À titre de comparaison, les FPI mondiales ont généré un rendement total de 8,3 % (en devises locales), contre 4,9 % pour les obligations et 18,4 % pour les actions mondiales.

Au Canada, la performance globale a été soutenue par le secteur des résidences pour aînés ; un segment que Hazelview s’attend à voir continuer de croître, tout comme les services publics. Cela dit, depuis 2020, les FPI ont sous-performé, enregistrant un rendement total cumulatif de seulement 10,5 %, comparativement à un impressionnant 111,9 % pour les actions mondiales.

Hazelview, qui gère 11,4 milliards de dollars d’actifs sur les marchés publics et privés, anticipe un redressement des FPI à mesure que les taux d’intérêt poursuivent leur baisse et que la nouvelle offre immobilière diminue dans l’ensemble des catégories d’actifs.

« Pris ensemble, nous croyons que les FPI mondiales sont bien positionnées pour sortir de cette période atypique de sous-performance et entrer dans un environnement où les rendements se rapprocheront davantage de ceux observés au cours des deux décennies précédant la pandémie, indique le rapport.
Durant cette période, les FPI mondiales ont généré des rendements annualisés d’environ 9,4 %, soit plus de cinq fois leurs rendements annualisés depuis 2020, soutenus par des dynamiques offre-demande favorables, une forte croissance des bénéfices et un sentiment des investisseurs plus sain. »

Hazelview prévoit une croissance des bénéfices des FPI mondiales de 7,2 % en 2026.

Selon ses modèles d’évaluation internes, Hazelview estime que les FPI mondiales se négocient avec un escompte de 17 % par rapport à leur valeur intrinsèque, définie comme une combinaison de la valeur nette d’actif et des flux de trésorerie. Les FPI canadiennes affichent un escompte légèrement plus élevé, à 21,2 %.

Privatisations et rachats d’actions

Face à ces faibles valorisations, les gestionnaires de FPI au Canada, aux États-Unis et dans d’autres marchés ont eu davantage recours aux privatisations et aux rachats d’actions en 2025, souligne le rapport.

« Lorsque les valorisations boursières ne reflètent pas la valeur réelle des actifs sous-jacents, la privatisation devient une option viable », souligne le rapport, ajoutant que plusieurs FPI ont annoncé des opérations de privatisation à des primes importantes par rapport au cours des actions. Au Canada, cela inclut Dream Residential REIT, avec une prime d’environ 60 %, et InterRent, avec une prime d’environ 35 %.

« Ces transactions démontrent comment le capital privé continue de tirer parti des distorsions des marchés publics », précise le rapport.

Parallèlement, certains fonds immobiliers privés ont connu des problèmes de liquidité ces dernières années, ce qui a conduit des gestionnaires, y compris Hazelview, à suspendre temporairement les rachats ou à réduire les distributions mensuelles.

« Le marché immobilier privé est encore en phase d’ajustement en matière de liquidité, observe Samuel Sahn, associé directeur et gestionnaire de portefeuille chez Hazelview, en entrevue. La liquidité revient progressivement. Nous observons une amélioration des volumes de transactions à l’échelle mondiale. Il y a une masse importante de capitaux en attente, prête à être investie dans l’immobilier. »

Selon Samuel Sahn, pour atteindre leurs rendements ciblés, ces investisseurs peuvent acheter des actifs privés, acquérir des actions de sociétés cotées ou encore racheter des sociétés ouvertes dans leur ensemble.

Comme cela s’est produit historiquement, Samuel Sahn estime qu’une reprise des marchés publics devrait précéder une amélioration du côté des marchés privés.

« Les cours des FPI cotées réagiront en premier à la sortie de cycle, et nous nous attendons à ce que les FPI publiques connaissent une appréciation plus marquée de leurs valorisations au cours des prochaines années, avant que le marché privé ne suive. »

Résidences pour aînés et industriel : des segments porteurs

Au Canada, Hazelview anticipe une vigueur particulière du marché des résidences pour aînés, alors que la population âgée de plus de 80 ans devrait croître à un taux annuel composé de 4,8 % jusqu’en 2042, selon Cushman & Wakefield. Le rapport précise que les mises en chantier atteignent presque des creux historiques en raison des coûts de construction élevés, des taux d’intérêt encore élevés et de l’accès limité au financement au premier semestre de 2025, avec « moins de 5 000 unités, soit 0,25 % de l’inventaire existant », mises en chantier.

« Lorsque vous combinez un tel taux de croissance démographique avec une nouvelle offre représentant seulement 25 points de base de l’inventaire existant, le contexte est idéal pour une forte hausse des taux d’occupation, explique Samuel Sahn.

« Ces gains d’occupation se traduisent par un pouvoir de fixation des prix, une amélioration des marges, une hausse de l’EBITDA et une croissance des bénéfices. Nous pensons que ce secteur est particulièrement bien positionné pour enregistrer de solides gains, avec des cours boursiers soutenus par une forte croissance des flux de trésorerie. »

Le secteur industriel devrait également bien performer, soutenu par un pipeline de construction réduit à environ 1,2 % de l’inventaire existant.

Bien que l’offre industrielle ait augmenté ces dernières années pour répondre à la croissance du commerce électronique et à la demande d’espaces proches des centres urbains depuis la pandémie, cette offre est désormais « en train de se résorber », selon Samuel Sahn.

« Nous commençons à observer de meilleurs taux d’absorption nette et une demande accrue pour les espaces, maintenant qu’il y a plus de clarté sur les tarifs douaniers. Cela entraîne un appétit accru pour des espaces plus vastes, des gains d’occupation et, selon nous, un point d’inflexion des loyers de marché au cours des 12 prochains mois. »

Interrogé sur les segments susceptibles de sous-performer, Samuel Sahn estime que certaines catégories, comme les immeubles de bureaux, devraient connaître une reprise plus « graduelle », tout en précisant que Hazelview anticipe malgré tout une amélioration générale dans l’ensemble des segments immobiliers.

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