Les FPI ne sont pas non plus, pour la plupart, les meilleures occasions de croissance, selon M. Hewlett, qui est vice-président des actions fondamentales chez BMO Gestion d’actifs à Toronto.

« Traditionnellement, nous ne détenons pas beaucoup de FPI », dit-il, signalant que le fonds en détient présentement une seule. « Mais nous avons trouvé de nombreuses sociétés opérationnelles, donc qui ne sont pas des FPI, au sein du secteur immobilier, dit-il. Il se trouve que plusieurs de nos avoirs principaux appartiennent à ce secteur. »

Le fait que l’immobilier se soit détaché des services financiers pour devenir un secteur à part entière le 1er septembre 2016 n’a fait aucune différence pour l’équipe de BMO. Selon M. Hewlett, elle se soucie très peu de ce que l’indice ou les autres fonds détiennent.

Pourtant, la création d’un secteur immobilier à part entière peut bénéficier à un investisseur dans la mesure où il identifie les compagnies immobilières. Au Canada, et particulièrement dans le segment des grandes capitalisations, un fort accent est mis sur les banques et les compagnies d’assurance, dit M. Hewlett. Le portefeuille BMO a une pondération d’environ 12 % dans l’immobilier, quatre des cinq actions étant investies dans le segment opérationnel de l’industrie.

Parmi les participations hors FPI, on trouve First Service Corp., un fournisseur de services situé à Toronto, qui exerce ses activités surtout dans le marché de l’immobilier résidentiel américain. M. Hewlett remarque que First Service tire des profits de deux principaux secteurs d’activité, le premier étant les services de nettoyage et de conseils pour l’industrie de l’immobilier. L’autre grand secteur d’activité est constitué de franchises de First Service comme College Pro Painters, California Closets et une entreprise de rénovation de propriétés.

« First Service possède une excellente équipe de gestion qui alloue judicieusement son capital », dit M. Hewlett. Par ailleurs, « la société affiche une croissance de plus de 20 % depuis 1995, dont environ deux tiers est organique ». M. Hewlett pense que la compagnie peut continuer de croître de façon organique et par le biais d’acquisitions bien choisies. Il dit que dans le segment des petites capitalisations, on observe souvent une forte croissance due à des acquisitions qui consolident des activités autrement fragmentées. First Service s’inscrit définitivement dans cette tendance, dit M. Hewlett, notant que l’année dernière elle s’est diversifiée dans les services de protection contre incendie.

Le principal titre en portefeuille du Fonds BMO canadien d’actions à faible capitalisation est actuellement Tricon Capital Group, une compagnie torontoise qui gère des propriétés résidentielles. La compagnie a débuté en tant que gestionnaire d’actifs pour des clients institutionnels et en investissant dans des projets de développement immobilier. Après la crise de l’habitation aux États-Unis en 2008 et 2009, Tricon a profité de l’occasion pour ajouter de la valeur pour ses clients institutionnels en investissant dans des logements individuels.

« Lorsqu’elle a commencé à acheter ces maisons, à les rénover et à les louer, dit M. Hewlett, elle a enregistré de très bons rendements sur ces transactions. Elle considère cela comme un secteur de croissance future, qui représente actuellement, me semble-t-il, 60 % de l’ensemble de ses activités ». Une acquisition effectuée en début d’année a permis à Tricon de faire partie des cinq plus grands intervenants de l’industrie, avec une croissance de 13 % de son revenu d’exploitation net au cours de la dernière année. « Ces résultats d’exploitation sont très solides par rapport au reste de l’industrie », ajoute M. Hewlett.

L’année dernière, le fonds a ajouté à son portefeuille Storage Vault Canada, l’une des plus grandes compagnies de location de locaux d’entreposage public au Canada. « Ce que nous aimons vraiment avec cette entreprise, c’est qu’elle a des flux de trésorerie très élevés », dit M. Hewlett. Storage Vault a la capacité d’augmenter ses prix, et son client moyen utilise un local d’entreposage pendant plus d’un an. « Le Canada a franchi le tournant de la consolidation dans ce marché très fragmenté, dit-il. Je pense qu’il s’agit du segment le plus performant de l’immobilier aux États-Unis depuis maintenant plusieurs années. »

À l’avenir, M. Hewlett pense que le plus gros risque pour les sociétés immobilières comme Tricon, qui sont axées sur l’immobilier résidentiel américain, viendrait d’un ralentissement du marché de l’habitation américain. « Pourtant, la plupart de ces compagnies étaient en activité lors du dernier ralentissement de l’immobilier, dit M. Hewlett, et s’en sont bien sorties. Elles sont parvenues malgré tout à accroître leurs activités avec beaucoup de succès. »

Dans l’ensemble, dit M. Hewlett, les occasions de placement idéales pour le Fonds BMO canadien d’actions à faible capitalisation sont les compagnies qui ont une capitalisation boursière de 150 millions $ à 1,5 milliard $. La capitalisation boursière moyenne du portefeuille est d’environ 1,2 milliard $. « Le processus de recherche commence par les aspects qualitatifs des compagnies, avant même de faire des calculs sur les évaluations et le potentiel de croissance future », dit M. Hewlett.

Les gestionnaires de BMO recherchent les compagnies dont le potentiel de croissance peut être rentable et viable pendant plusieurs années. Certains des 10 à 20 avoirs principaux en portefeuille sont là depuis 10 ans ou plus.