Les FPI, qui détiennent et gèrent des actifs immobiliers générateurs de revenus, doivent distribuer leur revenu imposable aux investisseurs pour éviter d’avoir à payer de l’impôt. Les investisseurs doivent donc en supporter le fardeau fiscal. Le revenu provenant des intérêts et les loyers distribué par les FPI est entièrement imposable, alors que les dividendes sont admissibles aux crédits d’impôts, et seulement la moitié des gains en capital sont imposables.

Dans certains cas, une portion des distributions d’une FPI peut provenir de ressources autres que des flux de trésorerie résultant de l’exploitation. Il est important, donc, que les FPI divulguent d’où provient l’argent qui finance les distributions. « Ces divulgations devraient souligner les risques et leur impact sur l’organisme émetteur ainsi que la durabilité des distributions », dit M. Huston Loke, directeur du service de financement des entreprises de la Commission des valeurs immobilières de l’Ontario. Un rapport de la CVMO publié en janvier sur la divulgation des distributions des FPI fournit des exemples de divulgations insuffisantes.

S’il y a une chose sur laquelle les investisseurs devraient pouvoir compter autre que la mort et les impôts, ce sont les distributions des FPI, dit Catherine Ann Marshall, conseillère indépendante en immobilier et vice-présidente du comité des placements non traditionnels de la CFA Society Toronto.

« La valeur des FPI repose sur la stabilité de leurs distributions, et chaque équipe de gestion de FPI le sait, dit Catherine Ann Marshall. Dès que le marché pressent que les déséquilibres entre les flux de trésorerie et les exigences de liquidités pourrait aboutir à une baisse des distributions, l’action est frappée de plein fouet. »

La stabilité et la durabilité des distributions d’une FPI dépend de la qualité des actifs dans ce portefeuille et sa capacité de gérer les fonds, dit Catherine Ann Marshall, qui auparavant gérait des parts de FPI et des débentures en tant que membre de l’équipe de placement responsable des instruments sensibles aux taux d’intérêt à Genus Capital Management.

« Les distributions des FPI devraient être durables et fiables si elles se fondent sur un portefeuille diversifié de propriétés immobilières de qualité supérieure, dit-elle. Si les gestionnaires y injectent trop de risque, peut-être sous forme d’un endettement excessif ou d’une trop grande concentration du portefeuille, alors la fiabilité de la distribution est mise en doute. »

Catherine Ann Marshall dit que les investisseurs devraient investir dans les FPI dont les équipes de gestion ont des historiques de longue date dans toutes les conjonctures boursières et bénéficient de la confiance des analystes en obtenant régulièrement une cote de performance supérieure.

Les investisseurs devraient être réconfortés par le fait que les changements des flux de trésorerie sont plutôt prévisibles quand il y a suffisamment d’informations, et que « les prévisions sur un an calculées par un bon analyste sont fiables », dit Catherine Ann Marshall.

Pour comprendre la qualité et la stabilité des distributions d’une FPI, les investisseurs devraient normalement examiner les fonds provenant de l’exploitation ajustés (« FPEA »), dit Russil Lea, gestionnaire de portefeuille à Nicola Wealth Management, une firme de Vancouver. « Les FPEA sont une mesure essentielle dans l’évaluation des ratios de distribution. C’est la forme la plus pure de flux de trésorerie. »

Les FPEA sont une mesure efficace des liquidités générées par l’exploitation après déduction des dépenses en capital encourues pour louer et entretenir correctement des propriétés. Par conséquent, les FPEA sont plus aptes que les bénéfices à prévoir la capacité future d’une FPI de payer des dividendes et représente une mesure plus précise des flux de trésorerie résiduels disponibles pour les porteurs de parts.

Les FPEA que les compagnies divulguent sont situés dans la partie Commentaires et analyse de la direction de leurs rapports financiers. Par exemple, on peut les trouver à la page 69 du rapport annuel 2013 de Riocan, la plus grande FPI au Canada.

Il y a certains signaux d’alarme que les investisseurs devraient surveiller lorsqu’ils envisagent d’investir dans une FPI, dit le spécialiste en fiscalité Jack Mintz, titulaire de la chaire Palmer en politique publique de l’Université de Calgary. « Examinez le montant des flux de trésorerie distribués, dit-il. Si c’est un pourcentage important, ajoute-t-il, il n’y a pas beaucoup de capital disponible pour de nouvelles acquisitions ou pour des améliorations. »

Comme Catherine Ann Marshall, Jack Mintz met l’accent sur l’importance des actifs de haute qualité. « Même dans les périodes baissières, certains revenus provenant des locations de propriétés commerciales ne sont pas aussi affectés. » Jack Mintz dit que les grosses sociétés sont souvent investies dans des propriétés de type A et qu’elles continuent à louer leurs propriétés même durant des périodes de ralentissement économique où les propriétés de qualité inférieure peuvent être vulnérables.

Le tampon entre les flux de trésorerie disponibles et la distribution est un autre critère sur lequel les investisseurs devraient se concentrer, dit Catherine Ann Marshall. Lors des débuts de l’industrie des FPI au Canada, il n’était pas inhabituel de voir des FPI qui effectuaient des distributions supérieures à 100 % des fonds provenant de l’exploitation. Donc, en tant qu’investisseur, il fallait espérer que la FPI continuerait à croître suffisamment pour se sortir de cette situation afin d’y investir.

« Cela, dit Catherine Ann Marshall, n’est pas un pari que j’aimerais faire aujourd’hui car je crois que les meilleures possibilités de croissance dans le marché immobilier canadien sont dernière nous. »

Russil Lea suggère que les investisseurs se tournent vers les FPI à grande capitalisation, qui tendent à avoir des distributions plus fiables. « Il y a des FPI plus petites engagés dans d’importants projets de développement qui n’ont pas nécessairement les flux de trésorerie nécessaires pour être à la hauteur des distributions qu’elles versent, dit-il. Ces noms devraient finir leurs projets de développement avant que leurs flux de trésorerie ne rattrapent leur politique de distribution. Je considérerais les FPI qui ont de gros projets d’investissement davantage comme des produits générant des gains en capital que des revenus.