La flambée des taux d’intérêt a frappé tous les types de titres, les actions du secteur immobilier étant les plus durement touchées. L’année dernière, les FNB indiciels investissant dans les fiducies de placement immobilier (FPI) ont chuté de plus de 20 % à l’échelle mondiale et de plus de 17 % au Canada, et les rendements ont baissé d’environ 6 % au cours des neuf premiers mois de cette année.
« L’immobilier a tendance à avoir un effet de levier plus important dans sa structure de capital qu’une entreprise typique, a déclaré Dennis Mitchell, chef de la direction et directeur des investissements de Starlight Capital, une société basée à Toronto. Les investisseurs ont tendance à trop délaisser les investissements immobiliers pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt. »
Géré activement et investissant aux États-Unis et au Canada, le fonds Starlight Global Real Estate Fund, ayant un actif de 95 millions de dollars, a perdu 22,3 % l’année dernière, après avoir bondi de 29,5 % en 2021. Jusqu’en 30 septembre, il avait baissé de 3,9 %.
Lorsque les taux d’intérêt étaient bas, les actions immobilières ont connu une expansion significative des multiples auxquels elles se négocient. Cette tendance s’est inversée lorsque les taux d’intérêt sont montés en flèche l’année dernière, a expliqué Dennis Mitchell, « ce qui a entraîné une forte contraction des multiples auxquels l’immobilier et d’autres actions étaient négociés ».
La stratégie de Mitchell pour retrouver des rendements robustes pour le fonds commun de placement et sa série de FNB est basée sur une sélection de titres ascendante et une recherche interne, y compris des modèles d’exploitation qu’il maintient sur 96 FPI différentes. « Qu’il s’agisse d’immobilier résidentiel, de tours de téléphonie mobile, de centres de données ou d’immobilier industriel, nous recherchons des sociétés qui génèrent une forte croissance des flux de trésorerie », a-t-il déclaré.
Starlight a réussi à éviter les FPI qui ont réduit leurs distributions. Même pendant le ralentissement de 2022, le portefeuille Starlight a connu 31 hausses de distribution, et l’augmentation moyenne était de 12,7 %, a déclaré Dennis Mitchell. Depuis le début de l’année, le portefeuille a connu 15 augmentations, pour une moyenne de 13 %.
L’immobilier résidentiel multifamilial, en particulier au Canada, est l’un des sous-secteurs les plus attrayants. La croissance démographique induite par l’immigration augmente la demande de logements alors que l’offre est insuffisante.
L’immobilier résidentiel est le sous-secteur le plus important du FNB de FPI canadiennes CI de 532 millions de dollars (M$), avec environ 31 % du portefeuille. Le FNB est en baisse de 4,5 % pour l’année au 30 septembre. Le marché de la location est très serré en ce moment au Canada, avec un taux d’inoccupation national inférieur à 2 %, a déclaré Lee Goldman, premier vice-président et gestionnaire de portefeuille chez CI Gestion mondiale d’actifs, basée à Toronto.
Les loyers résidentiels augmentent rapidement, a déclaré Lee Goldman, dont le portefeuille de FPI canadiennes comprend les propriétaires résidentiels Boardwalk, Canadian Apartment Properties, InterRent, Killam Apartment et Minto Apartment. Il ne s’attend pas à ce que le taux d’inoccupation, très bas, augmente beaucoup : « L’évolution démographique à long terme ainsi que l’offre et la demande sont des facteurs qui favorisent le fait d’être propriétaire d’un appartement à l’heure actuelle. »
Les FPI du secteur industriel constituent un autre sous-secteur favorable, selon Lee Goldman. Le marché canadien était déjà en bonne santé avant la pandémie de la COVID-19. L’augmentation des achats en ligne a stimulé la demande d’espaces logistiques et d’entreposage, ainsi que les loyers qui s’y rapportent.
Bien que le taux d’inoccupation des locaux industriels ait légèrement augmenté, Lee Goldman précise qu’il reste « incroyablement bas à 2,1 % dans tout le pays » – et encore plus bas à Toronto et à Vancouver. Il a ajouté que les loyers industriels annuels moyens à l’échelle nationale sont passés à 16,35 $ le pied carré, soit une hausse d’environ 20 % d’une année à l’autre.
Tant pour le FNB de Starlight que pour le CI Global REIT Private Pool (82 M$), qui possède une série de FNB, la principale participation mondiale est Prologis Inc. Leader mondial de l’immobilier logistique, Prologis possède plus d’un milliard de pieds carrés de propriétés dans 19 pays et a déclaré un bénéfice d’exploitation record au deuxième trimestre 2023.
Chaque année, environ 2,5 % du PIB mondial transite par les entrepôts de Prologis, a déclaré Dennis Mitchell. « C’est un opérateur très solide. Ils disposent d’un portefeuille dominant qui leur permet de fournir des entrepôts et des biens immobiliers logistiques à de grandes entreprises multinationales. »
Une autre participation mondiale commune à CI et Starlight est American Tower Corp. basée à Boston, un fournisseur multinational d’infrastructures de communication sans fil et de diffusion. L’entreprise joue sur la croissance démographique et l’augmentation continue de la création de données et de l’accès à celles-ci.
« La demande de tours cellulaires ne cesse de croître, explique Dennis Mitchell, et les propriétaires et exploitants de tours cellulaires voient leur pouvoir de fixation des prix s’accroître. »
Dennis Mitchell apprécie également la société new-yorkaise VICI Properties Inc. qui possède des terrains de jeux et de divertissement, principalement à Las Vegas, mais aussi ailleurs aux États-Unis et au Canada. Selon lui, VICI est simplement propriétaire des biens immobiliers et perçoit les loyers, sans s’exposer aux opérations sous-jacentes.
« Pendant la pandémie, alors que les hôtels-casinos étaient fermés, VICI a continué à percevoir 100 % de leurs loyers », explique Dennis Mitchell.
De retour au pays, Lee Goldman de CI privilégie également les centres commerciaux dont le point d’ancrage est constitué par des détaillants de première nécessité, tels que des épiceries ou des pharmacies. Il cite la hausse modeste des loyers et les faibles taux d’inoccupation des FPI comme Choice Properties, Crombie, First Capital et Riocan, qui détiennent principalement ce type de biens.
« L’un des avantages de ce type de commerce de détail est qu’il n’y a pas eu de nouvelle offre ces dernières années, explique Lee Goldman. Si les locataires cherchent à s’agrandir ou si de nouveaux locataires arrivent sur le marché, l’espace est très limité. »
Les immeubles de bureaux continuent à ne pas avoir la cote, en raison de l’évolution vers le travail à domicile et les modèles de travail hybrides. Le taux d’inoccupation Le taux d’inoccupation au Canada se situe actuellement entre 17 % et 18 %, a indiqué Lee Goldman.
Toronto, qui était autrefois l’un des marchés de bureaux les plus solides d’Amérique du Nord, a vu son taux d’inoccupation grimper à 14 %, alors qu’il était de 2 % avant la pandémie de Covid, « une augmentation incroyable au cours des trois dernières années », a-t-il déclaré.
Les FPI au Canada, aux États-Unis et ailleurs se négocient généralement avec de forts escomptes d’environ 20 % par rapport à la valeur liquidative des biens immobiliers sous-jacents, a déclaré Lee Goldman. Cette décote se situe à l’extrémité inférieure des fourchettes historiques. « Il est assez convaincant de se trouver à ce genre d’escompte. Les rendements prévisionnels sont assez élevés. »
Pour l’avenir, Dennis Mitchell prévoit des rendements de distribution de 4 à 5 % pour les FPI en tant que catégorie d’actifs, et une croissance des bénéfices d’environ 8 %. Et en supposant que les banques centrales commencent à réduire les taux d’intérêt à un moment donné l’année prochaine, il pourrait également y avoir une certaine expansion des ratios prix-bénéfices pour donner un coup de pouce supplémentaire.
« En termes de rendement total, il s’agit d’un rendement avoisinant les 13 % », dit-il.