L’étude confirme donc la thèse d’une relation négative entre les taux d’intérêt et les prix immobiliers. L’auteur a cherché à mesurer la sensibilité du secteur immobilier résidentiel, pour différentes régions du Canada, à la politique monétaire.

Thomas Binet a constaté que chaque hausse de 25 points de base du taux directeur canadien provoque une diminution des prix immobiliers de 0,6% après quatre années par rapport au niveau d’équilibre initial.

«Cela ne veut pas nécessairement dire que les prix des maisons seront plus faibles dans quatre ans comparativement à aujourd’hui, mais plutôt qu’ils seront plus faibles qu’ils auraient été sans la hausse du taux d’intérêt directeur », explique-t-il dans le document.

« De par son effet sur l’économie et son importance dans le bilan financier des ménages, le marché immobilier mérite une attention particulière. Les inquiétudes que suscite son effervescence des dernières années, surtout après la débandade du marché américain, sont justifiables. L’augmentation fulgurante de l’endettement des ménages, causé en majeure partie par le marché immobilier, les rend vulnérables à une augmentation des taux d’intérêt. », peut-on lire dans le document.

Sur l’ensemble des trois dernières décennies, la croissance annuelle moyenne des prix immobiliers réels s’est élevée à 2,5 % pour le Canada.

« L’accélération de la croissance des prix durant la dernière décennie a coïncidé avec une accélération de l’endettement des ménages et une baisse des taux d’intérêt. »

Il y a aussi eu une baisse du ratio des intérêts payés sur les hypothèques par rapport au revenu disponible de 10,6 % à 7,2 % entre 1992 et 2013 alors que le ratio de la dette par rapport au revenu disponible a augmenté de 91 % à 166 % sur cette même période.

Chocs fictifs

Thomas Binet a aussi appliqué un choc fictif des prix immobiliers à l’économie pour évaluer les mécanismes de transmission de ce type de choc et quantifier son impact.

« Un tel choc sur les prix pourrait prendre source d’une bulle spéculative ou d’une demande soudaine des étrangers qui entrent sur le marché. Le choc appliqué, équivalent à un écart-type des résidus structurels, cause une hausse immédiate de 1,3 % des prix immobiliers au Canada par rapport au niveau d’équilibre initial. Les taux d’intérêt présentent une baisse subite qui s’estompe très rapidement pour atteindre un sommet au cours de la deuxième année, avant de diminuer pour converger vers le niveau d’équilibre initial. »