Certains clients ont peut-être entendu dire que l’ajout d’enfants au titre de propriété d’une maison permet d’éviter les frais d’homologation, de simplifier le processus de succession et de donner aux enfants le droit de survie. Cependant, « il y a des risques importants à procéder de cette façon », affirme David Christianson, conseiller principal en gestion de patrimoine et gestionnaire de portefeuille à la Financière Banque Nationale Gestion de patrimoine à Winnipeg.
La maison peut être imposée comme faisant partie de la succession si les enfants n’en sont pas les véritables propriétaires. Il y a aussi le risque que la maison soit perdue au profit des créanciers de l’enfant. Le déménagement pourrait également entraîner une inégalité d’héritage entre les enfants.
En Ontario, les frais d’homologation ne sont que de 1,5 % pour la valeur des biens supérieurs à 50 000 $. Kate Wright, coassociée directrice et responsable de la pratique des testaments et des successions chez Mann Lawyers à Ottawa, demande à ses clients de peser les risques et les avantages de l’ajout de leurs enfants à un titre de propriété.
« Procédez avec une extrême prudence, suggère-t-elle. L’évitement de l’homologation n’est pas la panacée. Ce n’est qu’un facteur parmi d’autres et il ne doit pas être le moteur de votre planification. »
Les clients de Kate Wright considèrent souvent que l’ajout d’un nom à un titre de propriété est un geste simple, mais lorsqu’elle leur explique qu’ils auront besoin de conseils en matière de fiscalité, de droit de la famille et de finance, ils reviennent généralement sur leur décision.
Kim G. C. Moody, fondateur de Moodys Tax et Moodys Private Client à Calgary, explique qu’il essaie de comprendre l’objectif du client et de savoir où il a obtenu ses informations avant de lui dire qu’il est mal informé.
« Cela se termine souvent par une véritable douche froide, observe Kim G. C. Moody. Il faut faire preuve de sensibilité et d’empathie pour bien comprendre leurs objectifs. »
Impôts et propriété effective
Si un enfant est ajouté au titre de propriété, il faut savoir si la moitié de la maison est réellement donnée à l’enfant ou s’il s’agit simplement d’une question de commodité dans le cadre de la planification successorale. S’il s’agit d’un don, le client devra déclarer la vente partielle de la propriété à l’Agence du revenu du Canada et pourrait être tenu de payer l’impôt sur le gain en capital si la maison n’est pas considérée comme une résidence principale, explique David Christianson.
Le processus doit être bien documenté, car les frères et sœurs pourraient contester la propriété au décès du parent. Le client doit rencontrer un avocat en l’absence de ses enfants pour s’assurer qu’il ne subit pas d’influence indue, précise l’expert.
Selon Kim G. C. Moody, il est important de savoir si la maison sera incluse dans une succession après un transfert de titre légal dans le cas où il y a eu un transfert intentionnel de la propriété effective au moment de la modification du titre. Il recommande aux clients de demander un avis juridique distinct sur cette question.
Par exemple, si les parents continuent à payer l’hypothèque ou à déclarer tous les revenus locatifs sur leurs feuilles d’impôts après le changement de titre, cela peut indiquer que l’enfant n’avait pas la propriété effective, affirme Kim G. C. Moody. Et lorsque le client informe le prêteur hypothécaire du changement de propriétaire, l’institution financière peut demander l’annulation de l’hypothèque.
Exposition aux créanciers de l’enfant ou aux demandes de divorce
L’ajout du nom d’un enfant à un titre de propriété peut exposer les parents aux créanciers de l’enfant ou aux demandes de divorce.
Si un grand-parent souhaite ajouter le nom d’un petit-enfant à un titre de propriété à des fins de planification successorale et que le petit-enfant est reconnu responsable d’un accident de voiture, la maison pourrait être présentée comme un actif dans le cadre d’un litige, avertit Kim G. C. Moody.
La question de savoir si l’intérêt d’un enfant dans la maison sera exposé dans le cadre d’une demande d’égalisation des biens lors d’un divorce dépend des faits de chaque cas, souligne Kate Wright. S’il s’agit d’un don avant le mariage, il ne peut être exclu, mais il peut l’être si le don a été fait pendant le mariage, par exemple. Cette procédure nécessitera une divulgation de la part des parents, qui ne voudront peut-être pas s’impliquer.
« Certains de mes clients me disent : “Mon voisin a ajouté son enfant, je pense que ce serait une bonne idée pour moi”, ajoute Kate Wright. Mais ce qui est bon pour quelqu’un d’autre ne l’est pas forcément pour vous. »
Un héritage inégal
Le fait de laisser une maison à un enfant et d’autres biens aux frères et sœurs peut donner lieu à un héritage inégal. Bien que la valeur des biens puisse être égale au moment de la rédaction du testament, la valeur d’une maison augmentera à un rythme différent de celui d’un portefeuille d’investissement ou d’une police d’assurance-vie, souligne David Christianson.
« Il est très risqué d’avoir différents éléments à régler. On peut prévoir des clauses de péréquation dans le testament, mais cela ouvre la succession à toutes sortes de désaccords et potentiellement à des litiges, ajoute l’expert. Lorsqu’une partie de la famille poursuit l’autre partie de la famille, on n’a jamais l’impression de gagner. »
Mais équitable ne signifie pas toujours égal. Par exemple, il peut être juste que les parents lèguent la ferme familiale à l’enfant qui est prêt à la reprendre, les frères et sœurs non-agriculteurs héritant d’autres biens, explique Kim G. C. Moody.
Dans tous les cas, la famille doit se réunir pour s’assurer que tous les frères et sœurs sont sur la même longueur d’onde et savent ce que leurs parents ont l’intention de faire, recommande David Christianson. Il est préférable de le faire en terrain neutre, par exemple dans le bureau d’un conseiller, en présence de ce dernier et de l’avocat.
Mettre en péril les options
L’ajout d’un enfant à un titre de propriété peut mettre en péril les options financières futures des parents et de l’enfant.
Si le client a besoin d’hypothéquer ou de vendre la maison pour financer sa retraite, il devra demander le consentement de son enfant pour le faire en tant que copropriétaire, explique Kate Wright. Tout le monde se dit « Mes enfants seront d’accord », jusqu’à ce qu’ils ne le soient plus.
En outre, cela pourrait compromettre les avantages accordés à l’enfant pour l’achat d’un premier logement, tels que l’ouverture d’un compte d’épargne logement ou la demande de crédit d’impôt pour l’achat d’un premier logement, poursuit Kate Wright. Les parents et les enfants devront obtenir des conseils juridiques, fiscaux et financiers distincts.