Lors de son allocution du 6 février dernier à Montréal, Tiff Macklem, le gouverneur de la Banque, a souligné que bien que le timing des ajustements de la politique monétaire ne soit pas parfait, les actions de la banque centrale demeurent efficaces. Il maintient une approche patiente avant de procéder à des réductions de taux. Le but étant  de s’assurer que l’inflation soit bien maîtrisée. Cette position se justifie d’autant plus après l’annonce d’une croissance de 0,93% du produit intérieur brut (PIB) canadien pour le quatrième trimestre de 2023, marquant ainsi un troisième trimestre consécutif de croissance annualisée à 1% ou moins, sans tomber en récession. Contrairement à nos craintes d’être  déjà en récession à cette période, ces chiffres témoignent de la résilience de l’économie canadienne, qui bénéficie sans doute de la croissance économique des États-Unis, nos voisins du Sud.

Comme mentionné lors de notre plus récent billet, tôt ou tard, les taux commenceront à baisser. C’est la raison pour laquelle nous continuons de privilégier les taux variables hypothécaires, lorsqu’il est possible d’obtenir un escompte significatif sur le taux préférentiel.

D’après l’Association des Banquiers canadiens, en décembre 2023, 0,18% des hypothèques au Canada ont enregistré des retards de paiement excédant trois mois. Bien que ce pourcentage reste relativement bas, surtout en comparaison avec le pic de 0,45% observé juste après la crise financière, la récente publication des résultats financiers des banques canadiennes a révélé une augmentation significative du pourcentage de paiements hypothécaires en souffrance :

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La récente annonce des résultats financiers des banques canadiennes pour le premier trimestre de 2024 a mis en lumière une autre inquiétude : en date du 31 janvier 2025, la Banque Toronto-Dominion (TD), la Banque de Montréal (BMO) et la Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC), ont annoncé que les prêts hypothécaires à taux variable avec amortissement négatif représentaient 94 milliards de dollars, soit 14% de leur portefeuille hypothécaire total. Ce pourcentage a diminué au cours des deux derniers trimestres. Chez BMO, 70% des hypothèques arriveront à échéance après l’année fiscale 2025 et ce sera 61 % chez CIBC. La baisse des taux d’intérêt anticipée devrait contribuer à améliorer cette situation. Il est important de noter que ni la Banque Royale du Canada (RBC) ni la Banque Scotia ne permettent l’amortissement négatif dans leurs structures de prêt hypothécaire.

On constate alors que malgré l’augmentation importante des taux d’intérêt, la situation n’est pas aussi dramatique qu’on aurait pu le croire initialement. Ceci s’ajoutera sur la balance de la décision de Tiff. Macklem.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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Le mois dernier, le marché de l’emploi au Canada a ajouté 25 000 nouveaux postes. Cependant, le taux de chômage a connu une hausse pour un deuxième mois d’affilée, atteignant 5,8%. Il est situé maintenant à 0,8% au-dessus du creux historique d’avril de cette année, se rapprochant de la cible de 1%. Par ailleurs, la population active a connu une croissance significative durant cette période, avec une augmentation de 78 000 personnes, soit plus de trois fois la croissance de l’emploi. Les prévisions actuelles suggèrent que le taux de chômage pourrait monter jusqu’à 6,4% d’ici la fin de l’année 2023, un chiffre qui resterait néanmoins inférieur à la moyenne de la décennie précédente.

Tel que nous l’avons mentionné précédemment, les hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada (BdC) ont mis la pression sur les dépenses des consommateurs et celles des entreprises, car elles font face à des coûts d’emprunt plus élevés. Il nous apparaît alors évident que les taux d’intérêt représentent un obstacle important à la croissance. En effet, le gouverneur de la BdC, Tiff Macklem, a déclaré la semaine dernière que les taux d’intérêt pourraient avoir atteint leur apogée, puisque la demande excédentaire a disparu et que seule une faible croissance devrait persister pendant de nombreux mois.

L’ensemble des 26 économistes interrogés dans un sondage Reuters tenu du 27 au 30 novembre, à l’exception d’un seul, prévoit que la BdC maintiendra son taux directeur à 5,0% au moins jusqu’à la fin de mars 2024, en ligne avec ce qui est anticipé de la part la Fed. Les contrats à terme sur les taux d’intérêt prévoient la première baisse de taux en mars, plus tôt que la prévision du sondage. Environ 70% des économistes (18 sur 26) s’attendent à ce que le taux directeur soit à 4,0% ou moins d’ici la fin de 2024.

Tel que mentionné dans notre plus récent billet, Immobilier canadien : sommes-nous dans une bulle et à quoi doit-on s’attendre ?, nous sommes entrés dans la plus grande bulle immobilière de l’histoire du pays. Ainsi, 15% du revenu des ménages est consacré au service de la dette et, si l’on considère que 30% des Canadiens n’ont pas des dettes, l’image est alors plutôt sombre pour ceux qui en ont.

Notre perspective est à l’effet que les impacts des taux d’intérêt ont déjà poussé l’économie canadienne en récession et la BdC amorcera le cycle de baisse des taux avant le consensus des économistes. Nous croyons que si aucune mauvaise nouvelle ne survient, la BdC maintiendra le statu quo lors de ses réunions du 6 décembre et du 24 janvier, mais que, lors de leur réunion du 6 mars, on pourrait assister au début du cycle baissier de taux. Cela créerait alors un écart plus important entre les taux américains et canadiens. Ce serait une situation normale puisque l’économie américaine, en raison de niveaux d’endettement des ménages plus bas et de prêts hypothécaires fixés dans sa majorité avec des termes de 30 ans, est en mesure de mieux supporter des taux d’intérêt proches de 5%.

Les mouvements du marché obligataire nous indiquent également que la hausse des taux est terminée. À titre d’exemple, le taux des obligations gouvernementales 5 ans, un barème des taux hypothécaires, a baissé de 0.92% depuis son sommet du 3 octobre. Dans les prochaines semaines, les banques devraient annoncer des baisses importantes concernant les taux hypothécaires fixes.

Nous avons exprimé à plusieurs reprises dans le passé notre vision négative concernant l’économie canadienne. Selon nous, l’impact découlant des renouvellements hypothécaires à des taux supérieurs aura des répercussions sur le budget des ménages jusqu’à 2027. Nous anticipons dans ce contexte une longue récession au Canada. La résilience de l’économie américaine devrait limiter des pertes d’emplois massives au Canada et fera en sorte que la récession au Canada ne sera pas profonde, bien que certainement longue.

Pour toutes ces raisons, nous continuons de recommander à nos clients de ne pas opter pour des taux d’intérêt fixes à long terme au moment de contracter une hypothèque, puisque, à notre avis, les taux baisseront vers le seuil de 4%. Notre préférence est au taux variable lorsqu’il est possible d’obtenir un escompte supérieur à 0,60% du taux préférentiel, puisque, selon nous, le taux directeur baissera d’au moins 1,50% sur les 12 à 18 prochains mois, et possiblement davantage par la suite.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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La hausse des taux d’intérêt, associée à la popularité des prêts hypothécaires à taux variable et à remboursement fixe, a entraîné une augmentation des prêts hypothécaires à amortissement négatif – lorsque le capital d’un emprunteur augmente parce que son paiement fixe ne couvre plus entièrement son obligation d’intérêt croissante.

« Au cours des 18 derniers mois, il y a eu une augmentation rapide et sans précédent de la proportion de prêts hypothécaires à amortissement négatif au Canada », rapporte DBRS.

Parallèlement à l’augmentation des prêts hypothécaires à amortissement négatif, il y a également un risque croissant de prêts hypothécaires à « capitaux propres négatifs » – lorsque les ratios prêt/valeur dépassent 100 % – et une augmentation du risque de défaillance.

Face à ces défis, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a augmenté les exigences en matière de capital pour les assureurs hypothécaires.

« Les données sur les hypothèques à équité négative ne sont pas disponibles publiquement, mais de telles hypothèques existent et conduiront à des exigences de capital plus élevées », souligne DBRS.

Cela dit, le rapport indique que DBRS s’attend à ce que l’impact sur les ratios de capital des assureurs hypothécaires soit modeste, et qu’ils seront en mesure de résister à la faiblesse du marché du logement.

« Nous nous attendons à ce que la rentabilité des souscriptions s’affaiblisse quelque peu, mais qu’elle soit gérable du point de vue de la qualité du crédit, étant donné que les assureurs hypothécaires disposent de solides réserves de capital et de critères de souscription de crédit conservateurs », résume le rapport.

Toutefois, ces perspectives dépendent de la résilience du marché du travail canadien, car « le taux de chômage est étroitement lié aux taux d’impayés hypothécaires ».

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L’indice du coût du logement par rapport au revenu disponible des ménages constitue un indicateur de la valorisation immobilière. Le graphique suivant montre que le Canada occupe la première place en ce domaine, ce qui est préoccupant lorsqu’on le compare aux États-Unis. En effet, ce ratio a dépassé les 150 % l’année précédente et est actuellement à 135 %, tandis que celui des États-Unis est de 130 %. On se rappelle qu’avant la crise de 2008, le ratio avait atteint un maximum de 130 %. Si on compare l’augmentation de ce ratio depuis 2000, on constate qu’il a augmenté de 107% au Canada comparativement à seulement 23% pendant la même période aux États-Unis.

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Un autre indicateur, le ratio prix/loyer, présente une perspective similaire. Il a dépassé 140% l’année dernière pour les deux pays et se trouve actuellement à 130%. On constatera dans le graphique qui suit que sa croissance depuis 2000 montre une hausse de 193% au Canada contre 40% aux États-Unis.

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Afin de mieux envisager la tendance future, examinons les causes de la fulgurante augmentation touchant le secteur immobilier canadien.

La demande croissante de matières premières au cours des 20 dernières années a amené une grande partie de cette richesse à être investie dans l’immobilier, propulsant les prix toujours plus haut. La stabilité du Canada au niveau politique et économique a également attiré des immigrants fortunés dont les investissements ont renforcé la montée des prix de l’immobilier.

L’appétit pour les exportations canadiennes a, dans le même temps, incité la Banque du Canada à adopter une politique monétaire souple pour maintenir le dollar canadien à un niveau raisonnable, tout en gardant les taux d’intérêt plus bas qu’aux États-Unis. Cette politique monétaire accommodante impliquant des taux d’intérêt faibles a rendu l’immobilier plus accessible, ce qui a ainsi la bulle.

Quel est le contexte actuel ?

Depuis 18 mois, la Banque du Canada a relevé ses taux de 475 points de base, rendant le marché immobilier moins accessible. Une diminution des prix est déjà amorcée. À la suite de l’annonce faite le 25 octobre par la Banque du Canada, des experts estiment qu’elle pourrait réduire ses taux deux fois vers la fin de l’année prochaine en raison du ralentissement économique.

D’ailleurs, nous croyons que l’économie canadienne n’échappera pas la récession, ce qui générera malheureusement des pertes d’emplois. Avec la hausse des coûts hypothécaires à venir, l’impact sur l’immobilier sera probablement considérable.

Le gouvernement prévoit l’arrivée d’un million d’immigrants. En ciblant des immigrants fortunés, cela pourrait toutefois stabiliser les prix dans certaines zones.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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« Ils sont habitués à payer 2000 $ chaque mois depuis cinq ans et tout d’un coup, leurs paiements vont maintenant grimper à 4000 $ », illustre Leah Zlatkin, experte en prêts hypothécaires chez LowestRates.ca.

Lorsqu’un propriétaire renouvelle un prêt hypothécaire existant à la fin de sa durée, généralement cinq ans, le prêteur met à jour le contrat avec un nouveau taux d’intérêt, et comme le souligne Leah Zlatkin, la plupart des titulaires de prêts hypothécaires verront leurs mensualités grimper après la série d’augmentations rapides de taux d’intérêt opérée par la Banque du Canada.

Le refinancement consiste à rompre entièrement le contrat actuel et à en signer un nouveau. C’est une option utile pour ceux qui cherchent à accéder à la valeur nette de leur propriété, à consolider leurs dettes ou à changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux. Cela permet également à l’emprunteur de prolonger sa période d’amortissement, ou la durée nécessaire pour rembourser intégralement son prêt hypothécaire.

Pour ceux qui ont des portefeuilles plus serrés, « on refinance afin d’amortir sur une période plus longue, pour faciliter ces paiements », note Leah Zlatkin.

Cette option peut se traduire par un montant total d’intérêts plus élevé à long terme, mais les coûts mensuels sont inférieurs, puisque les paiements s’étalent sur plusieurs années supplémentaires.

Une étude de la Banque du Canada montre que près de la moitié des prêts hypothécaires canadiens avaient des amortissements de plus de 25 ans au 30 juin. Cette proportion a augmenté régulièrement depuis l’été 2020, alors qu’elle était de 32 %.

Les emprunteurs dont les taux hypothécaires ont grimpé en flèche au point que leurs mensualités couvrent à peine la partie des intérêts, ou ne parviennent même pas à le faire, pourraient envisager d’effectuer un paiement forfaitaire s’ils ont la chance de disposer d’un peu d’argent disponible.

« Un grand nombre de clients liquident une partie de leurs économies et les investissent dans leur prêt hypothécaire », observe Nick Palucci, directeur principal de la stratégie client à la Banque Royale du Canada.

Ceux qui recherchent un meilleur taux que celui proposé par leur prêteur peuvent demander l’aide d’un courtier hypothécaire.

Le renouvellement est la voie la plus courante et est logique « tant qu’un tarif avantageux est proposé », estime Leah Zlatkin.

« La banque va proposer son meilleur taux, mais elle n’offrira pas nécessairement le meilleur taux du marché », prévient Leah Zlatkin, ajoutant qu’il serait peut-être préférable de laisser les négociations aux pros.

« En réalité, la seule chose qui va convaincre le prêteur de négocier est la présentation de l’offre de quelqu’un d’autre. »

Préparer une vue d’ensemble

Les propriétaires qui choisissent de refinancer doivent garder à l’esprit que cela peut entraîner des frais juridiques et d’évaluation, et que le faire avant la fin de la durée de l’hypothèque entraîne une pénalité.

Ils doivent être conscients que le refinancement signifie également qu’ils devront réussir le test de résistance hypothécaire du gouvernement fédéral pour prouver qu’ils pourraient toujours faire leurs paiements si le taux d’intérêt augmentait de deux points de pourcentage.

Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) de mai ont montré que le nombre de refinancements avait diminué de près d’un tiers par rapport à mai 2022.

« Il est vraiment important de s’asseoir avec un planificateur financier professionnel qui peut avoir une vue d’ensemble de tous les actifs, les dettes […], les économies, les flux de revenus, le taux d’épuisement. Cela peut aider à déplacer certains trucs pour optimiser le portrait », affirme Mark Halpern, qui dirige WealthInsurance.com.

Une autre raison de choisir un refinancement peut simplement se résumer à l’expérience utilisateur.

« Cela pourrait être quelque chose d’aussi simple que d’avoir du mal à se connecter et à voir simplement combien de capital il reste sur son prêt hypothécaire, d’avoir du mal à voir quels sont ses soldes », note Leah Zlatkin.

« Peut-être que l’emprunteur n’avait pas de marge de crédit sur valeur domiciliaire […] parce que son prêteur ne lui a pas permis d’établir une marge de crédit sur sa valeur domiciliaire et qu’il a dû utiliser ses cartes de crédit. Alors maintenant, il sent qu’il doit faire un refinancement. »

Pour certains, une autre option de refinancement éprouvée, quoique difficile, peut être tentante.

« Ma stratégie préférée: de bons amis et une bonne famille », indique Mark Halpern.

« Tante Gertrude ou oncle Gilles, ils s’en sortent extrêmement bien. Pourquoi ne pas conclure une petite hypothèque privée avec eux? Ils ne vont pas faire d’escroquerie », illustre-t-il.

« Ils vous aiment et veulent s’assurer que vous allez bien, alors on peut établir avec eux une sorte d’échéancier de paiement qui ne sera pas aussi coûteux. »

Pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir un parent ou un proche riche et généreux, ou qui ne veulent pas imposer de conditions financières à leurs relations personnelles, la voie plus commerciale pour assumer une hypothèque peut être la seule possible.

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Le courtier prévoit que les prix augmenteront de 8 % au quatrième trimestre par rapport à la même période l’an dernier.

La comparaison se fait toutefois avec une période où les prix avaient diminué, nuance Dominic St-Pierre, vice-président-directeur général de Royal LePage pour la province de Québec, en entrevue. La prévision représenterait tout de même une progression de 2,1 % par rapport aux trois mois précédents.

La hausse des taux d’intérêt contraint certains acheteurs potentiels à retarder leur projet, mais la demande reste forte, nuance Dominic St-Pierre.

« Il y a une demande de propriété présentement qui est incroyable. On parle du manque d’inventaire de façon récurrente. Il y a beaucoup de nouveaux arrivants, la population du Québec augmente et on a besoin de loger ces gens-là. Il n’y a tout simplement pas de propriétés disponibles tant dans le locatif que dans le marché de la revente. »

Cet engouement est particulièrement notable dans la catégorie entrée de gamme dans un contexte de prix élevés. « Si une propriété est bien listée dans l’entrée de gamme, elle va probablement partir en offres multiples. (…) Les gens se cherchent des endroits où loger, donc ces propriétés-là, elles sont très en demande. »

À Montréal, le nombre de constructions dans le secteur résidentiel a atteint un creux historique, selon des données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) la semaine dernière.

Leur nombre a reculé de 58 % dans la métropole au cours des six premiers mois de l’année pour seulement 5927 logements en chantier.

Pour l’ensemble du pays, Royal LePage prévoit une hausse de prix moyenne de 7 % au Canada par rapport à l’an dernier.

Il est encore tôt pour émettre des prévisions pour l’année 2024, répond Dominic St-Pierre. La politique monétaire fait partie des éléments imprévisibles qui brouillent les cartes. Il s’avance toutefois à écarter une baisse des taux hypothécaires l’année prochaine.

« Ça ne semble pas être dans les cartes pour le moment. »

« Notre opinion très préliminaire, c’est qu’on ne pense pas qu’il va y avoir de grandes augmentations de prix au cours de 2024. On ne pense pas que les prix vont descendre, non plus. On pense que les prix vont rester relativement stables. »

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Un total de 2738 propriétés ont changé de mains dans la région le mois dernier, alors qu’elles avaient été 2514 un an plus tôt, a indiqué l’association.

Précisément, il s’est vendu en septembre 1391 maisons unifamiliales, comparativement 1324 à la même période l’an dernier, 1068 condominiums, comparativement à 944 en septembre 2022, et 276 plex, comparativement à 245 un an plus tôt.

Le nombre d’inscriptions actives s’est établi à 16 398 en septembre, en hausse de 10 % par rapport aux 14 916 inscriptions de septembre 2022.

Les nouvelles inscriptions pour le mois ont diminué de 2 %, à 5872, après s’être dénombrées à 5984 pour le même mois l’an dernier.

Le prix médian d’une maison unifamiliale était de 549 000 $ en septembre à Montréal, en hausse de 3 % par rapport à l’année dernière, tandis que le prix médian d’une copropriété était de 402 000 $, en hausse de 6 %.

Le prix médian d’un plex, soit un immeuble de deux à cinq logements, était de 730 000 $, en hausse de 7 % par rapport à l’année dernière.

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Alors que l’on s’attend de plus en plus à ce que les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps, bon nombre des propriétaires qui ont obtenu de faibles taux il y a des années se préparent possiblement à des difficultés financières à l’approche du renouvellement de leur prêt hypothécaire.

« Chaque mois qui passe, environ 2 % des titulaires de prêts hypothécaires sont confrontés à un renouvellement à des taux d’intérêt nettement plus élevés », a écrit Royce Mendes, directeur général et chef de la stratégie macroéconomique chez Desjardins, dans une note adressée à ses clients le 19 septembre.

Les emprunteurs à taux fixe devraient voir leurs paiements augmenter en moyenne de 14 % à 25 % l’année prochaine par rapport aux coûts du début de 2022, selon la Banque du Canada. En 2025 et 2026, les paiements devraient augmenter de 20 % à 25 %.

Ceux qui bénéficient de taux variables complets ont déjà assumé le fardeau de taux plus élevés, voyant l’augmentation moyenne de leurs paiements atteindre 49 % cette année.

Les emprunteurs à taux variable, mais à mensualités fixes, seront confrontés aux augmentations les plus importantes à l’avenir, car certains ont vu leurs paiements progressivement couvrir uniquement les frais d’intérêt _ voire moins. Les personnes bénéficiant de ces produits seront confrontées à une augmentation moyenne attendue de 44 % de leurs paiements d’ici 2026, à mesure que leurs prêts hypothécaires seront renouvelés.

Peter Routledge, responsable de l’organisme de réglementation bancaire du Canada, a averti en septembre que cette catégorie d’emprunteurs, qui totalise environ 369 milliards de dollars sur les 2100 millions de dollars d’encours du marché hypothécaire, « risquait de subir un choc de paiement important », ajoutant qu’il aimerait que cette option soit offerte moins souvent.

Des périodes d’amortissement plus longues

Face à la forte hausse des paiements, les banques et autres prêteurs ont réagi notamment en allongeant les périodes d’amortissement pour réduire les paiements mensuels.

Plus de 46 % des prêts hypothécaires canadiens avaient des échéanciers de paiement de plus de 25 ans au deuxième trimestre, selon la Banque du Canada, une proportion en hausse constante par rapport à environ 32 % à l’été 2020.

De nombreux amortissements hypothécaires dans les plus grandes banques du Canada s’étendent désormais sur plus de 30 ans, de 24 % des prêts hypothécaires à la Banque Royale à 30 % pour ceux à la Banque de Montréal, la grande majorité dépassant 35 ans. Les prêts hypothécaires à la Banque CIBC et à la Banque TD se situaient quelque part entre les deux, tandis que la Banque Scotia se distinguait par le fait que seulement 1 % de ses prêts hypothécaires s’étirent sur plus de 30 ans.

Le régulateur bancaire a également fait part de ses inquiétudes concernant ces conditions hypothécaires prolongées, qui ralentissent la rapidité avec laquelle les gens constituent la valeur nette de leur maison. Les prêteurs, à leur tour, ont également cherché à réduire les prêts hypothécaires à long terme, la plupart ayant déclaré au dernier trimestre qu’ils avaient réduit d’un point de pourcentage ou deux leur total de prêts hypothécaires sur 30 ans et plus.

À mesure que les amortissements prolongés perdent la popularité, les emprunteurs pourraient être amenés à verser une somme forfaitaire ou à augmenter leurs mensualités pour rétablir le niveau de leurs prêts, ce que le régulateur suggère comme étant l’option privilégiée.

Trouver les fonds pourrait toutefois s’avérer difficile pour plusieurs, à mesure que des fissures commencent à apparaître sur les marchés du crédit.

« Vos prêts automobiles, vos cartes de crédit, vos marges de crédit et les impayés sur ces produits augmentent », a indiqué Seamus Benwell, spécialiste de la recherche sur le logement à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Poussés vers les prêts alternatifs

Les emprunteurs qui ne sont pas en mesure de gérer des paiements plus élevés ou qui n’ont pas les liquidités nécessaires pour un montant forfaitaire devront examiner toutes leurs options, a pour sa part estimé Meaghan Hastings, directrice générale de la maison de courtage The Mortgage Coach.

Elle a indiqué avoir entendu des clients étonnés d’apprendre à quel point les taux d’intérêt avaient grimpé, d’autant plus qu’ils doivent réussir le test de résistance hypothécaire s’ils souhaitent changer de prêteur.

Le test pousse davantage d’emprunteurs vers le marché des prêts alternatifs, a-t-elle souligné.

« Ils ont un grand crédit, ils ont de gros revenus. Mais c’est cette qualification qui les pousse vers l’espace alternatif. »

Même si les produits alternatifs coûtent généralement plus cher, il existe un nombre croissant d’options dans ce secteur, a rappelé Meaghan Hastings.

« Parfois, il existe des solutions qui leur permettront simplement de traverser les 18 à 24 prochains mois, vous savez, dans les domaines les plus difficiles ou dans les moments les plus difficiles. »

Meaghan Hastings a ajouté qu’elle s’attendait à ce que certains investisseurs immobiliers se débarrassent de certaines copropriétés en raison des difficultés financières, mais que dans l’ensemble, la plupart des propriétaires feront ce qu’il faut pour conserver leur propriété, qu’il s’agisse de vendre leur automobile, de prendre un emploi ou toute autre situation qu’ils peuvent envisager.

« Les Canadiens en général feront tout ce qui est en leur pouvoir pour conserver leur maison. Nous aimons être propriétaires. »

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Tout d’abord, les hypothèques à taux variable représentaient 18% du solde de toutes les hypothèques avant la pandémie. Au 30 juin 2023, on constate une augmentation importante de la proportion des hypothèques à taux variable, qui représentent maintenant 31% de toutes les hypothèques.

On remarque ainsi que, non seulement les soldes hypothécaires totaux ont augmenté de 368 milliards de dollars (G$) depuis la pandémie (32% d’augmentation), mais qu’en plus, les gens ont opté davantage pour un taux variable que ce qui était observé traditionnellement. Compte tenu que la logique consistait à prendre un taux fixe dès qu’ils avaient atteint un plancher, nous pensons que les emprunteurs ont opté pour cette option en raison de l’augmentation du coût de l’immobilier et des conséquences que cela a entraîné sur leur budget.

Il est important de souligner que l’effet contraire est observé aux États-Unis. En effet, les Américains ont profité de la baisse des taux survenue au cours de la pandémie pour refinancer leurs hypothèques à un taux plus faible. Comme on peut le constater dans le graphique ci-dessous, 88% des Américains ont obtenu des taux en bas du seuil de 5%, et 94%, en bas de 6% ! Notons aussi que les frais d’intérêts sont déductibles d’impôt aux États-Unis. Compte tenu de l’absence de pénalité lors d’un remboursement d’hypothèque avant terme, les américains optent généralement pour des termes fixes de 30 ans.  Ainsi, non seulement l’augmentation des taux  n’a pas tellement affecté les ménages américains, mais en plus, ils se sont assurés de bénéficier de ces termes avantageux  pour une longue période.

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Au Canada, l’augmentation de 4,50 % du taux directeur depuis le 13 avril de l’année dernière fait en sorte qu’il en coûte présentement 21 G$ de plus en intérêt aux détenteurs d’hypothèques. Autrement dit, le coût d’intérêts additionnels à payer sur les hypothèques variables coupera 1% à la croissance du PIB. Il est certain qu’une bonne partie des hypothèques à taux variables ont été contractées avec des paiements fixes et cet impact ne sera pas immédiat, puisque la plupart des consommateurs préfèrent augmenter l’amortissement plutôt que leur paiement. Cela affectera quand même les habitudes de consommation des ménages. Sans compter qu’il il y aura pour plus de 150 G$  à renouveler en valeur hypothécaire dans les prochains trois années à venir.. Si ces hypothèques sont renouvelées avec un taux de 3% de plus que le taux précédent, l’impact sera équivalent à un autre quart de point en moins sur la croissance économique.

La consultation du graphique suivant montre bien  la pression exercée sur les consommateurs canadiens :  les soldes des cartes de crédits ont en effet atteint des sommets historiques.

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On constate dans quelle mesure l’augmentation des taux a un impact sur l’économie canadienne, surtout en comparaison de ce que l’on observe au sujet de l’économie américaine. Cette situation fera sans doute pression sur la politique monétaire du Canada afin qu’elle soit  moins restreinte que celle de la Réserve Fédérale (Fed).

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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La banque centrale a expliqué avoir décidé de ne pas hausser son taux de référence parce que la demande dans l’économie ralentissait et que les effets des hausses de taux précédentes avaient besoin de plus de temps pour se faire ressentir.

Les prévisionnistes s’attendaient largement à la décision de mercredi, après la publication de récentes données qui ont montré que l’économie canadienne s’était contractée au deuxième trimestre, tandis que le taux de chômage a grimpé pendant trois mois consécutifs.

La banque centrale avait haussé son taux directeur lors de ses deux dernières décisions, en juin et en juillet.

Dans son communiqué de presse expliquant sa décision, le conseil de direction de la banque centrale s’est dit toujours préoccupé par les pressions inflationnistes et a répété qu’il était prêt à hausser le taux directeur de nouveau « si nécessaire ».

L’inflation annuelle s’est établie à 3,3 % en juillet, montrant une légère hausse par rapport au mois précédent, et elle devrait se maintenir aux environs de 3 % pour le reste de l’année.

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