypothécaire qui totalisera alors 235 172 $.
À cette prime, s’ajoute la taxe de vente provinciale de 9 % qui ne peut pas être ajoutée au prêt et doit obligatoirement être payée directement par l’emprunteur au notaire : 735.48 $ ;
On peut constater que le montant de cette prime peut être très élevé. Il peut donc être avantageux de trouver des façons d’augmenter la mise de fonds afin de réduire cette prime. Voici quelques stratégies permettant d’augmenter la mise de fonds.
1) Solliciter un don de la famille. Dans notre exemple, en allant simplement chercher un « don » de 2 000 $ auprès de sa famille, la prime d’assurance serait passée de 8 172 $ à 5 400 $ ;
2) Tirer avantage du programme RAP (pour les personnes éligibles). En effet, ce programme permet de retirer jusqu’à 25 000 $ des REER, libre d’impôt. Pour un couple éligible, c’est alors 50 000 $ qui pourrait servir de mise de fonds. Par la suite, le particulier dispose de 15 ans pour remettre le montant retiré dans ses REER à raison d’un minimum annuel de 1/15 du montant retiré. Si dans une année le remboursement minimum n’a pas été fait, alors il s’ajoutera aux revenus imposables du particulier.
Même pour ceux n’ayant pas de REER, il est possible de tirer avantage du programme RAP en contractant un prêt REER et en « rappant» le montant cotisé après 90 jours (il faut que le REER ait été contribué depuis au moins 90 jours pour être éligible au RAP).
On utilise le montant retiré pour rembourser le prêt REER. Par la suite, le retour d’impôt pourra être utilisé comme mise de fonds. Évidemment, cette stratégie demande un bon « timing », car si elle était mise en place en mars par exemple, le retour d’impôt ne viendrait que dans plus d’un an !
Voici un exemple de la stratégie prêt RAP : un particulier ayant des revenus annuels de 90 000 $ et aucun placement REER, emprunte 25 000 $ pour contribuer à ses REER en février en prévision de le « rapper » 90 jours plus tard pour rembourser le prêt REER. En mai de la même année, cette contribution REER lui procurera un retour d’impôt de 9 850 $ qui pourra servir de mise de fonds.
Dans le cas d‘un client ayant une propriété assurée dont l’équité représente maintenant plus de 20% de la valeur marchande, il est toujours préférable de subroger son acte hypothécaire plutôt que d’effectuer un refinancement, puisque l’hypothèque demeurera assurée et bénéficiera des taux plus bas offerts parfois aux dossiers assurés. Toutefois, il faut s’assurer que le numéro du dossier d’assurance soit également bien transmis au nouveau prêteur.
Également, lorsqu’un propriétaire décide de déménager et d’acquérir une nouvelle habitation sans encore avoir vendu celle qu’il occupe déjà (donc n’a pas encore l’argent pour la mise de fonds), il faut s’assurer que le prêteur pourra trouver une stratégie permettant d’éviter une prime d’assurance hypothécaire. En effet, même si trois mois plus tard la vente de la résidence se concrétise et que l’argent est disponible, il sera impossible de se voir rembourser la prime payée.
En effet, cette prime n’est pas remboursable, même si l’habitation est vendue trois mois après et que le prêt hypothécaire est remboursé à ce moment. Dans notre exemple de départ, la personne qui achète cette habitation et la revend trois mois plus tard, aurait payé une prime de 8 172 $ pour seulement trois mois !
Il est donc impératif de trouver une source alternative de financement pour avoir une mise de fonds de 20 % lorsqu’on achète une habitation avant d’avoir vendu celle que l’on occupe déjà.
La négociation du taux hypothécaire n’est pas la seule composante à analyser lors du magasinage d’un prêt hypothécaire. C’est important de bien analyser la situation du client pour bien le conseiller!