La société torontoise Énska Advisors travaillera avec des clients — Premières nations, fonds d’investissement, family offices, institutions, organisations à but non lucratif et gouvernements — pour mettre en œuvre des méthodes de construction modernes dans l’espoir d’accroître la productivité et de réduire les coûts de développement, selon un communiqué de presse. L’entreprise vise en outre à fournir des résultats ESG (environnement, social et gouvernance) vérifiés par des tiers sans coût supplémentaire.

Wes Hall est le fondateur et président de la BlackNorth Initiative, ainsi que le fondateur et président de Kingsdale Advisors et de WeShall Investments. De son côté, Tim Coldwell est membre des Mohawks de la baie de Quinte en Ontario, ingénieur et cadre.

« Tim est un leader reconnu dans la réalisation de projets et l’un des rares autochtones au Canada à avoir l’expérience de l’agrandissement d’un constructeur technique national, affirme Wes Hall dans le communiqué. Grâce à son expérience et son dynamisme, les investisseurs immobiliers disposeront d’une ressource spécialisée pour accroître la participation des PANDC [personnes autochtones, noires et de couleur] aux grands projets d’investissement. »

L’une des principales offres du cabinet consiste à conseiller les Premières Nations qui se lancent dans l’immobilier, la construction ou les énergies propres, selon le communiqué.

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Dans l’ensemble, la partie patronale et les syndicats ont réservé un accueil favorable aux mesures annoncées par le gouvernement Trudeau pour lutter contre le déficit et répondre à la crise du logement. Ils apportent toutefois certaines nuances.

Partie patronale

Les modifications apportées au régime d’impôt sur les gains en capital dans le budget fédéral de 2024 suscitent de nombreux commentaires. Elles feront des gagnants, mais aussi des perdants parmi les entrepreneurs canadiens, signale la Fédération canadienne de l’entreprise indépendante (FCEI), qui salue l’augmentation du plafond de l’exonération cumulative des gains en capital de 1 M$ à 1,25 M$ et l’incitatif aux entrepreneurs canadiens de certains secteurs, qui réduira à terme le taux d’inclusion à 33,3 % sur la prochaine tranche de 2 M$.

Cependant, l’augmentation du taux d’inclusion à 66,7 % sur le gain en capital touchera particulièrement les propriétaires de PME, comme ceux des sociétés professionnelles, financières, d’assurance, d’hébergement et de restauration, qui devront payer une part plus importante d’impôts sur leurs ventes, signale Jasmin Guénette, vice-président aux Affaires nationales.

L’augmentation de la taxe sur le gain en capital pourrait décourager l’investissement, estime Véronique Proulx, présidente de Manufacturiers et exportateurs du Québec (MEQ), alors que le gouvernement devrait plutôt stimuler la compétitivité de l’industrie pour faire croître l’économie canadienne.

Le Conseil du Patronat du Québec (CPQ) se dit très préoccupé par l’absence d’un plan de retour à l’équilibre budgétaire. Cet élément suscite, selon son président, Karl Blackburn, des inquiétudes sur la capacité financière du gouvernement à répondre efficacement aux défis économiques actuels et à venir.

« Plusieurs des objectifs visés par le budget sont les bons, mais les conséquences politiques et économiques annoncent des incertitudes qu’il faudra mesurer », estime la Fédération des chambres de commerce du Québec (FCCQ). Le regroupement, qui représente quelque 45 000 entreprises, pointe l’absence de mesures pour alléger le fardeau fiscal des PME. Il estime par ailleurs que les 7 milliards de dollars prévus au budget pour les prochaines années afin de stimuler la recherche, l’innovation et la productivité ne permettront pas au Canada de combler son retard sur les autres pays développés en la matière.

Les mesures liées à l’habitation sont bien reçues par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, qui se réjouit de la création du Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement. L’enveloppe de 6 milliards de dollars sur 10 ans permettra de financer le développement de l’habitation à Montréal, où la crise du logement frappe fort. Il faudra maintenant s’assurer que ces sommes soient déployées rapidement, souligne le président, Michel Leblanc, précisant que « le secteur privé est prêt à redévelopper des secteurs stratégiques selon les principes de densité intelligente ».

Du côté syndical

La Fédération des travailleurs du Québec (FTQ) salue plusieurs mesures du budget telles que les investissements dans le logement, l’assurance médicaments ou l’aide alimentaire, comme « un pas dans la bonne direction pour répondre aux besoins de la population ». Face à cette arrivée d’argent frais, la centrale signale du même souffle qu’il est important pour le Québec de protéger ses champs de compétence. Si elle salue la hausse de l’impôt sur les gains en capital qui visent les mieux nantis, elle considère que « beaucoup d’efforts restent à faire, notamment en ce qui concerne la lutte efficace contre l’évitement fiscal et l’évasion fiscale ».

« C’est un pas vers plus de justice fiscale entre les mieux nantis et ceux qui gagnent leur argent en travaillant », a déclaré Caroline Senneville, présidente de la Confédération des syndicats nationaux (CSN). Le gouvernement a ajouté plusieurs nouveaux programmes intéressants ces dernières années, signale-t-elle. « Ce sera tout un défi de mener tout ça à terme dans un délai raisonnable. Il y a beaucoup de pain sur la planche. » Par ailleurs, la CSN se dit déçue qu’il n’y ait pas de nouvelles mesures pour les médias qui sont en difficulté, afin d’assurer l’indépendance de l’information, particulièrement en région.

Habitation

Dans le contexte de la crise du logement qui touche le pays, les mesures concernant l’habitation ont été accueillies favorablement par les acteurs du milieu. « Nous sentons que les besoins du milieu ont vraiment été entendus », dit Maxime Rodrigue, PDG de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Il loue notamment l’investissement de 15 G$ au Programme de prêts pour la construction d’appartements, l’enveloppe de 6 G$ pour le Fonds canadien pour les infrastructures municipales liées au logement et les différentes mesures touchant le Régime d’accession à la propriété (RAP).

Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) se réjouit quant à lui que « le logement soit enfin la priorité d’un budget ». L’organisme considère que le budget amorce un « virage nécessaire » dans l’affectation des fonds publics réservés au logement et reconnait l’importance de réserver des fonds pour les populations les plus vulnérables. Il regrette cependant qu’il n’y ait aucun objectif de logements sociaux sur les 2 millions de nouveaux logements annoncés par le gouvernement fédéral.

Somme toute, le budget fédéral est en demi-teintes, car le gouvernement fédéral aurait eu les moyens d’en faire plus, estime l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS). Le service de la dette, qui atteindra 54,1 G$ cette année, demeure parmi les plus faibles des trente dernières années si on le rapporte au PIB et à l’ensemble des revenus du gouvernement, signale l’IRIS, ajoutant que le gouvernement aurait donc pu dégager plus de marge de manœuvre fiscale.

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« On prend les grands moyens pour que les prix des maisons et des condos redeviennent décents en augmentant l’offre des logements rapidement », a résumé le premier ministre Justin Trudeau, le 2 avril dernier à Halifax, aux côtés de son ministre du Logement, Sean Fraser.

La somme sera versée depuis un nouveau fonds de 6 G$ visant à construire et à mettre à niveau des infrastructures liées au logement, comme celles nécessaires à l’approvisionnement en eau potable, au traitement des eaux pluviales et à la gestion des déchets solides.

Le milliard restant sera versé aux municipalités afin de répondre à des « besoins urgents » en matière d’infrastructures qui permettront de créer « directement » des logements, précise le gouvernement fédéral.

Et Ottawa prévient les provinces qui ne signeront pas une entente d’ici l’« échéance » du 1^er janvier 2025 que les fonds qui lui sont dédiés « seront transférés au volet municipal ». Les territoires auront quant à eux trois mois supplémentaires.

Justin Trudeau a d’ailleurs reconnu carrément en réponse à une question qu’il s’agit de « conditions » qu’il imposera aux provinces, mais a néanmoins insisté que « bien sûr » il travaillera en « partenariat » avec le Québec.

La charte canadienne des droits des locataires qu’Ottawa a annoncé vouloir créer la semaine dernière exigerait que les propriétaires fournissent un « historique clair » des loyers d’un appartement afin que les locataires puissent négocier « équitablement ». Elle vise également à établir un bail standard à l’échelle nationale.

Or, Québec a récemment adopté son projet de loi 31 sur le logement, et il y a écarté l’idée d’un registre des loyers, jugeant la mesure trop dispendieuse.

Questionné sur le sujet à plusieurs reprises, le ministre des Services publics et de l’Approvisionnement, Jean-Yves Duclos, n’a pas voulu clairement dire ce qui arriverait à la part de l’argent du Québec si la province refusait de mettre en place le registre des loyers du fédéral. « C’est un financement qui vient avec des attentes assez claires que cet argent doit servir pour financer les infrastructures nécessaires pour que les municipalités puissent construire davantage de logements », a-t-il affirmé en point de presse à Québec, tout en reconnaissant qu’il s’agissait d’une compétence provinciale. Son bureau a par la suite indiqué qu’il allait discuter avec la province.

Droit de retrait avec pleine compensation

La réaction du gouvernement québécois ne s’est pas fait attendre. Par écrit, les ministres Jean-François Roberge (Relations canadiennes) et France-Élaine Duranceau (Habitation) ont réitéré qu’il était hors de question que le fédéral s’ingère dans les champs de compétence du Québec. « Le Québec doit pouvoir se prévaloir de son droit de retrait avec pleine compensation et sans aucune condition », ont-ils affirmé dans une déclaration commune.

Dans cette négociation, Ottawa exigera également que les municipalités construisent plus de logements intermédiaires dont des duplex, des maisons en rangées et d’autres immeubles d’habitation, l’adoption de changements au Code national du bâtiment visant à soutenir des logements plus accessibles, abordables et respectueux de l’environnement, l’utilisation du catalogue fédéral de conception de logements qui sera bientôt rendu public, et la mise en œuvre d’une charte des droits des acheteurs.

Le premier ministre Justin Trudeau et bon nombre de ses ministres avaient prévu le 2 avril dernier pas moins d’une dizaine de conférences de presse aux quatre coins du pays pour dévoiler ces mesures en matière de logement qu’ils entendent inscrire dans le prochain budget fédéral devant être déposé dans deux semaines.

L’autre grande mesure dévoilée est l’ajout de 400 millions de dollars supplémentaires dans le Fonds pour accélérer la construction de logements. Les sommes visent notamment à encourager les municipalités à « réduire leurs lourdeurs administratives » et à investir dans le logement abordable. Ottawa calcule que cela permettra d’« accélérer » la construction de 12 000 logements en trois ans.

Le ministre du Logement, Sean Fraser, a indiqué qu’Ottawa dévoilera « au cours des prochaines semaines » son plan pour s’attaquer à la crise du logement. Il aura trois piliers : construire plus de maisons, s’assurer de venir en aide aux plus vulnérables, et des mesures visant à ce qu’il soit plus facile de louer ou d’acheter une maison.

Dans le cadre de ces annonces prébudgétaires, Justin Trudeau avait dévoilé en grande pompe la veille que le prochain budget fédéral comprendra le financement d’un programme national d’alimentation scolaire qui visera à fournir des repas à 400 000 enfants de plus par an à travers le pays.

Tramway ou troisième lien ? 

Durant son annonce à Québec, Jean-Yves Duclos a indiqué que son gouvernement s’attendait à ce que les provinces et les municipalités densifient le logement dans les zones où il y a des infrastructures de transport collectif.

Or, le ministre n’a pas manqué de rappeler que « Québec a accumulé un retard par rapport à d’autres villes » en matière de transport collectif et que les priorités de son gouvernement au niveau du transport étaient « presque totalement tournées vers le transport collectif ».

« Tout ça devrait aider le gouvernement du Québec, à partir du rapport de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), à trouver la bonne formule de transport moderne pour la ville de Québec », a-t-il affirmé.

Il y a quelques mois, le gouvernement Legault a retiré le projet de tramway des mains de la Ville de Québec pour le confier à la CDPQ. Or, la Caisse se penche aussi sur les façons d’« améliorer la mobilité et la fluidité dans la Communauté métropolitaine de Québec, notamment entre les deux rives ». Selon le ministre Bernard Drainville, il est déjà acquis que la Caisse va présenter un projet de troisième lien en juin.

Le fédéral n’a jamais caché sa préférence pour le projet de tramway à celui du troisième lien.

« Véritable enfer »

Dans un communiqué, le Parti conservateur du Canada a déploré que les Canadiens vivent un « véritable enfer » en matière de logement « après huit ans sous Justin Trudeau ». Ils reprochent aux libéraux de persister avec des « politiques ratées » en annonçant des milliards pour « des séances de photos ».

Les troupes de Pierre Poilievre citent à l’appui une étude de la Banque Royale publiée le jour même qui démontre qu’un ménage qui gagne le revenu médian consacre 63,5 % de ses revenus au paiement des coûts pour posséder un logement moyen, contre 39,3 % lorsque les libéraux sont arrivés au pouvoir en octobre 2015.

Au Nouveau Parti démocratique, la porte-parole en matière de logement, Jenny Kwan, a non seulement blâmé les libéraux, mais aussi les conservateurs pour « ce gâchis » en « coupant dans le financement des logements sociaux et coopératifs et en confiant la gestion à des promoteurs privés qui achètent des logements abordables, augmentent les prix et expulsent les locataires pour cause de rénovation ».

« Bien qu’il prétende vouloir améliorer les choses, Pierre Poilievre a été au pouvoir pendant neuf ans et durant cette période, les gens ont perdu 800 000 logements abordables, a-t-elle envoyé. Ce chiffre a augmenté de 370 000 logements supplémentaires sous Justin Trudeau. »

Pour sa part, le Bloc québécois a affirmé qu’« encore une fois, le gouvernement de Justin Trudeau saute à pieds joints dans la compétence du Québec ».

« Ottawa doit transférer les sommes à Québec, sans conditions et rapidement, pour que l’on puisse construire des logements et infrastructures plutôt que de multiplier les programmes et embûches », a indiqué le député bloquiste Denis Trudel.

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Dans un nouveau rapport, l’agence de notation indique que les taux d’intérêt élevés posent toute une série de problèmes aux sociétés d’investissement immobilier et aux autres sociétés immobilières commerciales.

Selon Moody’s, ces taux élevés entraînent des coûts de financement élevés, une diminution de la liquidité du marché et une baisse de la valeur des biens immobiliers.

Alors qu’une baisse attendue des taux d’intérêt dans le courant de l’année devrait stimuler l’activité des transactions, le rapport note que « la valeur des actifs pourrait diminuer davantage si une économie en perte de vitesse devait freiner la demande de biens immobiliers ».

L’affaiblissement de la valeur des actifs pourrait entraîner un resserrement des conditions de prêt, les banques cherchant à réduire davantage leur exposition à l’immobilier commercial, en particulier dans des régions telles que les États-Unis.

« Nous nous attendons à ce que certains types de biens et certaines régions fassent preuve d’une plus grande résilience, mais nous voyons toujours le risque que les conditions de crédit pour les sociétés immobilières commerciales s’érodent davantage », indique le rapport.

Moody’s prévoit que le revenu locatif global augmentera de 1 à 3 % au cours des 12 à 18 prochains mois, mais que cela ne suffira pas à compenser l’impact négatif des taux d’intérêt élevés sur le secteur.

« Même si les taux devraient baisser cette année, ils resteront bien supérieurs aux niveaux historiques. Par conséquent, les coûts de financement plus élevés continueront à peser sur les bénéfices alors que les entreprises refinancent des dettes moins chères et cherchent à mettre en œuvre des initiatives de croissance », indique le rapport.

Dans le même temps, le ralentissement de l’économie pèsera sur la croissance du revenu d’exploitation au cours des 12 à 18 prochains mois, et les dépenses d’exploitation « resteront élevées, ce qui pèsera sur les marges à mesure que la demande ralentira ».

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Les hausses de la Banque du Canada qui ont commencé en 2022 ont mis un frein au projet de nombres de Canadiens. Plus du quart de la population adulte du pays (27 %) a été active sur le marché, mais plus de la moitié d’entre eux (56 %) affirment qu’ils ont été forcés de reporter leur recherche de propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Maintenant que le taux d’inflation se rapproche de la cible de 2 %, nombre d’observateurs, dont Royal LePage s’attend à ce que la banque centrale procède à sa première réduction de taux cette année, ce qui relancerait le marché immobilier.

Car nombre d’acheteurs attendent avec impatience une telle baisse. En effet :

• 10 % affirment qu’une baisse de seulement 25 points de base les incitera à revenir sur le marché,
• 18 % disent qu’ils attendent une baisse de 50 à 100 points de base,
• et 23 % disent qu’ils comptent sur une baisse de plus de 100 points de base avant d’envisager de reprendre leurs recherches.

« À la suite du premier maintien des taux d’intérêt par la Banque du Canada en mars de l’année dernière, nous avons constaté une augmentation immédiate de l’activité sur le marché alors que la confiance des consommateurs se renforçait. Je m’attends à une vague similaire de demandes de la part des acheteurs à la première indication que les réductions très attendues de la banque centrale se profilent à l’horizon », affirme Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage.

Si nombre d’acheteurs sont prêts à revenir en force, d’autres sont nettement plus frileux. En effet, 20 % des acheteurs écartés du marché affirment qu’ils n’ont plus l’intention d’acheter une propriété.

Parmi ceux qui sont prêts à revenir dans la course, 44 % tenteront d’obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de quatre ou cinq ans, soit le double de ceux qui disent qu’ils choisiront un prêt hypothécaire à taux variable (22 %). Un autre 12 % des personnes interrogées désirent obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme.

« Au cours des premières semaines de l’année, nous avons constaté une reprise de l’activité sur les marchés, grands et petits, dans tout le pays. Les prises de rendez-vous, les visites de propriétés et les demandes de préapprobation de prêts hypothécaires par l’intermédiaire de nos institutions partenaires sont toutes en forte hausse. Nos collaborateurs indiquent que les acheteurs immobiliers d’aujourd’hui sont bien informés, qu’ils observent les tendances et qu’ils sont tout à fait prêts à s’engager lorsqu’ils estiment que les conditions se sont améliorées », rapporte Phil Soper.

Parmi ceux qui ont reporté leur projet de devenir propriétaire, 65 % restent toutefois engagé dans le processus. Royal LePage note que 39 % consultent les inscriptions de manière occasionnelle, 19 % continuent à épargner pour une éventuelle mise de fonds, 12 % ont demandé une préapprobation de prêt hypothécaire et 7 % ont obtenu ladite préapprobation. En fait, seuls 26 % des répondants disent avoir abandonné complètement leurs projets d’achat de maison pour le moment.

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Lors de son allocution du 6 février dernier à Montréal, Tiff Macklem, le gouverneur de la Banque, a souligné que bien que le timing des ajustements de la politique monétaire ne soit pas parfait, les actions de la banque centrale demeurent efficaces. Il maintient une approche patiente avant de procéder à des réductions de taux. Le but étant  de s’assurer que l’inflation soit bien maîtrisée. Cette position se justifie d’autant plus après l’annonce d’une croissance de 0,93% du produit intérieur brut (PIB) canadien pour le quatrième trimestre de 2023, marquant ainsi un troisième trimestre consécutif de croissance annualisée à 1% ou moins, sans tomber en récession. Contrairement à nos craintes d’être  déjà en récession à cette période, ces chiffres témoignent de la résilience de l’économie canadienne, qui bénéficie sans doute de la croissance économique des États-Unis, nos voisins du Sud.

Comme mentionné lors de notre plus récent billet, tôt ou tard, les taux commenceront à baisser. C’est la raison pour laquelle nous continuons de privilégier les taux variables hypothécaires, lorsqu’il est possible d’obtenir un escompte significatif sur le taux préférentiel.

D’après l’Association des Banquiers canadiens, en décembre 2023, 0,18% des hypothèques au Canada ont enregistré des retards de paiement excédant trois mois. Bien que ce pourcentage reste relativement bas, surtout en comparaison avec le pic de 0,45% observé juste après la crise financière, la récente publication des résultats financiers des banques canadiennes a révélé une augmentation significative du pourcentage de paiements hypothécaires en souffrance :

Pour consulter ce tableau en grand format, cliquez ici.

La récente annonce des résultats financiers des banques canadiennes pour le premier trimestre de 2024 a mis en lumière une autre inquiétude : en date du 31 janvier 2025, la Banque Toronto-Dominion (TD), la Banque de Montréal (BMO) et la Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC), ont annoncé que les prêts hypothécaires à taux variable avec amortissement négatif représentaient 94 milliards de dollars, soit 14% de leur portefeuille hypothécaire total. Ce pourcentage a diminué au cours des deux derniers trimestres. Chez BMO, 70% des hypothèques arriveront à échéance après l’année fiscale 2025 et ce sera 61 % chez CIBC. La baisse des taux d’intérêt anticipée devrait contribuer à améliorer cette situation. Il est important de noter que ni la Banque Royale du Canada (RBC) ni la Banque Scotia ne permettent l’amortissement négatif dans leurs structures de prêt hypothécaire.

On constate alors que malgré l’augmentation importante des taux d’intérêt, la situation n’est pas aussi dramatique qu’on aurait pu le croire initialement. Ceci s’ajoutera sur la balance de la décision de Tiff. Macklem.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisisse bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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Dans un nouveau rapport, l’agence de notation rapporte que les banques d’un certain nombre de marchés ont signalé des pertes plus importantes sur les prêts accordés au secteur de l’immobilier commercial – en particulier le secteur des bureaux aux États-Unis, qui ressent encore les effets persistants de la pandémie, dans un environnement de taux d’intérêt déjà plus difficile.

« La combinaison d’une augmentation significative des taux d’intérêt depuis la mi-2022, d’une croissance économique plus faible et de changements structurels tels que le travail à distance a conduit à une forte baisse de la demande pour l’immobilier commercial dans le monde entier ainsi qu’à une diminution de la valeur des garanties sous-jacentes. Alors que les emprunteurs voient leur flexibilité financière réduite, la qualité des actifs commence à se détériorer », indique le rapport.

En effet, Morningstar a noté qu’au quatrième trimestre, certaines grandes banques américaines, ainsi que des banques locales de taille moyenne, ont signalé des pertes de crédit plus élevées, dues à leur exposition au secteur de  l’immobilier commercial.

Par exemple, la New York Community Bank a indiqué que les provisions pour pertes de crédit avaient bondi de 62 millions de dollars américains (M$ US) à 552 M$ US au quatrième trimestre.

« À notre avis, les banques de taille moyenne et les banques régionales sont plus vulnérables à une nouvelle détérioration du marché, étant donné qu’elles ont généralement une plus grande proportion de biens immobiliers commerciaux dans leurs portefeuilles de prêts », prévient le rapport.

Et cette vulnérabilité ne se limite pas aux banques américaines. De même, au Canada, la faiblesse du secteur des bureaux est devenue « l’un des principaux facteurs de détérioration de la qualité du crédit » pour les grandes banques, selon le rapport.

Pour les grandes banques canadiennes, les prêts douteux bruts sur l’immobilier commercial américain représentaient 22 % du total des prêts douteux aux entreprises et aux gouvernements au quatrième trimestre. Ce chiffre est en hausse par rapport aux 17 % du troisième trimestre et aux 7,6 % du quatrième trimestre 2022.

Ces tensions devraient s’intensifier, car le secteur de l’immobilier commercial « reste sous pression à l’échelle mondiale dans un contexte de risques de refinancement accrus et de baisse des valorisations », selon le rapport.

Les risques de refinancement ont augmenté en raison de la hausse des taux d’intérêt, ainsi que de « la prochaine vague d’échéances de la dette, du resserrement des conditions de liquidité et de la baisse des valorisations immobilières », note le rapport – ajoutant que rien qu’aux États-Unis, 1,2 trillion de dollars de dette devrait arriver à échéance au cours des deux prochaines années.

Compte tenu des taux d’inoccupation record dans le secteur des bureaux – qui ne devraient pas diminuer en raison de la popularité des formules de travail hybrides – les valorisations de l’immobilier commercial sont susceptibles de baisser également, avance le rapport.

« Dans ce contexte, le refinancement de certaines transactions, en particulier dans le secteur des bureaux, nécessitera probablement des fonds propres supplémentaires et/ou une restructuration. Nous nous attendons également à un nombre croissant d’emprunteurs incapables ou refusant de payer. »

En conséquence, les banques exposées au secteur seront probablement confrontées à une détérioration de la qualité du crédit.

« Selon nous, de nombreuses banques devront revoir à la baisse leurs évaluations immobilières et, par conséquent, subiront des provisions et des pertes sur prêts plus importantes », déclare Morningstar dans son rapport.

En outre, la détérioration du climat pose également un risque systémique potentiel.

« Étant donné le regain de pression sur les marchés après les turbulences bancaires du printemps dernier, nous continuerons à suivre de près les implications potentielles sur la confiance des déposants et la liquidité des banques », conclut-il.

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L’actif net du bas de laine des Québécois a ainsi grimpé de 32 milliards de dollars pour atteindre 434 G$ en date du 31 décembre 2023, selon ses résultats dévoilés jeudi.

Il s’agit d’un rebond pour la Caisse par rapport à 2022, qui s’était soldé par un rendement négatif de 5,6 % et donc une perte de 18 G$ de l’actif net.

Le président et chef de la direction de la CDPQ, Charles Emond, a souligné que la « volatilité des taux a été historique » en 2023 et les marchés boursiers ont été propulsés par « seulement sept titres technologiques américains ».

Cette volatilité est une nouvelle réalité qui s’impose depuis 2020 avec des conditions de marché passant « d’un extrême à l’autre », expose-t-il.

« Face à ce contexte, notre portefeuille global s’est bien comporté et les régimes de nos déposants demeurent en excellente santé financière », a affirmé Charles Emond.

Le rendement de 7,2 % est en ligne avec son portefeuille de référence à 7,3 %. Sur une période de cinq ans, la Caisse a réalisé un rendement annualisé de 6,4 %. Le rendement s’établit à 7,4 % sur 10 ans.

Au cours des quatre dernières années, l’actif net de la CDPQ a progressé de près de 100 G$.

En 2023, les nouveaux investissements et engagements de la Caisse ont totalisé environ 5 G$. La valeur de l’actif total au Québec a atteint 88 G$, en hausse de 10 G$ par rapport à 2022.

Parmi les investissements, figure le financement d’environ 200 M$ (150 M$ US) sous forme de dette convertible dans Northvolt AB pour la construction d’une usine entièrement intégrée de batteries sur la Rive-Sud de Montréal.

La Caisse se montre toujours confortable avec le projet, malgré les critiques grandissantes à l’égard de ses impacts sur le plan environnemental, dont la destruction de milieux humides.

À titre d’investisseur, la CDPQ perçoit cette industrie comme prometteuse en matière de croissance et Northvolt s’avère le « meilleur joueur » de son secteur, a fait savoir Charles Emond.

« C’est un investissement pour nous qui rencontre les critères qu’on a », a-t-il dit.

« Année charnière »

Charles Emond entrevoit 2024 comme une « année charnière », pointant entre autres les décisions à venir des banques centrales sur les taux d’intérêt, le contrôle de l’inflation et le ralentissement de l’économie mondiale.

La situation restera difficile. Le chemin vers un équilibre prendra du temps et sera sinueux, selon lui.

« On va faire face à une multitude de scénarios en 2024. (…) L’important, c’est d’être préparé à toutes ces éventualités. On a un portefeuille, je pense, qui a démontré sa capacité à faire face à des turbulences », a-t-il déclaré en conférence de presse.

L’immobilier en difficulté

À l’inverse de l’actif net, le portefeuille immobilier de la CDPQ a enregistré un rendement négatif de 6,2 % pour 2023, ce qui représente toutefois une meilleure performance que l’indice de référence à -10 %.

Le contexte économique actuel avec la hausse des taux a été particulièrement « hostile » au marché sur le plan mondial, a évoqué Nathalie Palladitcheff, la présidente et cheffe de la direction d’Ivanhoé Cambridge, l’une des filières immobilières de la Caisse.

Elle a expliqué que le repositionnement de ce portefeuille vers d’autres secteurs de l’immobilier, amorcé il y a quelques années, a permis à celui-ci d’être moins affecté par la conjoncture.

En janvier dernier, la CDPQ a annoncé qu’elle intégrait en son sein Ivanhoé Cambridge et sa seconde filière immobilière, Otéra Capital. L’institution prévoit de compléter l’intégration d’ici 18 à 24 mois.

Elle espère dégager des gains d’efficacité de 100 M$ grâce aux synergies tirées de l’intégration des deux filiales. Une partie de ce montant proviendrait d’une réduction des effectifs.

Charles Emond n’a pas voulu s’avancer sur le nombre de pertes d’emplois. « On est encore en milieu de ce processus-là, d’évaluer nos équipes. Est-ce qu’on parle de dizaines? Non. On parle plus de quelque chose d’important, de substantiel en nombre d’employés », a-t-il dit.

Cependant, il ne s’agit « pas (d’)un démantèlement » des deux organisations, a voulu clarifier Charles Emond. Le projet n’est pas non plus lié au contexte économique.

« C’est quelque chose dont on discutait depuis plusieurs années. (…) C’est quelque chose de stratégiquement où l’on voit qu’il y a plein de bénéfices », a-t-il précisé.

Dans la foulée de cette intégration, Nathalie Palladitcheff a décidé de quitter ses fonctions en avril prochain, tandis que la présidente et cheffe de la direction d’Otéra Capital, Rana Ghorayeb, restera en poste.

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Les banques RBC, CIBC et TD prévoient toutes que le taux annuel du mois dernier baissera à 3,2 %, alors qu’il a été de 3,4 % en décembre.

Nathan Janzan, économiste en chef adjoint de RBC, affirme que le ralentissement est probablement dû aux prix de l’énergie et des aliments. « Les prix de l’essence étaient plus bas qu’il y a un an en janvier et la croissance des prix des produits alimentaires a probablement continué à ralentir d’une année à l’autre », à son avis. « Je pense que l’attention sera davantage portée sur les autres composantes de l’IPC, en surveillant les signes indiquant que les pressions inflationnistes plus larges continuent de ralentir, ne serait-ce qu’à un rythme graduel. »

Alors que les coûts d’emprunt élevés incitent les consommateurs et les entreprises à réduire leurs dépenses, l’inflation devrait se rapprocher lentement de l’objectif de 2 % d’ici la fin de l’année. Mais contrairement à ce qui se passe habituellement lorsque les taux d’intérêt augmentent, le marché immobilier ne contribuera pas à ralentir l’économie.

La plupart des économistes s’attendent à ce que les coûts du logement continuent de monter en flèche cette année, ce qui rendra la tâche de la Banque du Canada encore plus difficile.

« L’alimentation et le logement restent l’épine au pied de la Banque du Canada », d’après James Orlando, directeur des affaires économiques au Groupe financier TD.

En décembre, les frais de logement ont augmenté de 6 % par rapport à l’année précédente et les prix des produits d’épicerie ont progressé de 4,7 % en un an. James Orlando soutient que la banque centrale ne devrait pas attendre de réduire les taux d’intérêt en espérant que le marché immobilier ralentisse, étant donné que des taux d’intérêt élevés ne contribueront pas à réduire ces coûts.

Dans un rapport publié vendredi, la Banque CIBC a également noté que la banque centrale n’était pas en bonne position pour contribuer à réduire les coûts du logement. « Les réductions prévues de l’afflux d’étudiants étrangers, et peut-être d’autres mesures gouvernementales à venir, pourraient être plus efficaces que des taux d’intérêt élevés pour calmer la hausse des loyers », dit le rapport.

La Banque du Canada a récemment souligné le rôle démesuré que le logement a joué dans le soutien de l’inflation. Lors de l’annonce sur le taux directeur le mois dernier, lorsqu’elle a choisi de le maintenir à 5 %, la banque centrale a noté que les coûts du logement étaient désormais le principal moteur d’une inflation supérieure à l’objectif.

RBC affirme que les frais d’intérêt hypothécaires – qui sont entraînés par les hausses de taux de la banque centrale – représentent un quart de l’inflation. Si ces coûts étaient supprimés, la banque affirme que l’inflation se situerait dans la fourchette cible de 1 % à 3 %.

L’Association canadienne de l’immeuble a récemment annoncé une reprise des ventes de maisons en janvier pour un deuxième mois consécutif. Les prix ont baissé et il y a eu hausse de l’activité.

D’ailleurs, la perspective d’un rebond est clairement dans l’esprit de la Banque du Canada. Dans ses explications sur le maintien du taux directeur le 24 janvier, elle a signalé que son conseil des gouverneurs craignait qu’un rebond du marché immobilier ce printemps puisse maintenir l’inflation au-dessus de son objectif, même si la croissance des prix ailleurs dans l’économie ralentit.

James Orlando prévient que si la banque centrale devait réduire ses taux trop tôt, cela pourrait provoquer une agitation supplémentaire sur le marché immobilier. Mais il a ajouté que la Banque du Canada devrait continuer de se concentrer sur la façon dont l’économie se porte dans son ensemble. « Êtes-vous prêts à sacrifier le reste de l’économie pour faire baisser l’inflation du logement ? Notre analyse montre que vous ne parviendrez même pas à faire baisser l’inflation du logement, peu importe ce que vous faites avec les taux d’intérêt », affirme-t-il.

Pour atteindre une inflation de 2 %, James Orlando croit que les prix des autres biens et services devraient essentiellement cesser d’augmenter pour compenser les coûts élevés du logement.

Dans un discours livré le 6 février dernier à Montréal, le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a reconnu que la banque centrale ne pouvait pas faire grand-chose en matière de coûts du logement. « L’offre de logements est restée inférieure à la demande depuis de nombreuses années. Il y a de nombreuses raisons à cela: restrictions de zonage, retards et incertitudes dans les processus d’approbation et pénurie de travailleurs qualifiés. Aucun de ces problèmes ne peut être résolu par la politique monétaire », a-t-il précisé.

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L’enquête effectuée auprès de 1500 membres du forum Angus Reid montre que l’achat d’une maison met rarement à l’épreuve les relations amoureuses. Il peut même les renforcer dans certains cas.

L’achat d’un nid douillet est à la fois une étape importante sur le plan financier et sur le plan relationnel, puisque 77 % des propriétaires canadiens disent avoir acheté leur maison avec leur douce moitié.

Les Canadiens qui ont acheté leur maison avec un partenaire amoureux sont environ 10 fois plus susceptibles de dire que cette décision a amélioré leur relation (34 %) au lieu de l’affaiblir.

Ce sentiment est plus affirmé chez les répondants de la Colombie-Britannique. Près de la moitié (47 %) d’entre eux affirment que l’acquisition d’une propriété avec un partenaire a amélioré leur relation, suivis par 46 % des répondants du Canada atlantique et plus d’un tiers (36 %) des répondants de l’Ontario.

Les Québécois sont un peu moins nombreux que les résidents des autres provinces à conjuguer amour et immobilier. Plus de deux tiers (73 %) des Québécois ont acheté leur dernière maison avec un partenaire amoureux, comparativement à 82 % des résidents de la Colombie-Britannique et 81 % des Ontariens.

Les hommes sont plus enclins à dire que l’achat d’une maison a amélioré leur relation (41 %) que les femmes (28 %).

Parmi les critères d’achat, les couples canadiens s’entendent généralement sur le type de propriété à acheter (94 %) et la proximité d’une bonne école (94 %). En revanche, l’emplacement (86 %) et le budget (85 %) sont plus souvent des sujets de discorde.

Une minorité (3 %) de Canadiens affirment que l’achat d’une maison avec un partenaire amoureux a nui à leur relation. Les problèmes liés à la propriété (57 %) et les contraintes financières (56 %) sont les défis le plus souvent évoqués par les tourtereaux qui ont vu leur relation péricliter à la suite de l’achat d’une propriété.

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