Les hausses de la Banque du Canada qui ont commencé en 2022 ont mis un frein au projet de nombres de Canadiens. Plus du quart de la population adulte du pays (27 %) a été active sur le marché, mais plus de la moitié d’entre eux (56 %) affirment qu’ils ont été forcés de reporter leur recherche de propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Maintenant que le taux d’inflation se rapproche de la cible de 2 %, nombre d’observateurs, dont Royal LePage s’attend à ce que la banque centrale procède à sa première réduction de taux cette année, ce qui relancerait le marché immobilier.

Car nombre d’acheteurs attendent avec impatience une telle baisse. En effet :

• 10 % affirment qu’une baisse de seulement 25 points de base les incitera à revenir sur le marché,
• 18 % disent qu’ils attendent une baisse de 50 à 100 points de base,
• et 23 % disent qu’ils comptent sur une baisse de plus de 100 points de base avant d’envisager de reprendre leurs recherches.

« À la suite du premier maintien des taux d’intérêt par la Banque du Canada en mars de l’année dernière, nous avons constaté une augmentation immédiate de l’activité sur le marché alors que la confiance des consommateurs se renforçait. Je m’attends à une vague similaire de demandes de la part des acheteurs à la première indication que les réductions très attendues de la banque centrale se profilent à l’horizon », affirme Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage.

Si nombre d’acheteurs sont prêts à revenir en force, d’autres sont nettement plus frileux. En effet, 20 % des acheteurs écartés du marché affirment qu’ils n’ont plus l’intention d’acheter une propriété.

Parmi ceux qui sont prêts à revenir dans la course, 44 % tenteront d’obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de quatre ou cinq ans, soit le double de ceux qui disent qu’ils choisiront un prêt hypothécaire à taux variable (22 %). Un autre 12 % des personnes interrogées désirent obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme.

« Au cours des premières semaines de l’année, nous avons constaté une reprise de l’activité sur les marchés, grands et petits, dans tout le pays. Les prises de rendez-vous, les visites de propriétés et les demandes de préapprobation de prêts hypothécaires par l’intermédiaire de nos institutions partenaires sont toutes en forte hausse. Nos collaborateurs indiquent que les acheteurs immobiliers d’aujourd’hui sont bien informés, qu’ils observent les tendances et qu’ils sont tout à fait prêts à s’engager lorsqu’ils estiment que les conditions se sont améliorées », rapporte Phil Soper.

Parmi ceux qui ont reporté leur projet de devenir propriétaire, 65 % restent toutefois engagé dans le processus. Royal LePage note que 39 % consultent les inscriptions de manière occasionnelle, 19 % continuent à épargner pour une éventuelle mise de fonds, 12 % ont demandé une préapprobation de prêt hypothécaire et 7 % ont obtenu ladite préapprobation. En fait, seuls 26 % des répondants disent avoir abandonné complètement leurs projets d’achat de maison pour le moment.

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Depuis presqu’un an, notre recommandation est de ne pas geler le taux hypothécaire dans des termes prolongés, suggérant plutôt d’opter pour des termes d’un an. Notre stratégie repose sur le fait que, prévoyant que les taux ne resteraient pas élevés pendant une longue période, il apparaît préférable de souffrir pendant un an mais d’éviter par la suite de payer un taux élevé pendant plusieurs années.

Déjà, des promotions associées à des termes de 3 à 5 ans font leur apparition. Par exemple, on peut obtenir actuellement un prêt hypothécaire assuré à 4,54 % pour une période de 5 ans. Ce qui est nettement  mieux que les taux frôlant  le 6% qui avaient cours  l’automne dernier. À noter que, le taux pour 1 an demeure toujours élevé à 5,99 %. Pour savoir laquelle des deux options est la plus avantageuse, il faudrait connaître à l’avance le taux de renouvellement du terme de 4 ans qui sera disponible dans 1 an.

Évidemment, une telle chose est impossible. Cependant, nous pouvons déterminer à partir de quel taux de renouvellement, dans 1 an, il serait préférable de plutôt choisir maintenant le taux 5 ans.

Nous allons donc déterminer ce taux en analysant le cas suivant :

Hypothèse:
Montant emprunté : 300 000 $
Amortissement : 25 ans
Paiements hypothécaires : 1 917,64 $ / mois (mêmes paiements pour les 2 options).

Analyse :

Pour que le solde hypothécaire des deux options soit identique dans 5 ans, il faudrait que le taux de renouvellement dans 1 an pour un terme de 4 ans soit inférieur à 4,10 %. Cela signifie donc que si le taux de renouvellement est supérieur à 4,10 %, il serait plus avantageux de choisir un taux fermé de 5 ans et vice-versa.

Le marché estime présentement que les banques centrales baisseront leurs taux directeurs en 2024. Est-ce que cette baisse fera retraiter  les taux hypothécaires en bas de 4.10 %? Pour le moment, rien ne peut le garantir.

Devant cette incertitude, on constate présentement une préférence généralisée vers les taux variables. Toutefois, cela fait en sorte que les institutions financières ne font pas d’offres agressives sur les taux variables. On voit ainsi encore des offres de taux variables au Taux Préférentiel (TP) – 0.50% ou même TP – 0.25%. Lorsque la baisse des taux fixes atteindra 4%, on devrait alors voir davantage d’emprunteurs choisir cette option, ce qui amènera sur le marché certaines offres plus intéressantes pour du taux variable. Alors, si dans un an, les taux fixes n’ont pas baissé au-deçà de 4%, cela devrait apporter l’option de choisir un taux variable plus intéressant qu’à l’heure actuelle.

Pour cette raison, nous avons tendance à recommander le terme de 1 an.

D’ailleurs, ce conseil repose sur une hypothèse importante : les procédures de souscription de prêts hypothécaires du BSIF ne changeront pas entre temps. On ne peut évidemment le garantir, et déjà, des rumeurs sont à l’effet que le BSIF étudie de nouvelles modifications qui viendraient restreindre la qualification hypothécaire. Face à une telle possibilité, un emprunteur désirant bénéficier des conditions actuelles pourrait opter dès maintenant pour la promotion de 5 ans.

Il est important de noter que chaque situation est unique. Elle exige une analyse particulière de la situation financière globale du client, ainsi qu’une connaissance de sa tolérance au risque. L’expertise du courtier hypothécaire va au-delà de négocier simplement les meilleurs taux pour vos clients. Il faudrait effectuer des analyses des diverses options disponibles afin de permettre une réduction du coût d’intérêt à long terme.

Faites donc appel à un courtier hypothécaire afin de vous assurer que votre client bénéficie du meilleur programme disponible sur le marché.

La gestion du passif fait partie intégrante de la situation financière du client et en représente parfois même « la » plus grande part. Il est donc primordial de confier l’analyse de celle-ci à un professionnel objectif qui saura bien guider votre client et s’assurer que celui-ci en saisit bien la valeur. Après tout, la gestion du passif en soi n’est-elle pas tout aussi importante que celle des actifs ?

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En effet, la saison printanière est habituellement marquée par un boum des achats immobiliers. L’an dernier à la même époque, près de la moitié des acheteurs potentiels étaient prêts à passer à l’action. Or, cette année, 70 % ne font qu’explorer le marché, tandis que seulement 30 % cherchent activement à y entrer, selon une étude de la plateforme hypothécaire en ligne nesto.

Conséquence : La concurrence entre les acheteurs étant moins vive, le marché apparait plus équilibré cette année par rapport à 2022. De plus, la baisse du prix des propriétés au pays contribue à tempérer le marché.

« Ces données démontrent qu’il vaut mieux se lancer dans l’achat d’une propriété tôt au printemps plutôt que d’attendre plus tard dans la saison, lorsque d’autres Canadiens chercheront à entrer sur le marché », estime Chase Belair, cofondateur et courtier principal de nesto.

La pause dans la hausse des taux permettra de calmer le stress et l’anxiété des acheteurs qui attendaient une accalmie pour se lancer dans l’acquisition d’une propriété, signale par ailleurs le courtier.

« Les détenteurs de taux variables et ceux qui détiennent un solde sur une marge de crédit hypothécaire pousseront un soupir de soulagement, car c’est la première fois que leur taux n’augmente pas depuis un an. Ils se réjouiront également du fait que la Banque signale qu’il n’y aura pas d’autres hausses de taux à l’avenir. Cela signifie que tous ceux qui n’ont pas encore atteint leur taux de déclenchement ne le feront probablement pas », ajoute Philippe Simard, directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca.

Il est d’avis que l’annonce du maintien du taux directeur à 4,5 % renforce la certitude que les hausses de taux sont terminées, ce qui devrait contribuer à stabiliser la valeur actuelle des logements et à favoriser un retour de la demande des acheteurs de logements ce printemps.

Le prix des propriétés a beau avoir diminué dans la plupart des grandes villes canadiennes, notamment à Toronto et à Montréal, il n’en reste pas moins qu’il en coûte plus cher pour devenir propriétaire, car la hausse des taux hypothécaires demeure plus importante que la baisse de la valeur des logements. Selon le comparateur Ratehub.ca, un ménage doit gagner en moyenne 12 632 $ de plus en 2023 pour acquérir un toit dans les 10 principales villes au pays.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit pour sa part que la croissance des prix ralentira en 2023 et 2024, mais que les logements pour propriétaires-occupants continueront à rester moins abordables en raison de la hausse des taux hypothécaires.

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Tout d’abord, ils constituent une combinaison inhabituelle de rendements élevés et de duration courte. Cela signifie qu’ils sont beaucoup moins vulnérables aux hausses de taux d’intérêt que les titres à revenu fixe classiques comme les obligations d’État ou les émissions de sociétés de première qualité.

En raison de ces caractéristiques, les prêts à taux flottants ont de faibles corrélations avec les marchés obligataires classiques, ce qui offre une certaine diversification. Un autre attribut positif est qu’en cas de défaut, les prêts seniors ont un taux de recouvrement plus élevé, puisqu’ils se situent au sommet de la structure du capital en termes de créances sur les actifs de l’entreprise.

Deuxièmement, il existe une nouvelle concurrence agressive dans cette catégorie, celle de CI Gestion mondiale d’actifs, qui a lancé en avril une série de FNB du Fonds de revenu à taux variable CI, un fonds commun de placement géré activement lancé il y a cinq ans. Une autre société, Brompton Funds, basée à Toronto, envisage de convertir en FNB son fonds à capital fixe de prêts prioritaires à taux variable, qui affiche de solides résultats depuis dix ans.

Face à un concurrent bien établi, le FNB de revenu à taux variable Mackenzie, d’une valeur de 1,1 milliard de dollars (G$), dont l’actif à la fin de mai était plus de trois fois supérieur à celui de tous les autres concurrents réunis et qui a reçu la cote quatre étoiles de Morningstar pour ses rendements ajustés au risque, CI a choisi de se battre sur le prix et sur le rendement.

Avec des frais de gestion de 0,35 % et un ratio des frais de gestion prévu de 0,57 %, le Fonds de revenu à taux variable CI devient le deuxième moins cher de la catégorie, après le FNB BMO rendement élevé à taux variable (ZFH) (ratio des frais de gestion : 0,45 %). En comparaison, le RFG du FNB de revenu à taux variable Mackenzie, à 0,67 %, est légèrement supérieur à celui de CI.

Le Fonds de revenu à taux variable CI n’a pas d’antécédents significatifs en tant que FNB, mais ses titres et sa stratégie sont identiques à ceux du fonds commun de placement noté cinq étoiles par Morningstar, également cogéré par Geof Marshall, premier vice-président et gestionnaire de portefeuille principal de CI, et Darren Arrowsmith, vice-président et gestionnaire de portefeuille.

Bien que plus de la moitié des actifs du portefeuille soient constitués de prêts de premier rang, les gestionnaires détiennent également d’autres titres à revenu, tels que des obligations à taux variable, des titres privilégiés à taux variable et une petite partie d’obligations à courte durée de première qualité.

La surperformance du fonds commun de placement au cours des cinq dernières années a été obtenue en prenant moins de risques de crédit que nombre de ses concurrents, assure Geof Marshall. « Vous ne voulez jamais être coincé dans un coin ou une classe d’actifs et ne pas être en mesure d’utiliser différents leviers pour préserver le capital dans un marché difficile. »

Comme il est normal pour sa catégorie, le portefeuille du FNB CI est inférieur à la catégorie d’investissement de première qualité (investment grade). Darren Arrowsmith affirme que la note de crédit moyenne pondérée est d’environ BB-, supérieure à la note unique de B pour l’univers des prêts de premier rang dans son ensemble.

L’une des stratégies des gestionnaires a consisté à investir de manière sélective dans des titres mieux notés, mais à haut rendement qui, contrairement aux prêts de premier rang, sont des dettes subordonnées. « En procédant ainsi, vous prenez un risque plus élevé en termes de valeur de recouvrement, mais un risque de défaut plus faible, explique Darren Arrowsmith. Nous avons donc été en mesure d’améliorer la qualité de crédit moyenne du fonds par rapport à celle de ses pairs, sans pour autant renoncer au rendement. »

Geof Marshall soutient que l’investissement actif est nécessaire pour les titres tels que les obligations à haut rendement et les prêts de premier rang en raison de la façon dont les indices de la dette sont structurés. « Sur le marché des actions, vos plus gros poids sont les entreprises à la croissance la plus rapide et les plus rentables. Sur le marché des prêts, ce sont les entreprises les plus endettées qui ont le plus de poids, déclare-t-il. Que ce soit sur le marché des obligations à haut rendement ou sur le marché des prêts, le principal moteur de la surperformance tend à éviter vos perdants, à éviter les défauts de paiement. »

Le plus ancien FNB à taux variable est la version couverte contre le risque de change du FNB Invesco Senior Loan Index, qui a 10 ans. Le seul de la catégorie à employer une stratégie indicielle, il cherche à reproduire la performance de l’indice S&P/LSTA U.S. Leveraged Loan 100.

En plus d’avoir un RFG inférieur à la moyenne de 0,73 %, le FNB Invesco est plus pur et plus transparent que ses concurrents. Son rendement moyen pondéré à l’échéance est de 5,27 %, ce qui indique le risque de crédit d’un portefeuille de qualité inférieure à celle d’un investissement de qualité (investment grade).

Cependant, étant donné que le FNB suit les 100 prêts les plus importants et les plus liquides d’un univers de plus de 1 000 émissions, il a une allocation plus élevée de prêts notés BB et B que de prêts notés CCC, note Darim Abdullah, vice-président et stratège en matière de FNB chez Invesco Canada, basé à Toronto. « Il se concentre effectivement sur les questions de meilleure qualité et de meilleure liquidité au sein du marché des prêts. »

Le taux de défaillance des prêts de premier rang n’a atteint que 2,6 % en moyenne au cours des 21 dernières années, indique Darim Abdullah. Il ajoute que parmi ces défauts de paiement, le taux de recouvrement moyen pour les prêteurs a été de 63 %. « Le fait que ces prêts sous-jacents soient de premier rang, garantis par actifs en collatéral et placés en haut de l’ordre de remboursement, avec un taux de défaillance très faible, crée cette atténuation du risque. »

Parmi les autres produits cotés en bourse figure le Symphony Floating Rate Senior Loan Fund, un fonds à capital fixe de 90 millions de dollars parrainé par Brompton Funds. Géré par Nuveen Asset Management, basé à Chicago, par du personnel basé à San Francisco et en Caroline du Nord, le rendement annuel moyen du fonds à effet de levier depuis sa création en novembre 2011 est relativement élevé : 5,4 %.

« De temps en temps, vous verrez des pics de défauts, ce qui montre la nécessité d’une gestion active dans un investissement de prêt de premier rang », souligne Chris Cullen, vice-président senior et responsable des FNB chez Brompton.

Chris Cullen dit que, comme les prêts ont tendance à être une catégorie d’actifs un peu plus stable en raison de leur rang élevé en cas de défaillance de l’émetteur, le fonds a utilisé l’effet de levier depuis sa création pour améliorer les rendements.

En général, l’effet de levier du fonds est d’environ 35 %, avec un maximum de 40 %. Bien qu’il implique un risque plus élevé, l’effet de levier permet à Symphony Floating Rate de générer des rendements supérieurs à 6 %, plus élevés que ceux des autres fonds à taux variable.

Pour l’instant, le fonds Symphony n’est pas en concurrence directe avec les FNB, et ses parts peuvent se négocier à prime ou à escompte à la Bourse de Toronto. « La conversion en FNB est envisagée, rapporte Chris Cullen. Mais nous n’avons pas encore pris d’engagement ferme à ce sujet. »

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La banque centrale du Canada a récemment signalé qu’elle pourrait relever son taux d’intérêt directeur dès le mois de mars, une décision qui augmentera les coûts d’emprunt sur les prêts hypothécaires.

« C’est le moment de bouger », estime James Laird, cofondateur de Ratehub.ca et président de la société de courtage hypothécaire CanWise Financial.

« Ceux qui magasinent pour une maison devraient obtenir une approbation préalable, affirme-t-il. Si un renouvellement arrive dans les quatre mois, on doit obtenir une retenue de taux. Si on a besoin d’un refinancement, on devrait le faire maintenant. »

La perspective de taux d’intérêt en hausse peut amener certains propriétaires à se demander s’ils devraient opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable.

L’option fixe gèle un taux pendant toute la durée d’un prêt. Mais des experts notent que les emprunteurs paient généralement un peu plus pour obtenir cette certitude, par l’entremise d’un taux d’intérêt plus élevé, une situation semblable à celle d’une prime d’assurance. Un prêt hypothécaire à taux variable peut monter et descendre, mais à long terme, il a tendance à être inférieur à un taux fixe.

Les modifications du taux d’intérêt directeur entraînent des modifications similaires des taux d’intérêt, y compris du taux préférentiel utilisé par les banques pour fixer le prix des prêts hypothécaires à taux variable. Une modification du taux directeur peut également avoir une incidence sur les taux d’intérêt à long terme des prêts hypothécaires à taux fixe.

« Pour ceux qui sont prêts à surfer sur la vague des taux, historiquement, au fil du temps, l’option à taux variable semble être la meilleure », observe Donna Murphy, agente hypothécaire chez TMG The Mortgage Group.

« Mais pour ceux qui croient qu’ils perdraient le sommeil à cause d’un taux hypothécaire fluctuant, un taux fixe est le bon choix. »

Pour une durée de cinq ans, les taux variables sont actuellement inférieurs de plus d’un point de pourcentage aux taux fixes, en moyenne.

James Laird explique que c’est en partie parce que l’attente d’une augmentation des taux par la Banque du Canada est déjà « intégrée » dans les taux fixes d’aujourd’hui.

« On commence à économiser de l’argent dès maintenant avec un taux variable, observe-t-il. Le moyen le moins cher de financer sa maison est plus probablement avec un taux variable, mais c’est aussi plus risqué. Toute personne réfractaire au risque devrait toujours opter pour un taux fixe. »

L’un des rares scénarios où un taux variable est une évidence, c’est quand quelqu’un renouvelle une hypothèque qui sera remboursée dans cinq ans, estime-t-il.

« Plus vous remboursez rapidement votre prêt hypothécaire, plus vous devriez être attiré par le taux variable, car votre capital diminue rapidement, explique James Laird. Le taux de la quatrième année compte beaucoup moins que le taux de la première année, et on sait que les taux de la première année seront inférieurs. »

Si on a opté pour un taux variable, on peut généralement faire passer son hypothèque à un taux fixe sans pénalité. Le hic, c’est que ce taux fixe sera calculé au taux du marché à ce moment-là, et non au moment où l’hypothèque a été obtenue.

« C’est un bon plan de sauvetage, souligne James Laird. Si on se sent mal à l’aise après deux ans, on peut le convertir en un taux fixe. »

Que quelqu’un opte pour la prévisibilité d’un prêt hypothécaire fixe ou pour les économies immédiates d’un prêt hypothécaire variable, les experts disent que l’essentiel est d’agir maintenant.

« Le principal conseil, dans un environnement de hausse des taux, est de ne pas attendre quelques semaines jusqu’au moment où on a réellement besoin d’un prêt hypothécaire, affirme-t-il. Il faut le faire dès qu’on le peut. »

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