Les fonds hypothécaires n’ont jamais été populaires au ­Canada. Dans le classement qu’il a produit pour ­Finance et ­Investissement, ­Fundata n’a pu trouver que cinq fonds où les titres de créance hypothécaire dépassent une part des actifs supérieure à 50 %. Ce manque de popularité prévaut même si deux des fonds existent depuis plus de vingt ans.

Fait éloquent : seulement trois de ces fonds s’affichent comme des « fonds hypothécaires ». Encore plus révélateur, ces trois fonds dominent le classement de Fundata, où tous les autres fonds se présentent d’abord comme des fonds obligataires, mais ne contiennent pas plus de 43 % de titres hypothécaires.

Des titres ­quasi obligataires

Comme leur nom l’indique, les fonds hypothécaires achètent des portefeuilles d’hypothèques, qui plus est uniquement résidentielles. Les fonds de ­HSBC ­Global Asset ­Management ­Canada et de ­Gestion mondiale d’actifs ­Scotia n’achètent que des hypothèques de leurs banques propriétaires ; le fonds négocié en ­Bourse (FNB) de ­BMO ZMBS achète des hypothèques de toutes provenances à la condition qu’elles soient garanties par la ­Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Bien que son ­Fonds en prêts hypothécaires ne soit pas à proprement parler un fonds obligataire, il peut très bien occuper une place dans la part obligataire d’un portefeuille, juge ­Andrew ­Sage, chef des titres à revenu fixe à ­HSBC ­Global ­Asset ­Management ­Canada. « ­Nous avons accès à des hypothèques de la plus haute qualité, dit-il, et elles portent la garantie de la part de la ­Banque HSBC que ­celle-ci va racheter au pair toute hypothèque dont les remboursements sont en retard de plus que 90 jours. »

Le rendement du fonds est un composé de revenu d’intérêt et de gain en capital, très semblable à une obligation qui dispose d’un coupon et dont la valeur change au gré des mouvements généraux des taux d’intérêt. Mais il y a des différences notables : le moteur des titres obligataires ne tient pas seulement aux mouvements des taux, mais aussi à la solvabilité des entreprises émettrices. Et il n’y a pas ici de « coupon » comme tel.

C’est pourquoi ce rapprochement avec des titres obligataires n’en est pas un que consent à faire ­Kevin Pye, ­vice-président et gestionnaire du Fonds ­Scotia hypothécaire de revenu de ­Gestion mondiale d’actifs Scotia. Il assigne plutôt à son fonds une place entre obligations et marché monétaire. « ­Il est plus stable qu’un fonds obligataire typique et donne un meilleur rendement que le marché monétaire », ­explique-t-il. Soulignons que le niveau de risque des trois fonds est noté « très faible ».

Les deux gestionnaires jugent que les circonstances n’ont jamais été aussi bonnes pour leurs fonds, et leurs rendements en témoignent. Leurs fonds se mesurent tous deux à l’indice obligataire à court terme ­FTSE « et nous sommes 140 points de base ­au-dessus à ce ­moment-ci, ce qui nous met nettement ­au-dessus de la moyenne » des fonds obligataires de même type, dit ­Andrew ­Sage. « À la fin d’octobre, le rendement du fonds était de 6,4 %, poursuit-il, notre plus haut rendement depuis 2007 ».

Kevin ­Pye refuse de dévoiler le rendement actuel ou à venir de son fonds, mais il fait ressortir que les taux hypothécaires de cinq ans actuellement supérieurs à 5 % donnent une idée de sa vigueur. Si les taux continuent de monter, il s’approvisionnera davantage en hypothèques à taux accrus, ce qui augmentera les distributions de son fonds. Par ailleurs, si les taux hypothécaires baissent, « nous pouvons nous attendre à un gain en capital positif », dit-il. En d’autres termes, son portefeuille ne peut que gagner dans le contexte des taux actuels.

Actuellement, les deux gestionnaires de portefeuille s’affairent à étendre la durée de leurs hypothèques en portefeuille, de façon à profiter au maximum des taux plus favorables que présentent les hypothèques de cinq ans.

Hypothèques titrisées

Deuxième au classement, le ­FNB ­BMO titres adossés à des créances hypothécaires canadiens présente un profil distinct. Comme son nom l’indique, il est entièrement composé de blocs de titres du Programme des titres hypothécaires ­LNH de la ­SCHL, leur capital et intérêts étant garantis par ­celle-ci.

Tout comme pour les deux autres fonds, le ­FNB de ­BMO présente un profil de rendement attrayant de 4,97 % à l’échéance, souligne ­Erika ­Toth, directrice générale, vente aux institutions et conseillers à chez ­FNB ­BMO. Ce rendement est calculé sur une durée moyenne des titres en portefeuille de 1,95 année ; ainsi, l’acheteur actuel de parts du fonds peut prévoir un rendement de 4,97 % au moment de vendre son placement dans 1,95 année, explique-t-elle.

À la différence des deux autres fonds, celui de ­BMO n’est pas composé de titres hypothécaires, mais plutôt de créances hypothécaires adossées à des actifs, rassemblées et titrisées par les banques émettrices des prêts hypothécaires. De tels véhicules ont gagné en notoriété lors de la crise financière de ­2007-08 sous le nom de mortgage-backed securities (MBS).

Erika ­Toth tient à rassurer les investisseurs que le fâcheux souvenir des ­MBS pourrait inquiéter. Les MBS ont implosé lors de la crise financière parce qu’ils étaient composés de multiples « tranches » de crédit, plusieurs d’entre elles étant de très piètre qualité. « ­Les normes hypothécaires au ­Canada sont beaucoup plus élevées qu’au moment de la crise, ­affirme-t-elle. Ça tient à la plus haute qualification des emprunteurs, dont on exige une mise de fonds de 20 %. »

Dans le cas des titres garantis par la ­SCHL, il s’agit d’hypothèques consenties à des propriétaires qui n’ont pas effectué cette mise de fonds de 20 % et qui, du coup, ont dû faire appel à la garantie de la SCHL.

À la suite de l’annonce du gouvernement du ­Canada, en mars dernier, de son intention d’abolir son programme d’Obligations hypothécaires du ­Canada (OHC), plusieurs acteurs financiers se sont inquiétés d’effets négatifs éventuels, ­ZMBS pouvant être touché. Ces inquiétudes n’ont plus cours, car la ministre des ­Finances, Chrystia Freeland, vient de renoncer à ce projet.

Tant ­Kevin ­Pye qu’Andrew ­Sage connaissent les titres ­LNH et y recourent à l’occasion. « ­La garantie fédérale en fait une base d’actifs solide, mais ils ne donnent pas un rendement aussi élevé que les hypothèques que nous détenons », dit le premier. C’est une vision que partage ­le second : « ­Ils négocient selon un écart avec les obligations canadiennes. Si cet écart était assez large, nous les considérerions, mais nous ne leur trouvons pas une tonne d’avantages en ce moment. »

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En juillet 2023, WelcomeSpaces a mené une enquête en ligne auprès de 1000 participants de 18 à 44 ans.

L’étude comportait trois volets : la littératie financière, les opinions sur la finance et la gestion des finances personnelles.

Des connaissances lacunaires

Les participants ont d’abord été interrogés sur leurs connaissances de base dans divers domaines, dont la consommation, la finance personnelle, les finances publiques, la fiscalité personnelle, l’immobilier ou l’investissement.

Sur les 25 questions posées, la moyenne obtenue par les participants au sondage est de 62 %. Les hommes ont obtenu une moyenne de 65 %, comparativement à 61% pour les femmes.

Les répondants détenant un diplôme universitaire ont obtenu un score de 65 % comparativement à 53 % pour ceux ne détenant pas un tel diplôme ou avec un diplôme de niveau inférieur. Les 18-24 ont obtenu une moyenne de 57 %.

Parmi les exemples de questions manquées, 33 % des répondants ne savent pas ce qu’est l’intérêt composé et moins de 43 % connaissent le taux maximal du revenu admissible à une cotisation au REER. De plus, 68 % ignorent le coût de la prime payée à la SCHL pour l’achat d’une propriété, et 43 % ne savent pas le pourcentage nécessaire pour éviter de payer cette prime.

Conscients de leurs lacunes, 80 % estiment que l’éducation financière reçue est peu satisfaisante (35%) ou insatisfaisante (45%). De plus, 79 % jugent que le ministère de l’Éducation devrait incorporer plus d’éducation financière dans le parcours scolaire.

Une amélioration avec l’âge

Cela dit, le sondage montre une amélioration des résultats à mesure que les répondants avancent en âge, « ce qui tend à démontrer que les connaissances financières sont surtout acquises par expérience ».

Ainsi, la moyenne obtenue pour les 25-29 et les 30-34, est de 62 %, puis elle grimpe à 64 % pour les 35-39 ans et les 40-44 ans.

Une anxiété financière à la hausse

Autre aspect mis en relief dans le sondage, 55 % des répondants disent éprouver de l’anxiété par rapport à leurs finances, et 40 % affirment que celle-ci est plus élevée que l’an dernier. Les femmes (59 %) souffrent davantage d’anxiété financière que les hommes (51 %).

Une conscience environnementale affirmée

Interrogés sur l’environnement, 66 % sont en faveur d’une taxe environnementale pour diminuer la consommation et l’inflation, tandis que 72 % accordent de l’importance aux fonds ESG dans leurs placements, les femmes (76 %) étant plus nombreuses que les hommes (65 %).

Parmi les sondés, 77 % sont d’accord pour diminuer leur impact environnemental en réduisant leur consommation et en soutenant des initiatives écologiques.

Le budget ignoré

En ce qui a trait aux habitudes financières, 61 % des participants ont cotisé à leur REER ou à leur CELI dans la dernière année. Parmi ceux-ci, 69 % sont des hommes et 55 % sont des femmes, ce qui constitue un écart de 14 %.

Si en moyenne les participants ont répondu qu’il leur faudrait 6 ans et 4 mois pour récolter la somme nécessaire pour acquérir une première propriété, 50 % ne font pas de budget dans ce but.

Par ailleurs, 40 % des participants ne parviennent pas à régler le solde complet de leur carte de crédit chaque mois, une réalité qui touche davantage les femmes (45 %) que les hommes (31 %). Parmi ces personnes, 58 % ne font pas de budget.

L’apport d’un conseiller

Selon le sondage, seulement 36 % des participants font appel au service d’un conseiller en services financiers.

L’apport de ce dernier semble faire une différence, puisque 70 % des personnes sondées ayant un conseiller arrivent à payer leur solde de carte de crédit, contre 54 % pour ceux qui n’en ont pas.

En outre, 69 % des répondants ayant un conseiller font un budget contre 40 % pour ceux qui n’en ont pas.

Finalement, moins de 20 % des personnes faisant appel à un conseiller ont échoué au test de littératie.

L’IA peut attendre

En matière de finances personnelles, 82 % des répondants préconisent les conseils d’un humain et 65 % ne font pas confiance à l’intelligence artificielle (IA) pour les conseiller.

Enfin, l’étude souligne que les 30-44 ans font davantage confiance à l’IA que les moins de 30 ans. De fait 74 % des moins de 30 ans ont répondu non, contre 58 % pour les 30-44 ans.

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À plusieurs reprises, nous avons exprimé nos craintes que cet endettement élevé rende l’économie canadienne très vulnérable à l’augmentation des taux et entraîne un risque de récession sévère.

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a annoncé le 11 juillet dernier des modifications aux Normes de fonds propres et au Test de suffisance du capital des sociétés d’assurance hypothécaire, ainsi qu’une consultation publique pour recueillir des commentaires sur les modifications proposées aux lignes directrices recommandées aux banques et aux assureurs hypothécaires.

Ces modifications obligeront les banques à augmenter leurs réserves de fonds propres sur les prêts ayant un ratio Prêt Valeur (RPV) supérieur à 65%.

L’immobilier représentant actuellement le plus gros risque pour l’économie canadienne, les règles du BSIF feront en sorte que les institutions financières seront moins intéressées à financer des prêts avec un RPV supérieur à 65%. Cela pourrait empêcher de gonfler la bulle immobilière, mais cela ne règle pas le problème actuel.

Lignes directrices de l’ACFC

Par ailleurs, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) a publié le 5 juillet dernier une ligne directrice à l’intention de l’industrie hypothécaire visant à protéger les consommateurs qui ont une hypothèque sur leur résidence principale et qui éprouvent de graves difficultés financières.

Ces lignes directrices incluent notamment la renonciation aux pénalités de remboursement anticipé lorsqu’un consommateur à risque effectue un paiement forfaitaire pour éviter un amortissement négatif ou lorsqu’il vend sa résidence principale.

La première éventualité ne devrait pas être très courante, puisque si ce consommateur en avait les moyens, il aurait déjà augmenté ses paiements hypothécaires au moment où les taux ont commencé à augmenter l’année dernière.

En revanche, les propriétaires obligés de vendre leur maison risquent de se retrouver dans une situation de vulnérabilité telle qu’ils n’auront pas les moyens d’exiger un juste prix pour leur propriété. Leurs pertes financières seront certes allégées par cette mesure, mais leur situation ne s’améliorera pas de beaucoup.

Augmentations substantielles

Selon une autre mesure recommandée aux institutions financières sous règlementation fédérale, au moment du renouvellement hypothécaire, le taux offert par l’institution financière ne devrait pas être moins avantageux pour les emprunteurs qui ne pourraient pas se qualifier auprès d’autres prêteurs.

Nous avions déjà exprimé cette crainte dans un article publié en avril dernier dans Finance et Investissement. Il reste à voir comment cette recommandation sera appliquée, mais elle sera certainement accueillie avec enthousiasme.

Tel que nous l’avions expliqué dans notre plus récent article, les emprunteurs subiront une augmentation substantielle de leur paiement mensuel lors de leur renouvellement hypothécaire.

Allonger la période d’amortissement

Dans le cas des emprunteurs à taux variable avec paiement fixe dont l’amortissement est négatif, il faudrait une intervention gouvernementale non seulement pour appuyer la recommandation de l’ACFC, mais aussi pour permettre le refinancement selon une période d’amortissement plus longue que 25 ans. Faute de quoi, nous continuerons de craindre qu’une éventuelle récession de l’économie canadienne serait particulièrement sévère.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura guider le client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a souligné mardi que le taux annuel désaisonnalisé des mises en chantier au Canada avait totalisé 281 373 unités en juin, contre 200 018 en mai, ce qu’elle a attribué à un pic d’activité du côté des projets de logements collectifs, une catégorie plus volatile.

Le rythme annuel des mises en chantier de logements dans les centres urbains a augmenté de 59 % pour atteindre 219 914 unités, tandis que celui des mises en chantier de maisons individuelles dans ces mêmes centres a augmenté de 3 % pour atteindre 42 901 unités.

Toronto et Vancouver ont ouvert la voie dans la construction, représentant 47 % du total des mises en chantier. Celles-ci ont cumulé une croissance de 32 % et 49 %, respectivement, depuis le début de l’année, par rapport à la même période l’an dernier.

La moyenne mobile sur six mois de la cadence annuelle des mises en chantier, qui évalue la tendance à plus long terme, était de 234 974 unités en juin, contre 229 520 unités en mai, soit une progression de 2,4 %.

Cette hausse inverse une baisse régulière qui a commencé en novembre, la hausse des taux d’intérêt ayant eu un impact sur la construction, mais pas suffisamment pour ébranler sa tendance à long terme, a souligné la SCHL.

« Le cumul annuel des mises en chantier d’habitations au premier semestre de 2023 a été inférieur de 8 % à ce qu’il était à la même période en 2022. Son recul s’explique par les taux d’intérêt élevés qui continuent de peser sur les mises en chantier en raison de l’augmentation des coûts d’emprunt », a expliqué l’économiste en chef de la SCHL, Bob Dugan, dans un communiqué.

La baisse des mises en chantier par rapport à l’an dernier survient malgré une projection de la SCHL selon laquelle le Canada devra augmenter considérablement l’offre pour faire face à la crise du logement.

L’agence prévoyait en juin 2022 que, sur la base du rythme de construction à l’époque, le pays aurait besoin de construire 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 en plus de ce qui était déjà prévu, afin de pouvoir rétablir l’abordabilité.

L’économiste Marc Ercolao, de la Banque TD, a affirmé que même si le bond de juin était impressionnant, la moyenne mobile sur six mois continuait de baisser légèrement.

« Un mois ne suffit pas pour inverser la tendance à la baisse de longue date du secteur », a-t-il estimé dans une note.

Le ralentissement des ventes de maisons a continué d’alimenter la baisse de l’activité de construction, qui, malgré une hausse au deuxième trimestre, devrait diminuer à l’avenir, a poursuivi Marc Ercolao.

« Cette explosion devrait être de courte durée et, alors que les taux d’intérêt élevés continuent de se faire sentir dans l’économie, la construction de maisons freinera l’investissement résidentiel au cours des prochains trimestres. »

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Mais des économistes estiment que le degré de risque que pose l’endettement dépend de la capacité de la banque centrale à ralentir l’inflation sans provoquer de choc économique majeur.

« S’il n’y a pas de choc économique d’une très grande ampleur, il est fort possible que les Canadiens puissent se permettre ce service (de la dette) plus élevé », a noté l’économiste Maria Solovieva, de la Banque TD.

Statistique Canada a récemment signalé que les ménages canadiens devaient 1,85 $ pour chaque dollar de revenu disponible au premier trimestre de 2023, alors que des taux d’intérêt plus élevés se frayaient un chemin dans une économie déjà aux prises avec l’inflation. Et le Canada a le niveau d’endettement des ménages le plus élevé du G7, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les hypothèques représentant environ les trois quarts de cette dette.

Malgré tout, les niveaux élevés d’endettement des Canadiens ne sont pas un phénomène nouveau. La somme due par rapport au revenu augmente depuis des décennies, a souligné Nathan Janzen, économiste en chef adjoint à la Banque Royale.

La forte croissance démographique a accentué la demande pour les logements, contribuant à faire grimper les prix dans un marché où la dette a été peu coûteuse pour les acheteurs, a observé Nathan Janzen.

Alors que l’économie s’est accélérée dans la foulée des réouvertures après la pandémie, l’inflation annuelle a dépassé 4,0 % au milieu de 2021 et a culminé à 8,1 % en juin 2022.

Dans le but de juguler l’inflation, la Banque du Canada a relevé son taux directeur, qu’elle avait réduit à presque rien au début de la pandémie. Son taux cible du financement à un jour est passé de 0,25 % au début de 2022 à 4,75 % actuellement.

Les hausses de taux par la banque centrale ont à leur tour fait grimper les taux préférentiels des grandes banques et contribué à faire grimper le coût des autres prêts.

« À mesure que ces paiements de dette augmentent, cela absorbe une part croissante des revenus après impôt des ménages et en laisse moins à dépenser pour tout le reste, a expliqué Nathan Janzen. Cela fait en quelque sorte partie du plan du point de vue de la Banque du Canada pour absorber le pouvoir d’achat et permettre à la demande (…) de ralentir jusqu’à un point où les pressions inflationnistes reviennent sous contrôle. »

Cependant, comme les taux d’intérêt mettent du temps à se frayer un chemin dans l’économie, la Banque du Canada joue « un peu à un jeu de devinettes », a estimé Nathan Janzen. Les fissures commencent à apparaître pour certains ménages, a-t-il dit, mais les hausses de taux de la banque centrale n’ont pas encore fait connaître leur plein impact.

« Il y a une répartition assez large des niveaux d’endettement, des niveaux de revenu et des niveaux d’épargne », a-t-il affirmé, ce qui signifie que les effets de taux d’intérêt plus élevés ne se feront pas sentir de manière uniforme.

Statistique Canada a signalé plus tôt ce mois-ci que le ratio du service de la dette des ménages, calculé comme le total des paiements obligatoires du principal et des intérêts sur la dette du marché du crédit en proportion du revenu disponible des ménages, avait été de 14,9 % au premier trimestre de 2023, contre 14,4 % au quatrième trimestre 2022.

Pas une science parfaite

David Macdonald, économiste principal au Centre canadien de politiques alternatives, a noté que pour les propriétaires ayant des hypothèques à taux fixe, l’effet serait retardé jusqu’au renouvellement de leur prêt. Pendant ce temps, les acheteurs potentiels ressentent aujourd’hui le pincement des hausses de taux, ce qui entraîne un ralentissement des nouveaux prêts hypothécaires.

Mais ce n’est pas une science parfaite. Parce que les prix des maisons ne baissent pas suffisamment pour contrebalancer les hausses de taux d’intérêt, le coût plus élevé du logement dans l’ensemble peut en fait contribuer à l’inflation, a souligné David Macdonald. Et bien que des taux plus élevés pèsent sur certains secteurs de l’économie, ils contribuent également à la baisse de la construction de maisons neuves dans un contexte de crise du logement, a-t-il ajouté.

« L’idée que nous peaufinons quelque chose dans l’économie avec un retard de deux ans semble presque risible », a fait valoir David Macdonald.

La banque centrale tente d’éviter un « ralentissement du style des années 1980 », a observé Nathan Janzen, en référence à une période où les hausses spectaculaires des taux d’intérêt ont pesé lourdement sur l’économie.

La Banque Royale s’attend actuellement à un léger ralentissement, a indiqué Nathan Janzen, notant que le système financier canadien est solide et sain. Et même si davantage de Canadiens accuseront du retard dans le remboursement de leurs dettes, un récent rapport de la Royale indique que la plupart des ménages s’en sortiront.

Maria Solovieva, de la TD, a souligné que le marché du travail s’était révélé résilient jusqu’à maintenant, et a dit croire que le pays pouvait éviter un choc majeur.

« Cela ne veut pas dire que certains Canadiens n’éprouveront pas des difficultés », a-t-elle prévenu.

Au fil du temps, les Canadiens ajusteront leurs comportements et, dans de nombreux cas, prolongeront la durée de leurs dettes, ce qui pèsera sur la consommation et la croissance à plus long terme. « Ce sera un processus graduel », a expliqué Maria Solovieva.

David Macdonald a indiqué ne pas s’attendre à voir d’énormes pics de défauts de paiement ou de faillites comme ceux qui ont été observés pendant la crise financière, mais a ajouté que « nous devrions être raisonnablement inquiets ».

« Le plus gros problème n’est pas tant de voir tout le monde faire faillite, le plus gros problème est que tout le monde paie tellement d’intérêts que personne ne dépense d’argent pour autre chose, et qu’on voit un impact important sur la croissance économique, a-t-il affirmé. C’est, à mon avis, le vrai danger. »

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La présidente et cheffe de la direction de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Romy Bowers, souligne que les gens ont vu une augmentation rapide de leurs paiements hypothécaires à mesure que les taux d’intérêt ont augmenté.

Elle n’est pas favorable à l’allongement de la période d’amortissement, car elle pense que cette décision ne ferait qu’accroître l’accessibilité du crédit.

Elle affirme qu’un amortissement plus long réduirait les paiements mensuels d’un emprunteur, mais augmenterait ses coûts au fil du temps.

Romy Bowers ajoute que la modification du plafond de 1 million de dollars sur les prêts hypothécaires assurés n’est pas non plus une solution magique à l’abordabilité du logement.

Plutôt que d’alimenter la demande avec de telles mesures, elle aimerait voir le pays se concentrer sur l’augmentation de l’offre, ce qui fait défaut au Canada depuis des années.

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Dans ses perspectives publiées jeudi, l’agence fédérale du logement a prédit que les prix des maisons et les ventes enregistreraient des baisses d’une année à l’autre et laisseraient le pays avec un prix annuel moyen inférieur à celui de 2022.

L’économiste en chef de la SCHL, Bob Dugan, a précisé que les prix moyens des maisons, qui affichaient une baisse de 14 % en mars par rapport au même mois l’an dernier, « se stabilisaient ».

« Une faible offre d’inscriptions signifie que les prix devraient commencer à augmenter à mesure que les ventes reprennent », a indiqué Bob Dugan lors d’une conférence de presse, notant qu’une telle activité avait déjà lieu à Toronto et à Vancouver.

« Nous prévoyons, en fait, que les prix moyens augmenteront d’environ 7,9 % au Canada en 2024 et d’environ 7,5 % en 2025. »

Si les prédictions de périodes de croissance économique négative alimentée par des taux d’intérêt plus élevés et l’incertitude économique se matérialisaient en 2023, les prévisions de base de la SCHL visent un prix moyen des maisons de 643 325 $ cette année, comparativement à 703 875 $ en 2022. Dans ce scénario, la SCHL s’attend à ce que le prix moyen avance jusqu’à 694 196 $ l’an prochain et à 746 410 $ en 2025.

Le nombre de ventes devrait s’élever à 423 128 cette année, puis passer à 473 357 l’année prochaine et à 505 215 en 2025. Les ventes se sont dénombrées à 498 269 en 2022.

Cependant, les « vulnérabilités de l’économie », notamment les niveaux élevés d’endettement des ménages, ont poussé la SCHL à envisager également un autre scénario, dans lequel le Canada ferait face à une plus longue période d’inflation et de taux d’intérêt élevés.

Dans ce scénario, le prix moyen pour 2023 serait de 637 829 $, puis passerait à 664 600 $ l’an prochain et à 708 391 $ en 2025. Les ventes passeraient de 393 005 cette année à 397 734 en 2024 et à 425 620 en 2025.

Malgré tout, les baisses n’atténueront pas une grande partie de la vigueur du marché parce que la SCHL prévoit pour 2023 une baisse plus importante des mises en chantier, une mesure des nouvelles constructions de logement et un indicateur clé de la façon dont le Canada gère les écarts dans l’offre, que celle enregistrée entre 2020 et 2022.

Les prévisions de base de la SCHL font état de 211 917 mises en chantier cette année, suivies de 223 783 en 2024 et de 235 347 en 2025.

Le scénario alternatif verrait plutôt 176 890 mises en chantier cette année, 197 551 l’année prochaine et 230 865 en 2025.

« Il s’agit d’une révision à la baisse par rapport à nos prévisions précédentes et c’est alarmant étant donné le besoin de voir une meilleure offre de logements afin d’améliorer l’abordabilité », a fait valoir Bob Dugan.

À titre de comparaison, les mises en chantier ont totalisé 217 880 unités en 2020, 271 198 unités en 2021 et 261 849 unités l’an dernier.

La SCHL estimait auparavant qu’environ deux millions de nouvelles maisons seraient construites entre 2023 et 2030 et qu’il faudrait construire 3,5 millions de maisons supplémentaires pour rétablir l’abordabilité des logements au Canada.

« En d’autres termes, nous avons besoin d’un niveau de mises en chantier beaucoup plus élevé que ce qui est actuellement prévu si nous voulons que l’abordabilité s’améliore », a expliqué Bob Dugan.

Il prévoit une certaine reprise des mises en chantier en 2024 et 2025, mais s’attend à ce que les pénuries d’approvisionnement sur les marchés du logement les plus chers et les plus limités au Canada, notamment à Vancouver et à Toronto, s’aggravent.

L’abordabilité des loyers sera également mise à rude épreuve alors que la demande dépasse l’offre locative, puisque les hausses des taux d’intérêt ont miné le pouvoir d’emprunt et freiné les intentions d’achat.

« Si l’offre de logements n’augmente pas de façon spectaculaire, l’abordabilité pourrait continuer à se détériorer dans les années à venir », a déclaré Bob Dugan.

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Huston Loke, vice-président directeur, surveillance des pratiques de l’industrie, de l’Autorité ontarienne de règlementation des services financiers (ARSF) œuvre depuis près de 30 ans dans le secteur des services financiers canadiens. Il est membre de l’ARSF depuis sa création en 2019. Il y supervise les pratiques du marché et des entreprises, notamment la délivrance de permis et la réglementation régissant les compagnies d’assurance de personnes et de dommages ainsi que la distribution de produits d’assurance.

Par le passé, il a travaillé à la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario. Il a également œuvré au sein de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et a été président de l’agence de notation DBRS. Il a par ailleurs siégé au comité de stabilité financière et a occupé le poste de vice-président du Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires.

« Je suis honoré d’être élu président du CCRRA. Je me réjouis à l’idée de collaborer avec les membres du CCRRA en vue d’accroître la protection des consommateurs, d’exercer une supervision efficace et d’échanger avec les parties intéressées », a indiqué le nouveau président.

À ses côtés, Huston Loke pourra compter sur J. Scott Moore, surintendant des institutions financières du Manitoba, Nathalie Sirois, directrice principale de la surveillance des assureurs et du contrôle du droit d’exercice au Québec, ainsi que Janette Seibel, avocate à l’Autorité des affaires financières et des consommateurs de la Saskatchewan.

Dernièrement, le CCRRA a milité auprès des assureurs pour mettre fin aux frais d’acquisition différés lors de la vente de nouveaux contrats de gestion distincte. Il a également proposé des changements pour aider les investisseurs à mieux comprendre les frais et les coûts des fonds communs de placement. Il a par ailleurs émis des recommandations pour aider les propriétaires résidentiels à se protéger contre les risques liés aux changements climatiques.

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En effet, la saison printanière est habituellement marquée par un boum des achats immobiliers. L’an dernier à la même époque, près de la moitié des acheteurs potentiels étaient prêts à passer à l’action. Or, cette année, 70 % ne font qu’explorer le marché, tandis que seulement 30 % cherchent activement à y entrer, selon une étude de la plateforme hypothécaire en ligne nesto.

Conséquence : La concurrence entre les acheteurs étant moins vive, le marché apparait plus équilibré cette année par rapport à 2022. De plus, la baisse du prix des propriétés au pays contribue à tempérer le marché.

« Ces données démontrent qu’il vaut mieux se lancer dans l’achat d’une propriété tôt au printemps plutôt que d’attendre plus tard dans la saison, lorsque d’autres Canadiens chercheront à entrer sur le marché », estime Chase Belair, cofondateur et courtier principal de nesto.

La pause dans la hausse des taux permettra de calmer le stress et l’anxiété des acheteurs qui attendaient une accalmie pour se lancer dans l’acquisition d’une propriété, signale par ailleurs le courtier.

« Les détenteurs de taux variables et ceux qui détiennent un solde sur une marge de crédit hypothécaire pousseront un soupir de soulagement, car c’est la première fois que leur taux n’augmente pas depuis un an. Ils se réjouiront également du fait que la Banque signale qu’il n’y aura pas d’autres hausses de taux à l’avenir. Cela signifie que tous ceux qui n’ont pas encore atteint leur taux de déclenchement ne le feront probablement pas », ajoute Philippe Simard, directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca.

Il est d’avis que l’annonce du maintien du taux directeur à 4,5 % renforce la certitude que les hausses de taux sont terminées, ce qui devrait contribuer à stabiliser la valeur actuelle des logements et à favoriser un retour de la demande des acheteurs de logements ce printemps.

Le prix des propriétés a beau avoir diminué dans la plupart des grandes villes canadiennes, notamment à Toronto et à Montréal, il n’en reste pas moins qu’il en coûte plus cher pour devenir propriétaire, car la hausse des taux hypothécaires demeure plus importante que la baisse de la valeur des logements. Selon le comparateur Ratehub.ca, un ménage doit gagner en moyenne 12 632 $ de plus en 2023 pour acquérir un toit dans les 10 principales villes au pays.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit pour sa part que la croissance des prix ralentira en 2023 et 2024, mais que les logements pour propriétaires-occupants continueront à rester moins abordables en raison de la hausse des taux hypothécaires.

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La pandémie a changé beaucoup des choses dans notre vie. L’une des conséquences est d’avoir propulsé la bulle immobilière, puisque la baisse des taux d’intérêts survenue au cours de cette période a rendu l’achat plus abordable. Ce fut d’autant plus le cas pour les acheteurs qui avaient choisi un taux variable pour financer leur rêve.  Un an plus tard, ce rêve s’est transformé en cauchemar pour certains, puisque le coût de leur hypothèque est nettement plus élevé que ce qu’ils avaient prévu.

Nous nous sommes amusés à estimer l’impact de la hausse des taux sur les hypothèques au Canada en consultant les états financiers des banques au 4^e trimestre de 2022, ainsi que des rapports d’analyse des banques canadiennes, par l’entremise de Statistique Canada, de la SCHL, et de la Banque du Canada. Tout d’abord, le marché des prêts hypothécaires au Canada est évalué à 1 463 milliards de dollars (G$) et le solde des marges hypothécaires, à 268 G$.

Les hypothèques à taux variable représentent 34% des hypothèques, alors nous pouvons assumer que si les taux d’intérêts ne fluctuent pas davantage au cours des prochains 12 mois, les hypothèques à taux variable coûteront 21 G$ de plus en frais d’intérêts. Même si les trois quart des hypothèques à taux variable sont assorties d’un paiement fixe, selon la BdC, il faut considérer que la confiance des consommateurs sera touchée. L’impact est plus immédiat sur les marges hypothécaires où l’augmentation de 4,25% ajoutera un frais de 11 G$ en intérêts pour les 12 prochains mois. On parle ainsi d’un total de 33 G$ pour la prochaine année. Afin de relativiser ce coût, disons que cela équivaut à environ 1,7% du PIB Canadien.

Cette valeur ne représente que l’impact de l’augmentation des taux sur les hypothèques à taux variable et ne tient pas compte du renouvellement des hypothèques à taux fixes qui se fera à des taux beaucoup plus élevés que lors du terme précédent.

Même si l’impact n’apparait pas encore sur les paiements hypothécaires, les trois quarts de cette augmentation des taux fait croître l’endettement des ménages par rapport au revenu disponible, et celui-ci se trouve déjà souvent à un niveau dangereusement élevé, soit à 182%. À titre de comparaison, ce ratio se trouve à 101% aux États-Unis.

Le coût de l’immobilier a déjà commencé à baisser au Canada, mais à cause de toutes ses raisons, on anticipe que l’offre des maisons à vendre augmentera de façon importante au printemps et, combinée au manque d’abordabilité ainsi qu’au ralentissement économique, nous croyons que le coût de l’immobilier baissera davantage. Il est certain que l’immigration pourrait atténuer en partie cette situation, mais il faut vraiment sensibiliser nos clients au fait que le coût de l’immobilier continuera de baisser et que cela aura un effet négatif sur la croissance économique au Canada.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien le guider et s’assurer qu’il en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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