scyther5 / 123rf

Investir dans un fonds de placement immobilier (FPI ou REIT, en anglais) ou dans un marché dispensé est sans doute la façon la plus simple de s’assurer des revenus générés par la brique et le mortier.

Le REIT est une fiducie qui détient de nombreux immeubles locatifs dont les actions peuvent être enregistrées en Bourse ou non. Sa mission est simple : générer puis redistribuer les profits tirés des revenus des loyers aux actionnaires, c’est-à-dire vous. En achetant une action, vous faites l’acquisition d’une part d’un parc immobilier.

Le marché dispensé, quant à lui, permet d’acheter des obligations émises par des entreprises privées n’ayant pas l’obligation de préparer un prospectus. Ces compagnies, dont l’objectif est généralement de lever des capitaux rapidement, émettront plutôt une notice d’offre à l’intention des investisseurs. Les produits offerts sur le marché dispensé sont variables; terres agricoles, cryptomonnaies, entreprises en démarrage ou encore immobilier.

Bien que différents, ces deux véhicules de placement visent un objectif similaire; permettre aux épargnants de toucher une partie des loyers sans subir les tracas associés à la gestion des immeubles et des locataires.

Contrairement à l’économie, à la valeur des immeubles ou des taux d’intérêt qui fluctuent beaucoup, le prix des loyers pour les logements progresse positivement. Ainsi, les investisseurs retirent des revenus stables et prévisibles versés périodiquement dans leur compte. Selon les montants investis et les rendements, cela peut carrément représenter un deuxième salaire chez certains épargnants.

Autant les REITs que les marchés dispensés offrent la possibilité de diversifier son portefeuille en optant pour divers types d’investissements dans le secteur immobilier. Par exemple, ces placements passifs peuvent se spécialiser dans les immeubles à revenus, les immeubles commerciaux, les résidences pour aînés ou encore les prêts hypothécaires. Il est aussi possible de diversifier géographiquement ses investissements.

Une question de confiance

Peu importe le véhicule de placement choisi, il est primordial de se renseigner sur l’historique de la fiducie ou de l’entreprise ainsi que sur ses dirigeants.

Cette vérification diligente est d’autant plus importante lorsqu’on investit dans un marché dispensé. En l’absence de prospectus (exigé du côté du REIT), une attention particulière doit être portée à la lecture de la notice d’offre.

N’hésitez pas à vous questionner : la notice d’offre semble-t-elle manquer de transparence ? Combien y a-t-il d’administrateurs? La gouvernance des immeubles apparaît-elle adéquate ? Les rendements promis ont-ils été au rendez-vous par le passé ?

Admissibilité

Longtemps dédiés aux investisseurs institutionnels, les marchés dispensés ont commencé à se démocratiser au cours des dernières années. Les épargnants particuliers s’y intéressent donc de plus en plus.

Pour monsieur et madame Tout-le-Monde, le plafond d’investissement annuel sur les marchés dispensés est fixé à 10 000 $. S’il souhaite débourser davantage, l’épargnant devra être admissible ou qualifié.

Pour être admissible, l’investisseur doit posséder un revenu annuel brut de 75 000 $ seul, de 125 000 $ en couple ou encore une valeur nette de 400 000 $. Si l’une des trois conditions est satisfaite, l’épargnant peut investir jusqu’à 100 000 $ par année dans un marché dispensé.

L’investisseur qualifié devra remplir des conditions encore plus strictes, mais ne sera plus soumis à aucune limite d’investissement.

Du côté du REIT, ce sont les mêmes exigences que pour le marché boursier.

Investissements québécois

Il existe de nombreux produits de marchés dispensés québécois fort intéressants à considérer pour un prochain investissement immobilier. En optant pour un produit financier local, vous permettrez à des investisseurs immobiliers québécois de tirer leur épingle du jeu tout en conservant notre richesse intérieure.

Par exemple, chez Capital Immo Privé, un fonds d’investissement spécialisé dans les prêts hypothécaires privés, les capitaux sont utilisés afin de financer des projets immobiliers qui ne correspondent pas aux critères des institutions financières. En plus de contribuer au succès d’immopreneurs de la province, les investisseurs empochent un revenu mensuel stable pouvant atteindre jusqu’à 9% de rendement.

Parmi les autres marchés dispensés québécois et canadiens, on retrouve Centurion, Hopitel et Secure Capital, pour ne nommer que ceux-là.

Au niveau du REIT québécois, Cominar est le plus important.

Si l’envie d’investir dans la pierre vous attire, mais que les risques qui y sont associés et la gestion des locataires un peu moins, les REITs ou les marchés dispensés sont une alternative à envisager.

Texte rédigé par Jennifer Blanchette.