Bien qu’il ne s’agisse pas d’une stratégie couramment utilisée, un « prêt hypothécaire avec lien de dépendance » permet à une personne de se prêter de l’argent à elle-même (ou à un membre de sa famille) à partir de son REER pour financer un prêt hypothécaire sur une maison. Le propriétaire effectue des versements hypothécaires mensuels au REER, qui obtient un taux de rendement garanti — l’intérêt sur l’hypothèque.

Toutefois, les clients intéressés par une telle stratégie doivent tenir compte des frais importants généralement associés à la mise en place d’un prêt hypothécaire avec lien de dépendance, ainsi que du risque de surexposition à un seul actif, prévient Jason Heath, directeur général d’Objective Financial Partners à Markham, en Ontario.

« Si la majeure partie de la valeur nette d’une personne est constituée de la valeur nette de sa maison et d’un prêt hypothécaire pour le reste de la valeur de la maison, elle n’est pas exposée aux actions, aux obligations et à d’autres catégories d’actifs », rappelle Jason Heath.

Il peut être difficile de trouver une institution financière disposée à mettre en place ce type d’arrangement. « Ce n’est pas aussi simple que de transférer son hypothèque dans son REER », commente l’expert.

En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, les régimes enregistrés peuvent détenir un titre de créance garanti par une hypothèque sur un bien immobilier canadien si l’hypothèque est administrée par un prêteur agréé en vertu de la Loi nationale sur l’habitation et assurée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement ou par un assureur privé.

Le taux d’intérêt appliqué à l’hypothèque et les conditions de celle-ci doivent refléter les pratiques commerciales normales. En règle générale, le taux d’une hypothèque avec lien de dépendance est le taux affiché, sans escompte, précise Jason Heath.

L’hypothèque doit être gérée par la banque de la même manière qu’une hypothèque sur un bien appartenant à un étranger. Le non-respect de cette règle peut entraîner des conséquences fiscales défavorables.

« Il faudra procéder à une évaluation et obtenir l’autorisation de contracter l’hypothèque, même si vous vous prêtez l’argent à vous-même », précise Jason Heath.

C’est pourquoi les hypothèques avec lien de dépendance ne sont pas un moyen « d’emprunter de l’argent que vous ne pourriez pas obtenir autrement auprès d’une banque », souligne Jason Heath.

En plus des frais habituels liés à l’obtention d’un prêt hypothécaire, l’emprunteur devrait probablement payer à la banque des frais administratifs annuels pour la gestion du prêt hypothécaire avec lien de dépendance et une prime d’assurance hypothécaire à l’assureur.

Selon un rapport de la CIBC sur les REER publié en 2023, la prime d’assurance hypothécaire sur un prêt hypothécaire avec lien de dépendance varierait de 0,6 % à 4,0 % du montant du prêt hypothécaire.

À noter que les versements hypothécaires au REER ne constituent pas de nouvelles cotisations au régime. Les intérêts versés à un REER ne seraient donc pas déductibles de l’impôt.

Les clients désireux de mettre en œuvre une telle stratégie devraient disposer d’un REER suffisamment important pour que l’effort et les dépenses en valent la peine, estime Jason Heath. « Vous ne le feriez jamais avec une hypothèque de 50 000 dollars. »

Selon lui, les gens peuvent être attirés par cette stratégie parce qu’ils aiment l’idée de détenir dans leur REER un placement dont le taux de rendement est supérieur à celui qu’ils pourraient obtenir avec d’autres placements présentant le même niveau de risque.

Cependant, l’emprunteur paie probablement un taux d’intérêt plus élevé sur son prêt hypothécaire que celui qu’il aurait pu négocier autrement.

Jason Heath n’est pas un adepte de cette stratégie. « Je préférerais payer un taux d’intérêt inférieur au taux affiché sur mon prêt hypothécaire, et j’espère obtenir un taux de rendement élevé sur mon REER de toute façon », explique-t-il.

Toutefois, une hypothèque avec lien de dépendance pourrait convenir à une personne qui allait de toute façon investir son REER dans des CPG.

« Si une personne devait être incitée à le faire, ce serait quelqu’un avec une tolérance au risque conservatrice [et] avec un REER relativement important, de sorte que, espérons-le, il a d’autres choses dans son REER que son hypothèque, [ainsi que] quelqu’un d’assez chanceux pour trouver un fiduciaire ou un dépositaire qui mettra cela en place [en son nom] », résume Jason Heath.

L’expert soupçonne la plupart des banques d’avoir renoncé à offrir des prêts hypothécaires avec lien de dépendance parce que ce n’était probablement pas rentable. Offrir à un client un prêt hypothécaire traditionnel et lui fournir des produits et des services de conseil pour l’aider à gérer les actifs de son REER est probablement plus lucratif que de servir de dépositaire pour un prêt hypothécaire avec lien de dépendance pour ce même client, suggère Jason Heath.

Je ne serais pas surpris si [la plupart] des banques et des sociétés de fiducie disaient : « cela n’en vaut pas la peine », conclut Jason Heath.

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Le dirigeant souligne la force de ­Desjardins, souvent perçue soit comme une banque, soit comme une compagnie d’assurance. « C’est cette diversification des sources de revenus qui nous a permis d’afficher une meilleure performance cette année. »

Pour la période de neuf mois se terminant le 30 septembre 2023, le Mouvement Desjardins a enregistré des excédents avant ristournes de 1,5 G$, par rapport à 784 M$ pour la période correspondante de 2022. Les résultats de cette année ont été retraités à la suite de l’adoption en 2023 de la norme comptable IFRS 17. Le revenu net total s’est élevé à 9 G$ pour les neuf premiers mois de 2023, comparativement à 7,5 G$ en 2022. La dotation à la provision pour pertes sur créances est quant à elle passée de 197 M$ en 2022 à 298 M$ en 2023.

Cette progression s’explique notamment par la hausse des revenus nets d’intérêt et l’amélioration des résultats en assurance.

Compte tenu des nombreuses réalisations du mouvement coopératif, en 2023 et dans les années précédentes, ainsi que de son engagement lié aux facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), le jury du ­Top des ­leaders de l’industrie financière a nommé ­Guy ­Cormier Personnalité financière de l’année et lauréat de la catégorie ­Institutions financières à portée nationale. « ­Il dirige une institution financière de premier plan affichant une performance remarquable, se démarquant par ses actions en faveur de la diversité, de l’équité et de l’inclusion. »

Le jury a également souligné « l’engagement exceptionnel » de ­Guy Cormier envers la jeunesse. « Dynamique, charismatique, proche des gens de toutes les régions du Québec, il prend des décisions en accord avec les valeurs du ­Mouvement ­Desjardins », précise le jury, qui lui a attribué une mention spéciale pour son engagement communautaire.

Dans de nombreux secteurs où Desjardins est présent, la hausse des taux d’intérêt a contribué à accroître les revenus en 2023, selon ­Guy ­Cormier. De plus, ­Desjardins a réalisé des avancées dans plusieurs secteurs, notamment grâce à une gestion rigoureuse des coûts. Parmi les initiatives mises en place, la réduction jusqu’à 20 % de la superficie de son parc immobilier au ­Canada s’inscrit dans une adaptation au télétravail.

L’accent mis sur la numérisation et l’automatisation a également porté ses fruits, avec une augmentation notable des transactions opérationnelles (paiement de compte, dépôt mobile, renouvellement hypothécaire, réclamation pour assurance de dommages) effectuées de manière numérique, passant de 25 à 30 % il y a deux ans à 35 à 40 % aujourd’hui.

Autre exemple de transformation numérique : dans les centres d’appels, la reconnaissance vocale a permis de réduire considérablement les délais d’attente des clients. « C’est notre manière de rendre notre offre de services encore plus efficace, tout en réduisant nos coûts opérationnels par la numérisation de nos processus et de notre offre de services », mentionne Guy ­Cormier.

La diversification de ­Desjardins lui a permis de générer des revenus supplémentaires et de consolider sa position de l’une des institutions financières les mieux capitalisées enn Amérique du ­Nord, avec un ratio de fonds propres de la catégorie 1A de 20,8 % au 30 septembre 2023. Selon son président, cette position lui permet de réaliser des économies d’échelle importantes.

Depuis que ­Guy ­Cormier est devenu président, en 2016, l’actif de Desjardins est passé de 257 à 414 G$ en 2023. Malgré des investissements importants en technologie, l’objectif du mouvement reste de maintenir une croissance des coûts à l’intérieur de l’inflation.

Le secteur du financement commercial a été particulièrement performant, affichant une croissance de plus de 10 % du volume d’activité pour 2023, alors que les entreprises ont fait face à des défis accrus, marqués par la hausse des coûts d’intérêt et des perturbations dans la chaîne d’approvisionnement.

Desjardins a accordé une attention particulière à l’accompagnement des clients, notamment ceux du secteur commercial et des services aux particuliers. Des appels ont été effectués en 2023 auprès de plus de 70 000 membres possédant des hypothèques à taux variables afin de les aider à ajuster les modalités de remboursement en fonction des hausses de taux.

Plus de 75 % des clients ont pris des mesures à la suite de ces appels, ajustant la période d’amortissement ou le remboursement mensuel de leur prêt, voire effectuant un remboursement unique du capital.

Le secteur de l’assurance a également connu une année fructueuse, tant sur le plan du nombre de polices émises que de la performance financière. L’entreprise a réduit les délais de traitement des réclamations et d’autorisation des polices d’assurance, notamment dans le domaine de l’assurance collective, offrant des services plus personnalisés en fonction des besoins des clients. Guy Cormier soulève l’importance de l’offre combinée d’assurance collective et d’épargne collective, très appréciée des clients et des conseillers, qui a contribué à une hausse de l’appréciation dans divers sondages internes. Le secteur de la ­Gestion de patrimoine et Assurance de personnes affiche des excédents nets de 410 M$ pour les trois premiers trimestres de 2023 par rapport à 247 M$ pour la période correspondante de 2022.

La division ­Gestion de patrimoine a pour sa part enregistré une croissance de près de 10 G$ du volume en épargne et affiche une ambition claire d’augmenter ses parts de marché au Québec au cours des prochaines années.

Guy ­Cormier estime avoir réussi à créer un esprit d’équipe entre Valeurs mobilières ­Desjardins et la gestion privée Desjardins. L’acquisition d’IDC ­WorldSource en ­Ontario au premier trimestre a ouvert l’accès à plus de 5 000 conseillers indépendants offrant désormais les produits de gestion de patrimoine et d’assurance vie de Desjardins à travers le ­Canada. D’autres acquisitions suivront pour accélérer la croissance de la gestion de patrimoine dans le reste du pays.

Desjardins entend utiliser ses capacités en tant que manufacturier et distributeur pour promouvoir ses services de gestion de patrimoine auprès de ses 7,5 millions de membres, en particulier les quelque 410 000 entreprises ayant des besoins à cet égard. « ­Travailler avec nos clients existants et s’assurer du rapatriement adéquat de leurs portefeuilles chez les concurrents grâce à une offre de service très compétitive, voilà ce qui va nous permettre de gagner des parts de marché », avance ­Guy ­Cormier.

Selon la ­Banque de données des statistiques officielles sur le ­Québec, la part de marché du ­Mouvement Desjardins dans le total des prêts au Québec est passée de 34 % en 2016 à 34,6 % en 2021, oscillant entre 34 % et 35 %. Guy ­Cormier n’a pas de chiffres plus récents à communiquer.

En matière de parts de marché, Desjardins, bien que dominante au Québec, réalise près de 40 % de ses revenus à l’extérieur de la province, principalement en ­Ontario, en ­Alberta et en ­Colombie-Britannique. Guy Cormier évoque la volonté d’accroître ces parts de marché à l’extérieur du Québec, avec un accent particulier sur l’assurance de dommages, l’assurance vie et le financement d’entreprise.

Un autre défi consiste à augmenter les parts de marché au ­Québec, où Desjardins est déjà solidement implantée. Gagner un ou deux points de pourcentage dans le marché des prêts hypothécaires de la province, dont ­Desjardins détient 38 %, pourrait ne pas être justifié. « ­Nous sommes très satisfaits des parts de marché que nous avons déjà. Il serait ­peut-être plus sage de se diversifier à travers le Canada pour réduire notre exposition au marché québécois et répartir nos risques », indique ­Guy ­Cormier.

Notables engagements sociaux

Dans cette expansion, le statut de coopérative financière est un atout majeur, car Desjardins dispose d’un réseau de distribution local bien intégré dans la communauté via les caisses. « Beaucoup de membres veulent faire affaire avec des entreprises engagées socialement, et c’est ce que représente Desjardins. »

Guy ­Cormier fait remarquer que l’engagement de Desjardins dans le bien-être social et environnemental s’illustre par un accroissement du financement dans les entreprises actives dans les énergies renouvelables, notamment éolienne et solaire. Le lancement d’un produit financier swap ­ESG, en avril dernier, est un exemple d’initiative qui encourage les entreprises à adopter des pratiques plus responsables en matière d’environnement, de responsabilité sociale et de gouvernance. Le montant de la remise verte octroyée par Desjardins à ces sociétés dépend de la portée ­ESG des engagements et des efforts déployés par les entreprises pour atteindre ces résultats.

L’engagement social se manifeste également par des initiatives en faveur de l’éducation financière, avec la création du jeu ­Aléa, intégrant le gaming à cet enjeu crucial.

« ­La place des femmes chez ­Desjardins est d’une importance capitale, et encore une fois cette année, nous avons consolidé cette dimension dans le S de ESG », ajoute ­Guy ­Cormier. Le conseil d’administration du Mouvement Desjardins compte 46 % de femmes, et l’équipe de direction est paritaire. En outre, 39 % des gestionnaires leaders sont des femmes, ­rappelle-t-il.

Desjardins travaille par ailleurs à améliorer l’accessibilité de ses services pour permettre aux personnes en situation de handicap d’utiliser plus facilement les guichets automatiques ou de communiquer avec les centres d’appels. Sur le plan des différences culturelles, des ateliers sur les biais inconscients sont organisés à l’interne, afin de favoriser l’équité dans tous les secteurs et d’offrir les mêmes chances à tous les employés de progresser dans leur carrière.

La place des jeunes chez ­Desjardins passionne ­Guy Cormier. Les 19 et 20 juin derniers, à son initiative, près de 400 jeunes se sont réunis lors de l’événement ­Rêver l’impossible à Montréal. En amont, il avait achevé une tournée auprès de six jeunes chambres de commerce au Québec, d’où il est revenu avec un tas d’idées. « À la sortie de la pandémie, de nombreux jeunes avaient besoin de communiquer, de se donner de l’espoir. »

Le premier but de ­Rêver l’impossible était de permettre aux jeunes de se mobiliser, d’échanger, de construire un réseau et de retourner dans leurs milieux respectifs avec la volonté d’être des acteurs de changement. À l’issue de deux journées d’ateliers et d’échanges, trois projets ont été récompensés par des bourses de 5 000 $ pour leur concrétisation. Une cinquantaine d’autres idées émanant de jeunes ont été retenues et transmises à diverses instances.

« ­Ces jeunes nous poussent à innover et à oser. Ils nous aident à être modernes et proactifs », signale Guy ­Cormier. Cet intérêt affiché de ­Desjardins pour les jeunes incite chaque année plus de 300 000 d’entre eux à envoyer leur curriculum vitæ à l’institution financière, un apport non négligeable en période de pénurie de ­main-d’œuvre.

Pour l’avenir, Desjardins devra conjuguer innovation et prudence. « Il faut oser, mais en se rappelant qu’on ne peut pas trop faire d’erreurs. On gère le patrimoine des gens », conclut Guy Cormier.

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La hausse des taux signifie que les clients doivent assumer un coût supérieur du service de leurs dettes. On assiste donc à un déplacement des ressources. Comme le coût de la dette est plus élevé, il faut que le client y consacre davantage d’argent – il en a donc moins pour d’autres dépenses ou pour l’épargne.

Par contre, les clients gagneront des revenus plus élevés sur leurs titres à revenu fixe en portefeuille.

En dressant le bilan des clients, les conseillers devront réduire la valeur actualisée des rentes publiques, comme celles du Régime de rentes du Québec et de la pension de la Sécurité de la vieillesse, ainsi que celle des régimes de retraite à prestations déterminées. Par contre, ils n’auront pas à ajuster la valeur des titres à revenu fixe et actions, car l’effet de la hausse des taux est déjà intégré dans leur valeur.

Sur le plan des hypothèses de projections, la hausse des taux ne modifie pas entièrement le portrait, parce que le taux d’inflation actuel est temporaire.

Dany ­Provost recommande donc de suivre les normes de l’Institut de planification financière pour le long terme, soit 2,1 % d’inflation. « ­On peut faire du fine tuning à court terme, mais ça ne changera pas du tout au tout le portrait global de l’individu. »

D’ailleurs, l’incidence de ces taux est ­peut-être surévaluée. « ­Quand on fait des projections financières, l’impact à long terme va être plutôt minime, ­assure-t-il. Pour les planifications qui durent plus de dix ans, on se fie aux normes de l’Institut de planification financière, donc pas de changements. »

Polices moins chères ?

La hausse des taux n’a pas que des effets négatifs. Cela pourrait générer une pression à la baisse sur le coût des produits d’assurance, souligne ­Louis-Charles ­Leclerc. « Les assureurs ayant plus de rendements sur l’argent qu’ils reçoivent vont être en mesure de baisser les prix. »

Cela étant dit, ce ne sera pas forcément le cas. C’est d’ailleurs ce qu’on observe plus ou moins. En 2009, les taux d’intérêt ont commencé à baisser considérablement et les assureurs ont retarifé ces produits. Néanmoins, même si l’on retrouve des taux d’intérêt proches de ceux de 2009, les prix des nouvelles polices ne sont pas revenus au niveau de cette période. Par exemple, le coût des assurances ­T100 n’a baissé que de 15 % de 2021 à 2023, alors qu’il avait augmenté en moyenne de 60 % entre 2009 et 2020. Toutefois, si le niveau des taux d’intérêt se maintient, on peut s’attendre à des baisses de prix supplémentaires, estime Louis-Charles Leclerc, voyant dans cela une potentielle opportunité. Il note par ailleurs que les taux d’intérêt ont peu d’influence sur les temporaires et que l’expérience de mortalité joue un rôle déterminant pour la tarification de ces produits.

La hausse des taux d’intérêt est loin d’influencer tous les produits d’assurance. Nombre d’entre eux ont une prime garantie et ne sont donc pas touchés. On peut ainsi penser à une assurance T100 ou une assurance vie universelle à coût nivelé qu’un client possède déjà. Ceci étant dit, si le client a récemment acheté ce type de produit, comme le prix dans le marché était très élevé, ­peut-être ­faudrait-il penser à résilier la police si l’on peut avoir « un meilleur deal pour le client », propose Louis-Charles Leclerc, précisant toutefois de s’assurer que le client est encore en bonne santé.

D’autres clients bénéficieront de cette hausse, notamment ceux ayant une assurance vie entière participante. « ­Il y a un dividende qui est associé à ces produits. Lorsqu’on a une police en vigueur, bonne nouvelle, car quand les taux montent, les échelles de dividendes normalement montent aussi », note l’expert. Mais ceux qui en profiteront réellement sont ceux qui possèdent ce produit depuis plus de 15 ans, car plus la police est ancienne, plus la composition du dividende découle des placements faits par l’assureur.

Pour les produits d’accumulation, comme la portion épargne d’une police d’assurance, la hausse de taux n’a pas de conséquence si le client laisse son argent dans la police. S’il le sort, l’assureur doit désinvestir, donc il facture ces frais au client.

Selon ­Louis-Charles ­Leclerc, les rentes à primes uniques pourraient quant à elles devenir intéressantes. « ­Elles sont tarifées avec le taux d’intérêt du moment », rappelle l’expert, qui met de l’avant le potentiel de certaines stratégies financières avec les rentes adossées.

Rembourser plus vite ses prêts, une bonne idée ?

La question de rembourser ou non ses prêts plus rapidement est particulièrement populaire en ce moment. Toutefois, pour y répondre, il suffit de mettre en parallèle le rendement sur le capital et le coût d’emprunt du client, et ce, peu importe que les taux soient hauts ou bas,
rappelle Vincent Grenier-Cliche.

D’autres éléments sont également à prendre en compte, comme le type d’emprunt et la déductibilité des intérêts et du traitement fiscal des revenus de placement. « L’idée, ce n’est pas de faire l’apologie de l’effet de levier, mais il faut intégrer ces éléments dans les calculs », ­indique-t-il.

« ­Alors la fameuse règle “il faut que je fasse plus que mon coût d’emprunt”, ce n’est même pas vrai parce que tu composes ton rendement au fil du temps, alors que ton intérêt, il est calculé sur un capital qui est soit fixe, soit régressif », ­résume-t-il.

En bref, le rendement n’a pas besoin d’être plus élevé que le coût d’emprunt en raison de l’effet de la composition des rendements par rapport au coût d’intérêt. Évidemment, si on a un profil prudent, cela peut devenir pertinent de rembourser les dettes et d’épargner la différence.

Prendre moins de risques

Un autre élément important est que désormais, les clients ne sont plus obligés de prendre autant de risques pour atteindre leurs objectifs financiers, du moins à moyen terme. « ­Le rendement espéré pour le revenu fixe pour les dix prochaines années est au nord de 5 %, alors que l’on va généralement faire des plans financiers avec des taux plus modestes que ça », souligne Vincent Grenier-Cliche.

« ­Peu importe ce que les taux vont faire, si on achète du revenu fixe aujourd’hui avec un rendement à l’échéance au nord de 5 % et qu’on a une durée de sept ans, il y a plus de 80 % des chances qu’on fasse ­au-dessus de ces 5 % pendant ce ­temps-là. »

Cet environnement rend également les placements garantis liés au marché plus intéressants. Pour élaborer ces produits et garantir le capital à l’échéance, les institutions financières utilisent une obligation à coupon détaché. Lorsque les taux étaient bas, pour tenter de capturer la hausse des marchés, elles ne pouvaient investir dans les marchés qu’une faible portion du capital que les investisseurs leur remettaient. Mais là, le coût pour garantir le capital est beaucoup plus bas.

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Lors d’une conférence réunissant les patrons de banques mardi, le président et chef de la direction de la Banque Royale du Canada (RBC), Dave McKay, a dit s’attendre à ce que les provisions pour pertes atteignent un sommet cette année, car certains prêts commerciaux se trouvent dans une situation précaire.

Il constate que les emprunteurs hypothécaires doivent s’adapter aux paiements hypothécaires plus élevés, avec une moyenne de 400 $ par mois pour les clients qui renouvelleront cette année. Les augmentations de salaire et l’épargne accumulée contribueraient à atténuer l’impact de la hausse des taux, selon lui.

Dave McKay prévoit une légère détérioration sur un certain nombre de fronts en 2024, en particulier dans l’immobilier commercial aux États-Unis, dans certains marchés immobiliers résidentiels multifamiliaux, sur les marchés des capitaux et dans certains domaines des prêts à la consommation non garantis.

Le grand patron de la Banque Scotia, Scott Thomson, prévoit, lui aussi, que les provisions pour prêts en souffrance soient plus élevées, mais il pense que les activités seront plus stables après les efforts de restructuration en 2023.

Scott Thomson souligne que les taux ont déjà commencé à baisser en Amérique latine, dans les marchés où la Scotia est présente. Cette tendance aiderait à réduire les risques et réduire les pertes sur prêts, selon lui.

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Les ventes dans la région métropolitaine ont totalisé 2664 comparativement à 2700 en novembre 2022. Ce chiffre est proche du plus bas niveau d’activité transactionnelle enregistré depuis 2000, souligne l’APCIQ.

« Contrairement aux autres grandes régions métropolitaines canadiennes que sont Toronto et Vancouver, le marché résidentiel de la région de Montréal n’enregistre pas une hausse rapide du nombre de propriétés qui retournent sur le marché », observe Charles Brant, directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ.

Selon lui, le fait que le prix des résidences y soit moins élevé que dans les deux autres métropoles canadiennes a pour conséquence que le niveau d’endettement des ménages montréalais et le budget alloué aux mensualités hypothécaires sont nettement moins importants qu’à Toronto ou à Vancouver.

Les ventes de maisons unifamiliales se sont élevées à 1329, en baisse par rapport à 1451 un an plus tôt, tandis qu’il y a eu vente de 1051 copropriétés, en hausse par rapport aux 1040 du même mois l’an dernier.

Les ventes de plex ont atteint 282 en novembre, contre 208 ventes de petits immeubles à revenus un an plus tôt.

1. Brant note aussi que la capacité des acheteurs à se qualifier pour obtenir un prêt hypothécaire maintient les ventes à de faibles niveaux, contribuant à faire pression sur le marché locatif.

« Dans un tel contexte, le marché des petits immeubles à revenus semble vouloir reprendre du mieux. Ces derniers bénéficient ainsi d’un attrait renouvelé auprès des investisseurs, alors que les taux se stabilisent, tout en offrant d’autres avantages pour ceux qui désirent devenir propriétaires occupants », ajoute-t-il.

Hausse des inscriptions

Les inscriptions actives pour novembre ont augmenté de 11 % par rapport à l’année dernière pour atteindre 17715, tandis que les nouvelles inscriptions ont augmenté de 3 %, à 4787.

Au final, l’APCIQ note que l’accumulation des propriétés à vendre sur le marché est très graduelle dans la région montréalaise. Par conséquent, le déséquilibre du marché demeure à la faveur des vendeurs. Les prix se maintiennent à des niveaux supérieurs à ceux de l’an dernier à la même période.

L’association indique que le prix médian d’une maison unifamiliale était de 539700 $, comparativement à 520000 $ un an plus tôt, soit une augmentation de 4 %, tandis que le prix médian d’une copropriété était de 395275 $, contre 380000 $, également une hausse de 4 %.

Le prix médian d’un plex était de 731250 $, en hausse par rapport à 715000 $ en novembre 2022, soit une augmentation de 2 %.

L’île de Montréal (+ 9 sont les secteurs de la région métropolitaine qui ont connu la plus forte hausse du prix médian d’une année à l’autre. Au contraire, celui-ci est en recul de 1 % à Laval.

En moyenne, le délai de vente a été de 48 jours pour les unifamiliales, de 58 pour les copropriétés et de 64 pour les plex.

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Les fonds hypothécaires n’ont jamais été populaires au ­Canada. Dans le classement qu’il a produit pour ­Finance et ­Investissement, ­Fundata n’a pu trouver que cinq fonds où les titres de créance hypothécaire dépassent une part des actifs supérieure à 50 %. Ce manque de popularité prévaut même si deux des fonds existent depuis plus de vingt ans.

Fait éloquent : seulement trois de ces fonds s’affichent comme des « fonds hypothécaires ». Encore plus révélateur, ces trois fonds dominent le classement de Fundata, où tous les autres fonds se présentent d’abord comme des fonds obligataires, mais ne contiennent pas plus de 43 % de titres hypothécaires.

Des titres ­quasi obligataires

Comme leur nom l’indique, les fonds hypothécaires achètent des portefeuilles d’hypothèques, qui plus est uniquement résidentielles. Les fonds de ­HSBC ­Global Asset ­Management ­Canada et de ­Gestion mondiale d’actifs ­Scotia n’achètent que des hypothèques de leurs banques propriétaires ; le fonds négocié en ­Bourse (FNB) de ­BMO ZMBS achète des hypothèques de toutes provenances à la condition qu’elles soient garanties par la ­Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Bien que son ­Fonds en prêts hypothécaires ne soit pas à proprement parler un fonds obligataire, il peut très bien occuper une place dans la part obligataire d’un portefeuille, juge ­Andrew ­Sage, chef des titres à revenu fixe à ­HSBC ­Global ­Asset ­Management ­Canada. « ­Nous avons accès à des hypothèques de la plus haute qualité, dit-il, et elles portent la garantie de la part de la ­Banque HSBC que ­celle-ci va racheter au pair toute hypothèque dont les remboursements sont en retard de plus que 90 jours. »

Le rendement du fonds est un composé de revenu d’intérêt et de gain en capital, très semblable à une obligation qui dispose d’un coupon et dont la valeur change au gré des mouvements généraux des taux d’intérêt. Mais il y a des différences notables : le moteur des titres obligataires ne tient pas seulement aux mouvements des taux, mais aussi à la solvabilité des entreprises émettrices. Et il n’y a pas ici de « coupon » comme tel.

C’est pourquoi ce rapprochement avec des titres obligataires n’en est pas un que consent à faire ­Kevin Pye, ­vice-président et gestionnaire du Fonds ­Scotia hypothécaire de revenu de ­Gestion mondiale d’actifs Scotia. Il assigne plutôt à son fonds une place entre obligations et marché monétaire. « ­Il est plus stable qu’un fonds obligataire typique et donne un meilleur rendement que le marché monétaire », ­explique-t-il. Soulignons que le niveau de risque des trois fonds est noté « très faible ».

Les deux gestionnaires jugent que les circonstances n’ont jamais été aussi bonnes pour leurs fonds, et leurs rendements en témoignent. Leurs fonds se mesurent tous deux à l’indice obligataire à court terme ­FTSE « et nous sommes 140 points de base ­au-dessus à ce ­moment-ci, ce qui nous met nettement ­au-dessus de la moyenne » des fonds obligataires de même type, dit ­Andrew ­Sage. « À la fin d’octobre, le rendement du fonds était de 6,4 %, poursuit-il, notre plus haut rendement depuis 2007 ».

Kevin ­Pye refuse de dévoiler le rendement actuel ou à venir de son fonds, mais il fait ressortir que les taux hypothécaires de cinq ans actuellement supérieurs à 5 % donnent une idée de sa vigueur. Si les taux continuent de monter, il s’approvisionnera davantage en hypothèques à taux accrus, ce qui augmentera les distributions de son fonds. Par ailleurs, si les taux hypothécaires baissent, « nous pouvons nous attendre à un gain en capital positif », dit-il. En d’autres termes, son portefeuille ne peut que gagner dans le contexte des taux actuels.

Actuellement, les deux gestionnaires de portefeuille s’affairent à étendre la durée de leurs hypothèques en portefeuille, de façon à profiter au maximum des taux plus favorables que présentent les hypothèques de cinq ans.

Hypothèques titrisées

Deuxième au classement, le ­FNB ­BMO titres adossés à des créances hypothécaires canadiens présente un profil distinct. Comme son nom l’indique, il est entièrement composé de blocs de titres du Programme des titres hypothécaires ­LNH de la ­SCHL, leur capital et intérêts étant garantis par ­celle-ci.

Tout comme pour les deux autres fonds, le ­FNB de ­BMO présente un profil de rendement attrayant de 4,97 % à l’échéance, souligne ­Erika ­Toth, directrice générale, vente aux institutions et conseillers à chez ­FNB ­BMO. Ce rendement est calculé sur une durée moyenne des titres en portefeuille de 1,95 année ; ainsi, l’acheteur actuel de parts du fonds peut prévoir un rendement de 4,97 % au moment de vendre son placement dans 1,95 année, explique-t-elle.

À la différence des deux autres fonds, celui de ­BMO n’est pas composé de titres hypothécaires, mais plutôt de créances hypothécaires adossées à des actifs, rassemblées et titrisées par les banques émettrices des prêts hypothécaires. De tels véhicules ont gagné en notoriété lors de la crise financière de ­2007-08 sous le nom de mortgage-backed securities (MBS).

Erika ­Toth tient à rassurer les investisseurs que le fâcheux souvenir des ­MBS pourrait inquiéter. Les MBS ont implosé lors de la crise financière parce qu’ils étaient composés de multiples « tranches » de crédit, plusieurs d’entre elles étant de très piètre qualité. « ­Les normes hypothécaires au ­Canada sont beaucoup plus élevées qu’au moment de la crise, ­affirme-t-elle. Ça tient à la plus haute qualification des emprunteurs, dont on exige une mise de fonds de 20 %. »

Dans le cas des titres garantis par la ­SCHL, il s’agit d’hypothèques consenties à des propriétaires qui n’ont pas effectué cette mise de fonds de 20 % et qui, du coup, ont dû faire appel à la garantie de la SCHL.

À la suite de l’annonce du gouvernement du ­Canada, en mars dernier, de son intention d’abolir son programme d’Obligations hypothécaires du ­Canada (OHC), plusieurs acteurs financiers se sont inquiétés d’effets négatifs éventuels, ­ZMBS pouvant être touché. Ces inquiétudes n’ont plus cours, car la ministre des ­Finances, Chrystia Freeland, vient de renoncer à ce projet.

Tant ­Kevin ­Pye qu’Andrew ­Sage connaissent les titres ­LNH et y recourent à l’occasion. « ­La garantie fédérale en fait une base d’actifs solide, mais ils ne donnent pas un rendement aussi élevé que les hypothèques que nous détenons », dit le premier. C’est une vision que partage ­le second : « ­Ils négocient selon un écart avec les obligations canadiennes. Si cet écart était assez large, nous les considérerions, mais nous ne leur trouvons pas une tonne d’avantages en ce moment. »

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La Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO) a demandé une ordonnance sanctionnant Derek Scheinman, qui a été reconnu coupable de fraude par la Cour de justice de l’Ontario en 2021 après avoir plaidé coupable d’avoir escroqué à des investisseurs environ 10 millions de dollars (M$) dans un investissement hypothécaire syndiqué et 13 M$ dans une société en commandite immobilière qu’il contrôlait.

« Dans l’exposé conjoint des faits, déposé dans le cadre de la procédure pénale, Derek Scheinman a admis avoir créé des hypothèques fictives et détourné 13 M$ » de la société, a rapporté le tribunal dans sa décision.

Une partie de ces fonds a été versée aux investisseurs du système d’investissement hypothécaire syndiqué, qui ont également fini par être escroqués. « Cependant, la plupart des fonds ont été détournés pour des dépenses personnelles et pour financer le style de vie somptueux de Derek Scheinman », a indiqué le tribunal.

En 2021, Derek Scheinman a été condamné à quatre ans de prison, moins quatre mois.

Le tribunal a également ordonné que Derek Scheinman, qui était auparavant inscrit en tant que représentant de fonds communs de placement et représentant de courtier sur le marché limité, soit interdit de façon permanente des marchés financiers de l’Ontario, après avoir conclu que sa condamnation concernait des valeurs mobilières et qu’il était dans l’intérêt du public de l’interdire des marchés.

« En tant qu’ancien inscrit, il savait ou aurait dû savoir que sa conduite était contraire à la Loi [sur les valeurs mobilières] », a affirmé le panel.

« Son comportement démontre qu’on ne peut pas lui faire confiance. Une interdiction permanente des marchés de capitaux est nécessaire pour protéger les investisseurs en empêchant Derek Scheinman de se comporter à l’avenir de manière préjudiciable à l’intégrité des marchés de capitaux », a conclu la Commission, ajoutant qu’une interdiction permanente a également un effet dissuasif sur d’autres personnes.

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Un haut fonctionnaire du gouvernement, dont La Presse Canadienne ne cite pas le nom parce qu’il n’est pas autorisé à communiquer des détails publiquement, a confirmé que plusieurs mesures en matière de logement feraient partie de la mise à jour budgétaire.

Le gouvernement fédéral devrait annoncer 15 milliards de dollars (G$) de prêts à faible coût pour les constructeurs ainsi qu’un fonds d’un milliard de dollars pour le logement abordable, comme l’ont rapporté précédemment Radio-Canada et La Presse.

Le haut responsable a indiqué que les prêts à faible coût accordés aux promoteurs permettront la construction de 30 000 nouveaux appartements.

Le ministre du Logement, Sean Fraser, n’a pas voulu confirmer, lundi, les détails qui seront bientôt annoncés. Il a toutefois comparé les prêts à faible coût à l’initiative existante de financement de la construction de logements locatifs du gouvernement.

Ce programme permet au gouvernement de faire bénéficier les constructeurs de taux d’intérêt plus bas en échange de logements abordables.

« L’une des raisons pour lesquelles nous devons continuer à augmenter les financements disponibles est que nous avons incité les constructeurs à construire plus rapidement grâce aux changements apportés à la TPS, par exemple », a déclaré Sean Fraser aux journalistes à l’extérieur de la Chambre des communes.

Le gouvernement espère qu’en combinant des options de financement attrayantes avec des incitations fiscales, les constructeurs seront désireux d’augmenter l’offre, a-t-il expliqué.

Le financement à faible coût ne représente pas une dépense importante pour le gouvernement, a ajouté Sean Fraser.

L’énoncé économique d’automne devrait également inclure un soutien aux gouvernements locaux qui sévissent contre les locations à court terme, comme l’a d’abord rapporté le Toronto Star.

La mesure empêcherait les exploitants de procéder à des déductions fiscales sur la base de leurs dépenses. Le gouvernement fédéral prévoit également offrir un financement pour l’application par les municipalités des règles relatives aux locations de courte durée.

« Il est probable que des dizaines de milliers de logements pourraient être mis à la disposition des Canadiens en relevant ce défi particulier », a dit Sean Fraser, mentionnant que la mesure était étudiée par le gouvernement.

Selon le ministre, le gouvernement sait que le Canada doit également construire des millions de nouveaux logements, mais le fait de s’attaquer aux locations à court terme pourrait permettre d’augmenter l’offre de logements dans l’avenir immédiat.

« Il nous incombe de faire tout ce qui est en notre pouvoir pour utiliser les propriétés disponibles pour la construction de logements », a-t-il déclaré.

L’énoncé du gouvernement fédéral mettra aussi de l’avant une nouvelle charte hypothécaire canadienne qui décrira ce que les Canadiens peuvent attendre de leurs institutions financières lorsqu’ils renouvellent leur prêt hypothécaire.

La mise à jour budgétaire intervient à un moment où les libéraux sont confrontés à des vents contraires, tant sur le plan politique que budgétaire.

Le gouvernement fédéral est contraint de s’attaquer à la question de l’accessibilité du logement, les problèmes liés au coût de la vie étant au cœur des préoccupations des Canadiens.

Mais avec une inflation toujours élevée et un taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada à son plus haut niveau depuis 2001, les économistes ont demandé au gouvernement fédéral d’éviter de dépenser plus d’argent.

En réponse à ces appels, la ministre Freeland a déclaré à plusieurs reprises qu’Ottawa devait trouver un équilibre dans l’élaboration du prochain budget.

« Il faut nous assurer que nos investissements procurent aux Canadiens ce dont ils ont besoin, mais il faut aussi le faire dans un cadre responsable d’un point de vue fiscal, a-t-elle déclaré aux journalistes, jeudi, à Toronto. Nous ne serons pas capables de tout faire. »

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La hausse des taux d’intérêt, associée à la popularité des prêts hypothécaires à taux variable et à remboursement fixe, a entraîné une augmentation des prêts hypothécaires à amortissement négatif – lorsque le capital d’un emprunteur augmente parce que son paiement fixe ne couvre plus entièrement son obligation d’intérêt croissante.

« Au cours des 18 derniers mois, il y a eu une augmentation rapide et sans précédent de la proportion de prêts hypothécaires à amortissement négatif au Canada », rapporte DBRS.

Parallèlement à l’augmentation des prêts hypothécaires à amortissement négatif, il y a également un risque croissant de prêts hypothécaires à « capitaux propres négatifs » – lorsque les ratios prêt/valeur dépassent 100 % – et une augmentation du risque de défaillance.

Face à ces défis, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a augmenté les exigences en matière de capital pour les assureurs hypothécaires.

« Les données sur les hypothèques à équité négative ne sont pas disponibles publiquement, mais de telles hypothèques existent et conduiront à des exigences de capital plus élevées », souligne DBRS.

Cela dit, le rapport indique que DBRS s’attend à ce que l’impact sur les ratios de capital des assureurs hypothécaires soit modeste, et qu’ils seront en mesure de résister à la faiblesse du marché du logement.

« Nous nous attendons à ce que la rentabilité des souscriptions s’affaiblisse quelque peu, mais qu’elle soit gérable du point de vue de la qualité du crédit, étant donné que les assureurs hypothécaires disposent de solides réserves de capital et de critères de souscription de crédit conservateurs », résume le rapport.

Toutefois, ces perspectives dépendent de la résilience du marché du travail canadien, car « le taux de chômage est étroitement lié aux taux d’impayés hypothécaires ».

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Notons toutefois que près de la moitié des répondants au sondage n’ont jamais reçu d’éducation financière.

Les principaux faits saillants

Parmi les principales constatations du sondage d’Equifax :

• les jeunes adultes de 18 à 34 ans sont plus susceptibles d’utiliser les médias sociaux à des fins d’éducation financière (42 % contre 22 % chez l’ensemble des répondants);

• 36 % des jeunes adultes ont déclaré avoir manqué un paiement de facture en 2023, contre 23 % pour l’ensemble des répondants;

• 45 % des répondants s’inquiètent du remboursement de leurs dettes (prêts hypothécaires, prêts étudiants). Or, seulement 18 % ont sollicité l’aide de professionnels à ce sujet.

Des problèmes d’abordabilité

Selon le sondage, l’abordabilité des logements constitue une préoccupation majeure, 86 % des répondants ayant déclaré que les gouvernements devraient en faire plus pour régler ce problème.

De plus, 36 % craignent que leur prêt hypothécaire soit renouvelé à un taux d’intérêt supérieur à leurs moyens, laissant entrevoir des difficultés financières futures.

Les données indiquent également que 31 % des répondants ont dû trouver un revenu supplémentaire pour absorber la hausse de leurs paiements hypothécaires ou de leur loyer, et que 35 % s’inquiètent pour leur sécurité d’emploi.

Finalement, 19 % ont mentionné être dans une situation financière précaire et ressentent le besoin de déménager en raison de problèmes d’abordabilité.

Un stress financier accru

D’après le sondage, les jeunes adultes au Canada semblent ressentir davantage les difficultés financières comparativement à leurs homologues plus âgés.

De fait, 52 % des répondants de 18 à 34 ans éprouvent de l’anxiété au sujet de leur endettement personnel, contre 39 % chez les autres répondants.

Ces jeunes adultes sont également plus susceptibles d’explorer les « petits boulots » (69 % contre 47 %) ou de songer à occuper un deuxième et même un troisième emploi (48 % contre 30 %) pour augmenter leur revenu et s’acquitter de leurs obligations financières.

La protection des données financières

Chez les jeunes adultes de 18 à 34 ans, 32 % estiment qu’il est peu probable qu’ils soient victimes d’un vol d’identité, comparativement à 19 % pour l’ensemble des répondants.

De plus, les jeunes adultes interrogés ont déclaré qu’ils sont moins susceptibles d’installer un logiciel antivirus à jour sur leur ordinateur (61 % contre 72 % de la population générale).

Enfin, les jeunes adultes vérifient plus régulièrement leur dossier de crédit (68 % contre 62 % pour l’ensemble des répondants). Cela dit, 32 % ne consultent jamais leur dossier de crédit, alors que « la vérification du dossier de crédit est l’une des meilleures façons de repérer rapidement le vol d’identité », fait valoir Equifax.

Le sondage d’Equifax a été réalisé du 15 au 18 septembre 2023 auprès de 1564 Canadiens au moyen du panel en ligne de Léger.

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