Lorsqu’un ménage vend l’une de ses deux résidences, il doit choisir s’il désigne l’habitation comme sa résidence principale, afin d’isoler le gain en capital sur les années où il a été propriétaire.
Les lois fiscales canadiennes permettent d’exonérer le gain en capital lors de la vente d’une résidence principale.
Cependant, la confusion règne dans la tête des clients entre la résidence principale et le lieu où le ménage vit la majeure partie du temps.
Or, toute résidence dont le particulier est propriétaire, s’il l’a «normalement habitée» au cours d’une année, peut être désignée pour exemption de gain en capital.
Ainsi, à partir du moment où il possède plus d’une résidence – qu’il s’agisse d’un chalet, d’une copropriété, d’un appartement, etc. -, celles-ci peuvent se qualifier, et le client doit, à la vente de l’une d’entre elles, déterminer s’il utilise l’exemption pour résidence principale.
Pour y parvenir, le client doit calculer le gain annuel moyen – soit le produit de vente moins le coût de base rajusté (CBR) – de chacune des résidences. Puis, il a avantage à déterminer pour quelle propriété le gain moyen est le plus élevé afin de bénéficier de la meilleure exemption, pour les années pendant lesquelles les résidences ont été détenues simultanément.
«Nous évaluons si ça vaut la peine de ne pas payer l’impôt immédiatement sur le gain [fait sur la vente] du chalet, mais que plus tard, quand la maison sera en vente, nous prévoyons que le gain sera probablement moindre que le gain [fait sur la vente] du chalet. Donc, il y a un avantage», dit Luc Lacombe, associé et fiscaliste chez Raymond Chabot Grant Thornton.
Par ailleurs, les années choisies pour l’exonération lors de la vente ne pourront être réutilisées pour la vente de l’autre propriété possédée pendant la même période de temps.
La formule pour calculer l’exonération se calcule en divisant le nombre d’années de désignation comme résidence principale, plus un an, par le nombre d’années de détention de la propriété. Ce ratio est par la suite multiplié par le gain en capital pour donner le montant de l’exemption.
La règle du «1 +» est déterminante et permet d’exonérer le gain en capital pour une année, et ce, qu’il s’agisse de la résidence principale ou de la résidence secondaire.
«Donc, si on détient la propriété depuis 10 ans. C’est 1 + 10 divisé par 10, indique David Truong, conseiller senior en planification financière chez Banque Nationale Gestion privée 1859. Ainsi, 11 divisé par 10, ça exempte tout ton gain.» On ne peut pas exempter plus que le gain en capital réel, même si le ratio est supérieur à 100 %.
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Il souligne également que cette règle s’applique à la vente d’une autre propriété pour laquelle le client ferait le choix de ne pas bénéficier de l’exemption pour résidence principale.
La stratégie des fiscalistes à la vente d’une résidence principale est de désigner une année de détention de moins. De cette manière, le client peut conserver une année qu’il pourra utiliser à la vente d’une autre résidence, explique Luc Lacombe.
Logiquement, pour avoir accès à la règle du «1 +», il faut au minimum désigner une année.
Limiter la facture fiscale
Si jamais un client fait le choix de ne pas profiter de l’exemption pour résidence principale lors de la vente de sa résidence, en plus d’utiliser la règle décrite ci-haut, il pourra tout de même limiter sa facture fiscale.
Certains biens meubles – comme des sofas, des chaises, un frigidaire, etc. – peuvent être isolés de la facture de gain en capital lorsqu’ils sont inclus dans la vente, mais ils doivent être inscrits dans le contrat de vente de la résidence.
«C’est une bonne chose d’être capable d’isoler la partie mobilière de la partie immobilière», précise Karine Jacques, associée et avocate fiscaliste, responsable du service de fiscalité chez Therrien Couture.
En précisant le tout dans le contrat de vente, le montant des biens meubles viendra réduire le gain en capital, et par le fait même, la facture fiscale.
Cependant, deux dispositions du Code civil du Québec font en sorte que certains biens meubles peuvent se qualifier d’immeubles.
L’article 901 du Code civil précise en effet que les biens meubles qui sont incorporés à l’immeuble et faisant ainsi «partie intégrante» d’un immeuble perdent «leur individualité et assurent l’utilité de l’immeuble».
De cette manière, une fournaise, une piscine creusée ou un balcon, par exemple, ne peuvent être isolés du prix de vente de la maison.
À cela s’ajoute l’article 903 du Code civil, selon lequel les biens matériellement «attachés ou réunis à l’immeuble» peuvent être considérés comme immeubles «tant qu’ils y restent et assurent l’utilité de l’immeuble».
Cet article concerne, par exemple, les cabanons, piscines hors terre ou spas qui peuvent être déplacés, mais qui font partie intrinsèque de l’immeuble.
«L’immeuble en tant que tel, normalement c’est le terrain, à partir du moment où je coule un solage, le bien mobilier qui est incorporé à la maison perd son individualité parce qu’il est rattaché au fond de terre, et c’est ça qui fait en sorte que ça devient un immeuble», explique Karine Jacques.
Un client qui vend un immeuble sans profiter de l’exemption pour résidence principale a donc intérêt à inclure, dans son prix de base rajusté, le coût des biens attachés et des biens qui font partie intégrante de l’immeuble, comme le cabanon ou la fournaise. Ces ajouts viennent réduire le gain en capital réalisé, et ainsi la facture fiscale du client.
Conserver les preuves
Pour les mêmes raisons, il est impératif qu’un client conserve les traces des rénovations faites sur une propriété, les fiscalistes sont unanimes à ce sujet.
Les rénovations d’importance peuvent avoir un impact sur le gain déclaré à la vente, diminuant la charge fiscale potentielle du vendeur.