L’année s’annonce encore difficile pour les fonds de placements immobiliers qui investissent dans les espaces de bureau, mais certains gestionnaires de portefeuille croient que le secteur offre des occasions pour les investisseurs à long terme.
« L’horizon est sur le point de s’éclaircir pour les fonds immobiliers dans les espaces de bureau, estime Michael McNabb, gestionnaire de portefeuille chez Purpose Investments, dans un courriel. On ne peut nier qu’ils sont bon marché, mais les propriétaires de bureaux sont confrontés à de nombreux vents contraires. »
« Je pense que beaucoup d’investisseurs oublient qu’il s’agissait de la classe d’actif la plus en vogue dans l’industrie à l’approche de 2020 », ajoute-t-il, alors que les taux d’inoccupation des bureaux étaient extrêmement serrés et que les investisseurs affluaient vers le secteur pour ses dividendes mensuels.
Après la pandémie, Michael McNabb a remarqué que la circulation piétonne dans le réseau de passerelles souterraines au cœur du centre-ville de Toronto était encore très faible, en particulier les lundis et vendredis. « Le bureau n’est pas mort, mais je crois qu’il a changé. »
Le télétravail a fait des ravages dans l’industrie des espaces de bureaux, de nombreux employeurs ayant réévalué leurs besoins. Les entreprises ont également envisagé de réduire la taille de leurs actifs immobiliers afin de réduire leurs dépenses et de s’adapter au ralentissement de l’économie.
« Il est probable que 10 à 15 % de la demande ait été détruite de façon permanente avec la tendance (au télétravail) », a déclaré Maria Benavente, vice-présidente et gestionnaire de portefeuille axé sur l’immobilier chez Fonds Dynamique. « Nous croyons que ce marché continuera d’être un marché de gagnants et de perdants. »
Le taux national d’inoccupation des bureaux est passé à 14,1 % au troisième trimestre de 2023, contre 13 % à la même période l’an dernier, selon un rapport de Colliers Canada publié en septembre.
Les taux d’inoccupation des bureaux augmentent depuis trois ans et demi et continueront probablement de grimper à court terme, car le travail à distance est toujours répandu, prévoit Colliers Canada. Au même moment, les loyers moyens des espaces de bureau ont atteint un niveau record de 21,08 $ le pied carré.
John Duda, président des services de gestion immobilière de Colliers au Canada, anticipe une « lente augmentation » de l’absorption des espaces de bureaux d’ici la fin de 2024, mais il ne « s’attend pas à un revirement radical ».
Une partie du problème réside dans la disparité entre ce que veulent les employeurs et les travailleurs. » Ce qui a empêché un retour massif au bureau, c’est le déséquilibre du marché de l’emploi », pointe John Duda en entrevue.
Les employés ont eu beaucoup de pouvoir et ils peuvent décider de ne pas venir au bureau, souligne John Duda. « Ça commence toutefois à changer et nous le remarquons particulièrement dans les centres-villes; le niveau d’occupation a augmenté de manière très significative. »
Le sentiment reste assez négatif à l’égard du secteur et il est difficile de prévoir le moment de la reprise, a déclaré Maria Benavente, soulignant que le marché de Calgary avait encore du mal à se remettre de l’effondrement des prix du pétrole en 2014, avant même la pandémie.
« L’immobilier dans le segment des bureaux est un investissement de style valeur, une stratégie qui nécessite de la patience et de la tolérance à l’égard de la volatilité », souligne-t-elle.
« Nous pensons qu’il y a certaines aubaines; cependant, les investisseurs doivent être sélectifs et porter une attention particulière au bilan, aux liquidités et au ratio de paiement du dividende. Nous avons vu de nombreux fonds contraints de réduire leurs dividendes, parfois même deux fois. »
Les fonds immobiliers de bureaux se porteront bien lorsque l’économie commencera à se redresser et que les entreprises reviendront au mode embauche, a souligné Maria Benavente. Pour que l’activité reprenne, les banques doivent également être mieux disposées à prêter aux propriétaires de bureaux.
Michael McNabb affirme qu’il reste très prudent à l’égard du secteur et souhaite voir les taux d’inoccupation s’améliorer, mais il estime que les investisseurs à plus long terme pourraient commencer à viser des sociétés de meilleure qualité, ce qui pourrait s’avérer un bon investissement à terme.
« L’immobilier commercial suit la règle économique simple de l’offre et de la demande ? et actuellement l’offre dépasse largement la demande », résume Michael McNabb.