Toutefois, si sa situation personnelle ou financière change, il sera obligé de mettre fin au prêt hypothécaire avant échéance et devra alors débourser une pénalité à l’institution financière.

Malheureusement ceci arrive bien plus souvent qu’on pense! La naissance d’un enfant, une séparation ou une perte d’emploi sont autant de facteurs pouvant occasionner un déménagement ou la vente de la résidence. Des rénovations importantes peuvent également conduire à un refinancement. Dans tous les cas, la résiliation du prêt avant échéance provoque le paiement d’une pénalité.

Concrètement, comment la pénalité est-elle calculée?

Lorsqu’un emprunteur rembourse la totalité du prêt avant la fin du terme, il doit payer une pénalité, puisqu’il avait pris un engagement de payer un taux pendant toute la durée du prêt et qu’il ne le respecte pas. Dans le cas des prêts hypothécaires fermés à taux variable, la pénalité est généralement l’équivalentde trois mois d’intérêt. Par contre, pour les termes fermés à taux fixe, la pénalité sera le montant le plus élevé entre :

1. Trois mois de taux d’intérêt ;

2. Le manque à gagner de l’institution financière représenté par l’écart entre le taux du prêt et celui qu’il serait possible d’obtenir au moment du remboursement. Ce calcul est appelé le différentiel de taux.

Dans le premier cas, il est facile de comprendre que la facture de la pénalité sera le paiement des trois mois d’intérêts.

Dans le deuxième cas, il est tout à fait logique que les institutions financières exigent de se faire rembourser le manque à gagner. Par contre, le calcul est compliqué, car la plupart des institutions financières n’utilisent pas tout simplement le taux du jour pour calculer le différentiel de taux! Elles utilisent le taux affiché en prenant en considération l’escompte accordé entre le taux affiché et le taux au contrat au moment de contracter l’hypothèque.

Si l’hypothèque est brisée avant l’échéance du terme, le client verra cet écart lui être facturé sur le solde restant pour la durée restante. Ces pénalités sont de plusieurs milliers des dollars dans la plupart des cas.

Par exemple, en date du 1 janvier 2013, il était possible de négocier une hypothèque fermée à taux fixe de cinq ans à 3.24%; donc un escompte de 2.00% par rapport au taux affiché de 5.24%. Si le client met fin à son hypothèque le 1er janvier 2016, le différentiel de taux sera basé sur le taux affiché du terme de deux ans (3.04%) moins l’escompte initiale de 2.00% = 1.04%.

L’institution financière considère que son manque à gagner est 3.24% – 1.04% = 2.20% pour chacune de deux années restantes, ce qui fait un manque à gagner total de 4.40%. Ainsi, le différentiel de taux est plus élevé que trois mois d’intérêts. Dans cet exemple, si le solde hypothécaire est 300,000$, la pénalité représente 13,200$.

Tel qu’expliqué ci-haut, le 1er janvier 2016, le taux affiché d’une hypothèque fermée de deux ans de cette institution financière est de 3.04%, mais le taux négocié est de 2.54%. On comprend alors que le vrai manque à gagner de l’institution financière est 3.24% – 2.54% = 0.70% et non 2.20 %. La pénalité aurait dû être alors 1.40% du solde hypothécaire pour les deux années restantes, soit 4,200$ et donc 9,000$ de moins que la pénalité imposée par l’institution financière.

On comprend clairement que les institutions financières gonflent de façon artificielle le montant des pénalités.

Il existe des institutions financières qui n’ont pas de taux affiché. Le différentiel de taux est alors calculé sur les taux offerts dans le marché. Ainsi, de façon générale la pénalité est de trois mois d’intérêts.

La négociation du taux hypothécaire n’est pas la seule composante à analyser lors du magasinage d’un prêt hypothécaire. Il faut alors sensibiliser vos clients sur les facteurs influençant le calcul des pénalités! Heureusement, il existe quelques institutions qui calculent la pénalité sur le taux promotionnel au lieu du taux affiché, ce qui peut provoquer une économie de plus de 75% de la pénalité dans certains cas.

Si un client est obligé d’assumer une pénalité seulement une fois dans sa vie, toutes les économies pour lesquelles il a négocié si fort à chaque renouvellement sur 25 ans seront effacées par cette pénalité!