Un homme en aide un autre à monter des escaliers.
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Qu’on soit à la tête d’un empire de télécommunications ou de quelques immeubles à revenus, le constat demeure le même; afin de s’élever au prochain niveau, il faut être bien entouré. C’est pourquoi les investisseurs immobiliers pourraient également trouver avantage à se mettre en quête d’un partenaire d’affaires.

De manière générale, deux principales raisons justifient de vouloir s’associer en immobilier: soit on recherche de l’argent, soit on recherche des compétences. Les personnes qui débutent dans le domaine pourraient même souhaiter obtenir les deux en même temps.

En s’associant à un investisseur expérimenté, ceux-ci pourraient donc bénéficier à la fois de son bilan financier solide et de son mentorat. Par le passé, j’ai régulièrement été témoin de jeunes investisseurs qui avaient déniché une excellente aubaine, mais qui étaient incapable d’obtenir le financement nécessaire pour mener à terme la transaction. Ils n’ont pas hésité à unir leur force à celle d’un investisseur aux poches plus profondes.

Pour un investisseur aguerri, le partenariat devient un puissant moyen de maximiser ses acquisitions en mettant la main sur des immeubles de plus en plus gros. En unissant vos capacités financières à celles de quelqu’un d’autre, vous pourrez amasser une mise de fonds plus élevée et par le fait même, dénicher des bâtiments à haut rendement. Certains investisseurs en pleine croissance se heurtent parfois à un manque de liquidité ou à la saturation de leur bilan auprès des institutions financières. Ces dernières verront d’un bon œil l’ajout d’un partenaire au projet, lequel représente une garantie financière supplémentaire pour les banques.

Dans un cas comme dans l’autre, l’important est de se lier professionnellement avec une personne qui présente des forces complémentaires aux nôtres. Vous êtes un expert de la prospection ? Unissez-vous à un pro de la comptabilité et de la gestion. Si les deux associés remplissent le même rôle, le partenariat perd son utilité.

Bien choisir son partenaire

L’idéal est de s’unir à une personne avec qui nous entretenons une relation de longue date. Ça peut être un membre de la famille, un ami ou même un autre investisseur rencontré lors d’une soirée de réseautage.

Que l’on fasse le saut avec un proche ou un étranger, il demeure toutefois impératif d’effectuer les vérifications diligentes qui s’imposent avant de dire oui, je le veux. Le meilleur moyen de savoir si le partenariat tournera au vinaigre est de consulter l’historique du futur associé ou des entreprises qu’il possède. Cela permet de vérifier si sa personne ou ses entreprises ont déjà fait l’objet de poursuites ou de litiges par le passé. Sans être garants de l’avenir, ces conflits peuvent mettre la puce à l’oreille quant à la façon dont le partenaire risque de gérer d’éventuels différends.

Il faut garder à l’esprit la raison pour laquelle un associé est recherché : permettre de décupler les aptitudes et d’augmenter la vitesse de croisière en tant qu’investisseur. Un moyen simple d’évaluer si l’éventuelle union sera gagnante est de s’engager dans une première courte transaction. Si tout se déroule bien, la motivation à poursuivre la collaboration avec cette personne se confirmera. Dans le cas contraire, il est aisé de mettre rapidement un terme aux efforts communs.

Les types de partenariats

Selon le genre de transaction que l’on souhaite réaliser ainsi que le stade auquel se trouve sa carrière d’investisseur, divers modèles de partenariat sont possibles.

La société par actions : les partenaires investisseurs sont régis par une convention d’actionnaires. Celle-ci définit les parts que chacun possède dans l’immeuble. Il s’agit de l’une des méthodes les plus utilisées en immobilier.

La société en commandite : il s’agit d’une structure légale qui s’applique aux transactions réunissant plusieurs investisseurs passifs (souvent 15 et plus) qui injectent seulement de l’argent dans le projet, et non du temps. Le contrat de société prévoit la façon dont le commandité gérera les fonds investis par les commanditaires. Cette méthode est celle que je privilégie pour mes acquisitions.

Le contrat de service : Cette méthode est principalement utilisée lorsque l’un des partenaires finance le projet tandis que l’autre s’occupe de la gestion et de la maintenance. Ce dernier facturera ses services à l’investisseur-propriétaire, ce qui lui permettra de recevoir ses bénéfices tout en minimisant les risques pour le bailleur de fonds.

Contrat béton

Je dis souvent à la blague qu’investir à plusieurs, c’est comme le mariage; il est préférable de signer un bon contrat si l’on souhaite que l’union perdure. Peu importe le type de partenariat choisi, il faut s’assurer de faire rédiger une entente précise et détaillée par un professionnel tel qu’un avocat ou un comptable. Il contiendra, entre autres, les investissements financiers, les parts dans l’immeuble ainsi que les tâches de toutes les parties impliquées dans le projet.

Le contrat départage généralement les partenariats gagnants de ceux qui tournent au cauchemar. En quinze ans de carrière dans l’immobilier, toutes les fois où mes associations ont frôlé la catastrophe, c’est parce que je n’avais pas de contrat avec mes partenaires. Désormais, j’utilise des documents qui peuvent atteindre jusqu’à 84 pages. Dès qu’un désaccord se présente, mes associés et moi nous référons à cette brique légale et nous parvenons à résoudre la situation sans heurt.

La signature d’un contrat peut aussi permettre de jauger les intentions d’un potentiel partenaire. Si ce dernier refuse de parapher l’entente ou qu’il presse à conclure la transaction avant de signer quoi que ce soit, il faut faire preuve de méfiance.

La prochaine fois que vous ou l’un de vos clients songerez à conclure une transaction, rappelez-vous qu’investir seul, c’est bien, mais qu’ensemble on va plus loin !

Texte rédigé par Jennifer Blanchette.