Un homme d'affaire signant un document sur une table, devant lui on voit une petite maison en bois.
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Les acheteurs de maisons au pays envisagent de plus en plus les coopératives de crédit et les prêteurs privés pour obtenir des prêts hypothécaires à mesure que les taux augmentent, observent des courtiers hypothécaires.

Ces experts notent que les Canadiens sont maintenant plus attirés qu’auparavant vers ces prêteurs alternatifs parce que les taux hypothécaires fixes ont atteint et légèrement dépassé le seuil de 4,0 % au cours des derniers mois dans de nombreuses provinces et territoires.

Chez les prêteurs traditionnels, les emprunteurs doivent maintenant se qualifier pour un prêt hypothécaire à un taux plus élevé, parce que le taux admissible sur les prêts hypothécaires non assurés, en vertu de la simulation de crise imposée par le Canada, est soit de deux points de pourcentage au-dessus du taux contractuel, soit de 5,25 %, selon le taux le plus élevé des deux.

Cependant, les coopératives de crédit et les prêteurs privés sont souvent en mesure d’offrir des taux plus concurrentiels, même aux clients qui ne sont pas admissibles aux prêts hypothécaires offerts par les prêteurs traditionnels.

« Si un client recherche un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans, il est maintenant admissible (avec les prêteurs traditionnels) à, disons, 6,0 % ou 6,5 %, ce qui réduit vraiment le montant total pour lequel il pourrait être admissible », a expliqué Sung Lee, un courtier hypothécaire de Toronto.

« Les coopératives de crédit offrent plus de flexibilité, vous pourriez être admissible uniquement au taux de votre contrat de cinq ans ou, dans certains cas, s’il s’agit d’un taux variable, au (taux du) contrat majoré d’un (point de pourcentage). »

Le site web d’assurance et de finance Ratesdotca indique que les coopératives de crédit et les prêteurs privés représentaient environ 3,7 % des prêts hypothécaires du pays l’année dernière, mais que ceux-ci ont déjà traité environ 6,7 % de l’activité jusqu’à présent cette année.

Les coopératives de crédit sont généralement redevables à leurs membres plutôt qu’à leurs actionnaires, et même si elles offrent des produits similaires à ceux des banques, elles ne sont pas soumises aux mêmes réglementations fédérales, y compris les restrictions de taux admissibles, ce qui leur permet d’accepter des clients jugés plus risqués.

Pendant ce temps, l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a récemment indiqué que le prix moyen national des maisons avait été légèrement supérieur à 746 000 $ en avril, en hausse de 7,4 % par rapport à environ 695 000 $ pour le même mois l’an dernier.

Cependant, sur une base désaisonnalisée, le prix national moyen des maisons a diminué de 3,8 % pour s’établir à 741 517 $ le mois dernier, contre 771 125 $ en mars.

L’ACI a attribué une grande partie du ralentissement aux taux hypothécaires fixes, qui sont en hausse depuis 2021, mais qui ont eu plus d’impact ces derniers mois.

« Tout le monde s’inquiète des taux […] parce que nous sommes habitués à des taux très bas depuis longtemps, et ils sont inférieurs à 4,0 % probablement depuis 10 ans », a noté la courtière hypothécaire Chantal Driscoll, de la firme RDM Financial Consultants à Burlington, en Ontario.

« Les gens deviennent nerveux, mais traditionnellement, les prêts hypothécaires devraient se situer entre 4,0 % et 6,0 %. Ce sont des taux hypothécaires normaux. »

Un « ruissellement » habituel

Chaque fois que les taux hypothécaires augmentent légèrement et que l’admissibilité à une hypothèque devient plus difficile, elle remarque un effet de « ruissellement » sur les coopératives de crédit et les prêteurs privés, mais les conditions actuelles ne poussent pas l’intérêt pour ces prêteurs au-delà de ce qu’elle voit habituellement, lorsque le marché change.

Cependant, elle constate un intérêt accru de la part de personnes qui ne sont pas admissibles à des prêts hypothécaires de sources traditionnelles.

« Ils vont vers […] des coopératives de crédit ou des prêteurs privés pour se qualifier pour des montants un peu plus élevés que ceux pour lesquels ils se qualifieraient avec la banque », a expliqué Chantal Driscoll.

La plupart de ses clients parviennent toujours à se qualifier dans les conditions actuelles ou grâce à des taux variables, même s’ils augmentent également, mais Chantal Driscoll s’attend à voir du changement.

Elle croit que les courtiers pourraient recevoir encore plus de demandes de prêts hypothécaires alternatifs à l’avenir, car au moins une coopérative de crédit a relevé ses exigences, de sorte que tous les emprunteurs doivent se qualifier à deux points de pourcentage de plus que le contrat ou le taux de référence, selon le plus élevé.

Pendant ce temps, Nick Hill a constaté un flux constant d’intérêt pour les coopératives de crédit de la part de ses clients, et pas seulement de ceux qui ont du mal à se qualifier.

« J’ai conclu deux transactions pour des personnes qui travaillent chez des concessionnaires automobiles, a indiqué le courtier torontois de G&H Mortgage Group. Ils se sont qualifiés pour un prêt traditionnel, mais ils ont trouvé de meilleurs taux grâce à une coopérative. »