Une femme tenant une maison en papier entre ses mains.
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Le flip immobilier a le don de charmer les investisseurs par le potentiel de profit qu’il permet de dégager en une courte période. Or, cet appât du gain s’accompagne parfois d’une très fâcheuse habitude. Obnubilés par ces sommes mirobolantes, ceux qui se lancent dans le flip oublient parfois de calculer tous les petits frais rattachés au projet. Un aveuglement, volontaire ou non, qui finit par coûter très cher. Comme on m’a déjà dit, c’est à ignorer les détails qu’on finit par manquer l’objectif.

Pour que le jeu en vaille la chandelle, les profits nets générés par un flip doivent représenter environ 20 % de la valeur de revente de l’immeuble. J’insiste ici sur le mot « net ». Ces trois petites lettres feront toute la différence entre un flip et un flop.

Le calcul des profits nets s’effectue de la façon suivante : Prix de revente – coût d’acquisition du bâtiment – coût des rénovations – coût des frais de possession – coût des frais de mise en marché. De façon simple, si vous parvenez à revendre l’immeuble rénové au prix de 360 000 $, le budget total alloué à votre flip ne devrait pas dépasser 288 000 $, incluant les montants à débourser pour acheter la maison, la rénover, l’entretenir et la revendre.

Si le profit net représente moins de ⅕ du prix de revente, les risques de perdre au change augmentent de façon significative. Faire un flip implique beaucoup de temps et d’argent. Il est préférable de ne pas réaliser une transaction à faible potentiel plutôt que d’aller de l’avant avec une transaction qui gaspillera votre temps et qui ne vous rapportera pas d’argent.

Alors, quelles dépenses faut-il prendre en considération afin de ne pas rater le bateau?

Frais d’acquisition : En plus du coût d’achat de la propriété à rénover, vous devrez assumer tous les frais reliés à l’inspection du bâtiment et aux tests supplémentaires visant à déceler de potentiels problèmes sur la propriété. Les honoraires du notaire ainsi que la taxe de bienvenue seront également à ajouter à la colonne des dépenses. Pour obtenir un financement bancaire, votre mise de fonds devra totaliser 20 % de la valeur de l’immeuble. Que ce soit par le biais d’un prêteur privé, d’un membre de votre famille ou d’une marge de crédit, prévoyez les coûts des intérêts reliés à cet investissement initial.

Frais de possession : C’est sans doute l’aspect que plusieurs investisseurs immobiliers tendent à négliger ou à sous-estimer. À partir du moment où vous prendrez possession de la maison jusqu’à sa revente, vous devrez supporter tous les frais reliés à l’immeuble et pas seulement les rénovations. Durant cette période, l’assurance habitation, les taxes scolaires, les taxes municipales, l’électricité et les intérêts sur l’hypothèque seront à votre charge. Ces montants, qui peuvent atteindre quelques milliers de dollars par mois, auront tôt fait de gruger vos profits si vous ne parvenez pas à revendre l’immeuble dans le délai prévu au budget.

Frais de rénovations : Il n’y a pas de ratio à respecter concernant la somme à investir en rénovation. Seulement quelques règles de bon sens. D’abord, je vous suggère fortement de confier vos travaux à un entrepreneur général. Ce pro de la réno effectuera les travaux plus rapidement et mieux que vous, ce qui vous permettra de mettre la propriété en vente et d’empocher vos gains plus vite. Aussi, évitez les dépenses luxueuses et superflues telles que des luminaires, de la robinetterie ou des revêtements haut de gamme. La peinture et le ménage sont les deux investissements les plus payants et les moins dispendieux pour un flip réussi. Optez pour des teintes et des matières intemporelles.

Frais de mise en marché : Pour qu’un flip soit payant, il doit être vendu rapidement. On parle ici d’un projet complété – de l’achat à la revente – en 3 à 6 mois, tout au plus. Si vous retenez les services d’un courtier immobilier, vous devrez prévoir le coût de sa commission. Certains frais pourraient être rattachés à votre obligation, en tant que vendeur, de fournir un certificat de localisation représentant l’état des lieux à l’acheteur. Il est également possible que vous engagiez des budgets en publicité afin de faire rayonner votre immeuble à vendre. Certains professionnels du flip n’hésitent pas à mettre en vente leur projet avant même qu’il soit complété. Pour ce faire, ils déboursent quelques centaines de dollars afin d’obtenir des esquisses 3D du résultat des rénovations auprès de leur designer.

Impôts à payer : Eh oui, dans la vie, il y a deux certitudes; la mort et les impôts. Et le flip immobilier ne se soustrait pas à cette seconde obligation. Si dès le départ, votre intention était d’acquérir un immeuble et de le revendre, vous devrez payer l’impôt sur la totalité des revenus (profits) générés. Voilà un important facteur à considérer dans le calcul de rentabilité de votre projet.

Réaliser des flips permet, à court terme, d’encaisser de juteux profits, à condition de plancher sur un projet bien ficelé et profitable. Autrement, évitez de vous lancer dans une transaction à tout prix, car au final, c’est vous qui en paierez le prix.

(Texte rédigé par Jennifer Blanchette)